• 民泊の人気沸騰中!少額からの先行投資でも高利回りは可能?

賃貸で稼ぐ不動産投資はもう古い?民泊用の不動産に先行投資するメリット

2018年1月10日

ここ数年、民泊という言葉を耳にしたことがある人は多くいることでしょう。
旅館やホテルなどの宿泊施設と違い、民泊では民家に泊まるということもあってか、宿泊料金が他よりも安く、外国人観光客からの人気がとても高いです。

民泊用の物件が増えることで、増大する外国人観光客向けの宿泊施設の不足という問題を解消できる一方、供給過剰気味の空き部屋や空き家を有効活用できるなど様々な経済効果が期待されています。

民泊にはもともと法的な規制が多くあったため、やりたくても出来なかった人が多かったのですが、最近になって規制が緩和され、合法的に民泊ができる環境が整いつつあります。
以前までは法律の規制があったため、マンションのワンルームなどは民泊用の物件として提供することが出来ませんでしたが、今後はできるようになるでしょう。

そうなってくると、今まで賃貸用の物件としてしか使い道がなかった空き家や空き部屋に、新しい価値を見出すことができます。

人口減少社会に突入した今の日本において、不動産投資にバブル期ほどの魅力を感じる人はまずいないでしょう。
しかし、民泊の人気が高まる一方で、規制が緩和され、誰でも簡単に民泊で一儲けできるとなれば、不動産投資に興味を抱く人も増えることでしょう。

民泊に先行投資をするとはどういう事なの?投資家から注目を集める民泊投資!

先行投資というのは要するに、たとえ投資した当初はマイナスになったとしても、将来的にはそれがキッカケにプラスになることを期待して行う投資のことです。

例えば不動産投資における賃貸収入などがまさにそれです。
不動産の価値は非常に高く、購入した当初は赤字です。マンションの工事費や、維持費などを考えると、非常に高額の赤字を初期の時点で抱えることになるでしょう。

しかし、マンションに住人が集い、一人ひとりが賃料を毎月支払うことで、投資家はインカムゲインを稼ぐことができます。
やがて、そのインカムゲインによって得られた収入の総計が、投資した金額を上回ることができたら、先行投資は成功したと言えるでしょう。

不動産投資はこのような将来の利益を見込んで行うものです。それだけに、先行投資をするだけの価値がない不動産に対しては魅力が薄く、誰も先行投資したがらないでしょう。特に今の時代、少子化などの問題もあってか、日本人の人口は減少しつつあります。東京のような人口が増えやすい大都市でもない限り、不動産に先行投資をしても元を取れない可能性があります。

しかし、賃貸収入は稼げずとも、民泊としての価値があり、外国人観光客を相手に高収入を得られるというのであれば、先行投資をする価値があります。

民泊における先行投資とは?オーナーでなくとも民泊投資は可能!

一般的な不動産投資のやり方というと、まずは大金を元手に不動産やマンションなどを購入し、住人から賃貸収入を得るというパターンが最もオーソドックスで有名です。
他にも不動産投資のやり方は色々とあるのですが、民泊投資の収入源というと基本的には観光客からの利用料となるため、それ以外の方法はあまり参考にならないです。

では、民泊投資をするためには、外国人観光客向けの不動産や建物などを先行投資として購入しないといけないのかというと、必ずしもそうとは限りません。
確かに、投資家自身が不動産を購入し、ホストとなって民泊を営業するという民泊投資の手法もあります。

民泊投資には他にも、購入した不動産を、民泊業をやりたいホストに貸し、そのホストから賃貸収入を得るという方法もあります。
ただ、ゲストに貸すによせ、ホストに貸すにせよ、どちらにせよ、不動産を自分で購入する必要があるため、先行投資の費用が高額になります。これでは誰でも手を出しやすい投資とは言い難いです。

しかし、民泊投資の良いところは、必ずしも不動産の所有権を持つ必要がない点にあります。要は、外国人観光客が宿泊できる場所を用意すれば良く、不動産所有者から少額で賃貸物件を借り、それを民泊用としてゲストに提供し、利益を図ることも可能です。

民泊に初期費用はどれくらいかかるのか?賃貸物件ならば少額からの先行投資も可能!

いくら民泊の人気が高く、開業すれば確実に大きなリターンを得られるからといって、不動産を購入するだけでも何千万円もの初期費用がかかるというのであれば、やる人はまずいないでしょう。

なにしろ初期費用が高額すぎると、回収するのに何年もかかってしまう可能性が高く、利益を出すまでに忍耐力が求められます。
仮に民泊業が上手く軌道に乗ったとしても、土地の値段が暴落したり、火事や地震などの災害が理由で物件を失ってしまうと、先行投資が台無しなになる恐れがあります。

なにより、不動産を購入するにあたって必要なお金はどこから調達するべきなのでしょう?
銀行に頼めば貸してくれるかもしれませんが、全ての人が貸してもらえるとは限らないでしょう。中には現在の収入や職業を理由に貸してもらえないかもしれません。

しかし、賃貸物件を利用して民泊を始めるというのであれば、初期費用にかかる費用を限りなく安くすることが可能です。たとえ資産のない人であっても、少額から民泊投資を始められるでしょう。

民泊は少額からでの投資が可能?開業するにあたってかかる初期費用はいくら?

賃貸物件を借りて民泊を開業する場合、様々な初期費用がかかります。

まず、不動産関連の初期費用として

  • 敷金
  • 礼金
  • 仲介手数料

がかかります。
これらの費用はだいたい家賃の3ヶ月分程度の費用になることが多いため、家賃10万円の物件で民泊を運営するのであれば、不動産関連の初期費用として30万円から40万円がかかることでしょう。

さらに、民泊を運営するにあたり、ゲストが快適に暮らせるように、家具や家電を取りそろえる必要があります。この費用として30万円ほどはかかることでしょう。
初期費用に関して言えば、60万円から100万円ほどは必要となります。
さらに

  • 月々の家賃
  • 清掃費
  • 消耗品
  • 備品
  • 水道光熱費

などのランニングコストもかかります。

それに加え、仲介業者へ支払う手数料や、外国人観光客のための英語対応サービスにかかる費用なども支払う必要があります。
民泊を運営すると、意外と費用がかかるため、売り上げの8割以上は費用として消えると想定しておいた方が良いでしょう。

少額で先行投資を行うには?ホームステイ型の民泊で費用を削減

民泊の主なゲストというと、基本的に外国人が多いです。
そのため、英語対応サービスなどはどうしても必須なのですが、もしもホスト自身が語学力堪能で、自分ひとりでも外国人観光客を対応できるというのであれば、英語対応サービスなどの費用を省くことができます。
さらに、清掃などの費用も自分でやれば安く済ますことができます。

民泊投資をするにあたり、できるだけ初期費用を抑え、少額で済ますためには、自分で出来るところは全て自分でやると良いです。
人任せにすると費用が発生しますが、自分でやれば全て無料になるからです。

物件に関しても、既に所有している空き家や空き部屋があるというのであれば、不動産関連の初期費用を安くすることができます。
極端な話、自分が現在住んでいる部屋を貸してしまえば、敷金や礼金の心配が無くなります。

民泊は旅館やホテルと違い、必ずしもプライベートな空間を提供する義務はありません。
ホームステイ型の民泊であれば、管理人としてホストが滞在しても全く問題ないです。

外国人観光客の中には、文化交流を目的に日本にやって来る人も多くいます。そういった人たちにとって、ホームステイ型の民泊はデメリットどころか、むしろ現地の人と仲良くなれるメリットの多い民泊なので人気が高いです。

自分が住んでいる部屋を民泊として活用すると、初期費用を完全に無くして民泊を営むことも難しくないでしょう。

少額で先行投資する事で想定されるメリットとデメリットとは?

民泊への先行投資には様々なメリットとデメリットがあります。
ただ、賃貸収入を稼ぐというパターンの不動産投資と比較すると、圧倒的に費用は安くなります。既に不動産を持っている人であれば、銀行の援助を期待せずに民泊投資を始め、高収入を得ることも難しくはないでしょう。

民泊に先行投資をすることで得られるメリット

民泊投資には不動産投資には無いメリット、デメリットも存在します。
先行投資を始める際にはまず、どのようなものがあるのか把握しておきましょう。
 

メリット

空き家や空き室を有効活用
民泊のメリットというと、まず空き家や空き部屋を有効活用できるという利点があります。特に、マンションを購入したものの、空き部屋が目立ち、賃貸収入があまり稼げないなどの悩みを抱えている不動産オーナーほど、空き部屋を有効活用できるだけに、メリットが大きいでしょう。なにしろ不動産は現金と違い、持っているとラニングコストが発生します。設備を維持するだけでも費用がかかるだけに、空き部屋の多いマンションを所有することは、オーナーに取ってデメリット以外の何ものでもありません。しかし、民泊として有効活用することができれば、空き部屋のコストを賄うどころか、さらなる利益を生み出せることでしょう。まさに、空き部屋や空き家問題に悩むオーナーほど、民泊は役立つサービスです。
初期費用が安い
既に空き部屋や空き家を所有しているオーナーであれば、初期費用をかなり安く済ますことが出来ます。たとえマンションのオーナーでなくても、持ち家があれば民泊を少額から営むことが可能です。別に民泊を開業するといっても恒常的に営業をする必要はありません。家族で長期旅行に出かけている間だけ民泊として貸し出すことも可能です。自宅を民泊として提供することで、副業感覚で民泊を始められます。なにより初期費用が安いため、売上を丸ごと利益にすることができます。
ホームステイ型ならば文化交流も可能
民泊は外国人観光客からの人気が高いサービスです。そのため、ゲストというと多くが外国人となります。ホームステイ型の民泊の場合、ゲストとホストが同じ空間で生活をするため、文化交流ができるなどのメリットがあります。海外の文化や価値観に興味があるという人ほど、ホームステイ型の民泊はメリットがあります。

民泊投資にかかる初期費用を少額にすることで発生するデメリット

 

デメリット

部屋を汚されたり、備品を盗まれたり、破壊される危険あり
いくら初期費用を安くしたいからといって、セキュリティ関連の費用をケチると、マナーの悪い外国人観光客に部屋を荒らされ、汚される可能性があります。外国人の中にはマナーが悪く、平然と自宅の備品などを盗む人もいます。実際、ホテルや旅館でも、部屋の備品を盗むなどのトラブルに見舞われることが多く、問題視されています。あまりにも酷いゲストとなると、部屋を破壊し、住めなくすることすらあります。このようなマナーの悪い観光客もいるだけに、セキュリティに関してはやはり費用をかけた方が良いでしょう。
近隣住民からの苦情が発生
民泊にはトラブルが付きものなのですが、その中でもよくあるトラブルが近隣住民からの苦情です。外国人観光客の中には、タバコをポイ捨てしたり、不法投棄をしたり、夜中に騒いで騒音トラブルを起こす人もいます。そのような住民トラブルを引き起こすと、クレームが入るばかりか、警察に通報され、民泊の営業を停止させられる恐れがあります。それだけに、近隣住民とのトラブルがないようにきちんと対策をたてた方が良く、それに必要な費用も払った方が良いでしょう。
犯罪に悪用される危険性
民泊は安く海外に泊まれるサービスということもあってか、犯罪者に悪用される危険のあるものです。あまりにも費用を下げ、誰でも気軽に泊められるようにすると、犯罪の温床にされたり、不法滞在者の拠点にされる恐れがあります。例えば、オレオレ詐欺の拠点として使われたり、麻薬や売春の現場として使われると、犯罪に巻き込まれる恐れが高く、非常に危険です。民泊を通じて利益を上げたいと思うことを咎めはしませんが、最低限として必ず安全対策の費用は取り入れた方が良いでしょう。

少額から先行投資可能な民泊の魅力とは?自宅があれば誰でも始められる!

民泊の一番の魅力というと、住んでいる場所さえあれば今すぐにでも民泊を開業することができる点でしょう。
通常の不動産投資というと、先行投資として多額の現金が必要になりますが、民泊の場合、自分が住んでいる場所さえあれば、開業することが可能です。

民泊を始めるにあたり、不動産を所有する必要はありません。寝泊りできる場所さえあればよく、自宅にスペースがあるのであれば、すぐにでも少額から民泊を始められます。
初期費用を切り詰めることで、ホストはすぐにでも民泊を通じて収益を上げられるでしょう。ただし、民泊には様々なトラブルが付き物です。

特に、住民トラブルは厄介で、もしも外国人観光客のマナーの悪さが原因で通報されると、せっかく開業したのに、すぐに営業停止の処分を受ける恐れがあります。
民泊は自宅さえあれば少額から始められるのですが、だからといって何をしても良いというものではありません。必ず法律を守り、地域の人たちにとって迷惑にならないように気を付けましょう。

安全性に配慮している限り、民泊はお手軽に稼げる先行投資です。

著者情報
株主優待が大好き。 桐谷さんのように優待だけで生活するのが夢。 でも不動産投資やFXにも魅力を感じている今日この頃。

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