• 物件価格の査定方法は3つ!取引事例比較法・収益還元法・原価法

それぞれの評価方法の内容や使い方を知ることで、価格を自分で判断できる

2017年9月1日

不動産の評価額の求め方は1つではなく、3つあることをご存知ですか。
それぞれ特徴や使い方も異なり、算出される評価額も違ってきます。
取引事例比較法は周辺の取引事例を、収益還元法は物件の収益力を、原価法は不動産の原価を基に評価額を求めます。

これらの方法を知っていることで、該当物件がどれくらいの評価額を得れるか試算することもできますし、提示された評価額がどのように計算されたものなのか適正かどうかを自分でも判断できるようになります。

それぞれの内容や計算方法を把握していきましょう。

中古マンションなどにも使われる不動産の査定方法「取引事例比較法」

不動産の査定方法の1つに取引事例比較法があり、多くの物件の査定に用いられています。
名前の通り、取引事例を比較して査定する方法であり、取引事例が多くあるほど適正な価格が査定されやすい方法です。

比準価格とも呼ばれ、不動産会社が決める中古マンションなどの価格もこの価格が適用されているケースが多いです。

3つの査定方法がある中で、まずは取引事例比較法の内容について理解を深めましょう。

似ている不動産の情報を集めて価格を求めるため比較情報の数が大事

取引比較事例法とは、対象の不動産と条件が近い不動産の多くの取引事例を集めて比較し、対象不動産の価格を求める方法です。

比較を適切に行うためにも、事情補正や時点補正、地域要因や個別的要因などの修正や補正を加えた上で比較評価され、投機的な物件や売り急いだ物件などは取引事例には選ばれません。

取引比較事例法は、実際に起きた取引事例を基に物件価格を査定するため、多数の取引事例を収集することが必要です。

「該当不動産に似た物件や取引事例を多く集め、立地などいくつかの項目を比較して補正し価格を求める方法です」

  • 事情補正や時点補正とは?

  • 事情補正とは、投げ売りで非常に安い価格で販売された事例などの特殊な要因がある際に補正を加えることで、時点修正は取引時点と評価時点との価格変動を補正します。
    地域要因は対象不動産と取引事例の不動産との地域の平均的な価格水準差を補正します。
    そして、個別的要因は商業施設までの距離や土地の形状、道路の幅など、個別の環境を比較し補正を行います。

マンション査定において有効的で最も使われる査定方法

取引比較事例法は、マンション査定に対して最も有効的な査定方法と言われており、中古住宅の評価方法として一般的です。
ただし、事例が少ない場合は適正価格が査定しにくい弱点もあり、補正の幅も各不動産会社によって異なります。

金融機関が不動産評価額を求める際にも使う「収益還元法」

収益還元法は投資マンションなどの収益不動産の価格を査定する際に、よく用いられる方法です。
物件がどれくらい稼ぐ力を持っているのか、収益力に着目していて、周辺物件に比べ稼ぐ物件は高い価格で査定されます。

金融機関なども融資の際に物件価格の査定に使う方法でもあるため、収益還元法を知れば、自分の物件がどれくらいの価値を持つかもすぐに算出できるようになります。

該当不動産が将来もたらす収益に着目して査定する稼げる物件の価格が高い

収益還元法は、該当不動産の将来見込める収益力を基に価格を査定する方法です。
つまり、多くの収益を生み出すであろう高収益物件は価格も高くなり、収益力が低い物件はか価格も安く査定されます。

不動産の収益力がそのまま評価額に反映されるため、収益不動産の査定に向いており、居住用住宅の査定には向きません。そして、収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。

収益に着目した収益還元法はどのような時に用いられるのか?

収益還元法は、収益力に着目して査定するため、収益不動産の査定に向いています。
また、合理性がある査定方法のため金融機関でも広く用いられています。

純収益を還元利回りで割って適正価格を求める「直接還元法」

直接還元法とは、ある期間における純収益を還元利回りで還元し、評価額を求める方法です。
還元利回りとはその物件から得られる妥当な投資利回りのことで、周辺相場における類似物件の利回りなどを参考に求めます。直接還元法は「1年間の純収益÷還元利回り」で不動産価格を算出します。

純収益は、家賃収入から管理費などの経費を差し引いたものです。
例えば、1年間の家賃収入が120万円で経費が20万円、還元利回りが5%だった場合は、(120−20)÷5%=2,000万円と価格が求められます。
還元利回りを算出する計算式などはありませんので、いかに適正な還元利回りを設定できるかが重要です。

該当不動産の将来の収益などを現在価値に置き換えて査定する「DCF法」

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)とは、該当不動産が将来生み出すだろう収益と売却した際の予想価格を現在価格に割り戻し、合計して評価額を求める方法です。

DCF法の計算方法は非常に複雑ですので、特に覚える必要はありません。

ただし、将来得られるだろう収益を現在価値に置き換えて評価額を求めることは覚えておきましょう。

将来得られるお金と現在のお金とでは価値が違います。
現在のお金の方がさまざまなことに使用できるため価値は高くなります。そのため、将来得られるであろう収益を現在価値に割引して算出をします。

該当不動産の原価を基に評価額を査定する「原価法」

3つある査定方法のうちの3つ目が「原価法」です。
原価法も名前の通り、不動産の原価を基に評価額を査定する方法です。
非常にシンプルな算出方法ですが、求めれる場合とそうでない場合があります。

取引事例比較法、収益還元法と一緒に原価法も把握し、どのような時にこれらの方法が利用されるのかを確認しておきましょう。

もう1度建築した場合の減価を割り出し修正して査定する

原価法は不動産のコストに着目した査定方法です。
該当不動産の再調達原価を求めて、減価修正を行い算出します。再調達原価とは、もう1度建物を建築する場合にかかる原価のことで、減価修正とは物理的損傷や老朽化、残存耐用年数などを考慮して行います。

原価法は再調達原価が確認しやすい一戸建てなどに用いられる

原価法は、一戸建ての査定価格を求める際などに利用されます。

ただし、該当不動産の再調達原価や減価修正が可能な場合は算出ができますが、再調達原価の把握が困難な場合などは算出は難しいです。

原価法の計算方法はシンプル。再調達原価などの把握が重要

原価法で査定価格を求める場合は「再調達原価−減価修正」で算出をします。

1社だけの査定はNG!必ず複数社に査定してもらい損を防ぐ

簡易査定を利用したことはありますか。
物件を査定してもらう際には、不動産会社に査定のお願いをしなければなりません。
しかし、査定依頼する時にも注意点があります。それは、査定先が1社など少なすぎると損をしてしまう可能性があるということです。

「有名な会社だから」「知人に紹介してもらったから」「他にも査定依頼をするのが面倒だから」などの理由で1社だけに査定してもらうのはリスクが高いです。
下記のように、どんな場合でも複数社に査定依頼をして少しでも高い評価を得れるようにしましょう。

業者によって査定基準は異なるので、無料の簡易査定を利用する

不動産会社に実際に査定をしてもらう場合は、1社だけでなく必ず複数の会社に依頼するようにしましょう。

なぜなら、各不動産会社によって査定の基準が異なるためです。そのため、同じ物件であってもA社は2,000万円、B社は2,300万円、C社は1,800万円など、査定価格にバラツキが生じます。

各社のホームページなどから、簡易査定の利用ができますので、まずはできるだけ多くの不動産会社で簡易査定を行い、高く評価してくれるところを優先的に検討していきましょう。

それぞれの査定方法を理解し、どんな不動産価格に使われているか調べてみよう

取引事例比較法・収益還元法・原価法とそれぞれで特徴や使い方・計算方法が異なります。

実際に不動産会社に査定をしてもらう場合は、どの方法での評価額が自分でも計算をしてみましょう。

また、不動産会社に査定依頼する場合は、会社ごとで基準が異なるため、必ず複数の会社に依頼するようにしましょう。

それだけのことで、高い評価額を得られる可能性があり、結果として自分が得をします。
3つの不動産評価額の計算方法を理解したら、どの不動産価格にはどの方法が使われているかを、実際にサイトなどを見て確認してみましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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