• 不動産投資で一棟物件を購入する場合は税金が高いことを考慮しておく

安定した運用のためにも税金の勉強をしてしっかり節税することが大切

2017年8月10日

不動産投資で安定した運用をしていくために、税金のことを勉強して最大限コストを抑えることが大切です。
一棟物件の場合はどのような税金がかかるのでしょうか。また、不動産所得が増えると税率も違ってくるのでしょうか。
これから不動産投資を始める人は一棟物件の場合の税金や、人によって変わる税率、固定資産税や都市計画税などのコストについて考えてみましょう。

区分所有に比べると一棟物件は税金が高くなるので注意が必要

不動産投資をする上で税金の存在を忘れてはいけません。特に、区分所有ではなく、一棟買いすぐ場合は、税金も高くなりますので、どんな税金がどれくらいかかる把握しておかないと大変なことになってしまいます。マンションやアパートなど、新築・中古に限らず、一棟買いを検討している場合は、しっかりと把握しておきましょう。

一棟物件にかかる税金は?区分所有よりも高い税金がかかる

不動産を購入する際の税金には、不動産取得税や登録免許税があり、不動産を保有中には固定資産税や都市計画税、所得税、住民税、不動産を売却する際には譲渡税などがかかります。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税評価額×標準税率4%

  • 登録免許税
  • 課税標準×税率

  • 固定資産税
  • 固定資産税評価額×標準税率1.4%

税金を計算する際は、物件や土地の評価額や所得に対して税率を掛け算出します。
そして、所得が大きくなるほど税率が高くなる場合もあります。
そのため、不動産投資用として区分所有するよりも、一棟物件の方が評価額も収入も高いことから、税金も高くなります。

税金の勉強をしっかりと行い、税金マネジメントをしていくことが大事

物件を購入した後は、少しでも収入を高く得ることやコストを下げることを考え、利益を最大化して安定した運用をしていくことが大事です。
そのためにも、購入前の段階から税金の勉強をして、しっかりと税金マネジメントをしていくことが大切です。そうすることで、少しでも税金を安くでき、コストを下げることができます。

物件購入前に税金の勉強をして少しでも節税できるようにする

不動産投資は、家賃収入は物件の規模によりある程度予測でき、管理費や修繕積立金、広告宣伝費などの経費や、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などの税金などもある程度予測することが可能です。
つまり、数字を読みやすい投資であると言えます。
しかし一方で、ほとんどの数字がある程度予測できるため、自分でコントロールできる部分が少ないデメリットもあります。

そんな中、税金マネジメントにより、しっかりと対応しておきたいのが所得税です。所得税は累進課税なため、不動産所得で稼ぐほど税率も高くなり、金額によっては税率45%となります。
住民税の10%も加えると、課税所得に対して、実に55%もの税金がかかるため、5,000万円所得をあげても半分程度を税金で持っていかれるということです。
税金も含めてコストは少しでも減らした方が利益が増えますので、コストを減らすための対応を忘れないようにしましょう。

大きくは変わらない場合もありますが、具体的には、事業として運営し青色申告特別控除65万円を受けたり、さまざまな費用を経費計上すること、専従者給与などの制度を利用し節税することなどです。
ただし、事業的規模として認められるには5棟10室などの基準をクリアする必要があるため注意が必要です。新築物件か中古物件か木造か軽量鉄骨造かなど物件の状態によって減価償却内容も変わり、節税効果が違ってきます。
件を購入する前に税金の勉強をして、安くできる部分はしっかりと対応しましょう。

所得税など人によって税率が違う税金があるため自分の税率を知ることは大事

不動産投資をする場合、さまざまな税金がかかり、税金の種類によっては、人によって税率が違うものもあります。
専業サラリーマンの時には会社がいろいろやってくれますが、副業で不動産投資を始めると確定申告をして自分で税金を計算し、納税しなければなりません。

自分の税率の計算方法は?課税所得額によって所得税率が違う

サラリーマンの方だと自分で確定申告をせず、会社が年末調整をしてくれるので自分がどれくらいの税金を支払っているのかなど税率はどらくらいなのか、ピンとこない人も多いのではないでしょうか。
代表的な税金に所得税がありますが、所得税は課税所得金額によって税率が変わるので本業で得ている給与所得と不動産投資で得ている不動産所得の金額によっては所得税率が異なります。

所得税の算出

    (所得金額 – 所得控除額)×税率 – 税額控除額

不動産所得は給与所得と同様で総合課税なため、損益通算され、所得税や住民税が確定します。

課税所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超033330万円以下 10% 97,500円
330万年超069695万円以下 20% 427,500円
695万円超090900万円以下 23% 636,000円
900万円超01,1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば、課税所得が300万円の人であれば課税所得金額が195万円超〜330万円以下なので税率10%となり「300万円×0.10−97,500円」で202,500円が所得税となります。
給与所得や不動産所得など課税所得が1,000万円の場合は、税率が33%なため「1,000万円×0.33−1,536,000円」で1,764,000円が所得税となります。
課税所得が2,000万円の場合は「2,000万円×0.40−2,796,000円」で5,204,000円です。
このように、人それぞれで給与所得と不動産所得が違い、課税所得が異なります。課税所得もそれぞれ異なるため所得税率も違ってきます。

自分の税率・税金額を知り、計画的にお金を残していくのはとても大切

これまでは税金のことをそこまで考えていなかったとしても、自身で確定申告をするようになると嫌でも税金のことを考えるようになり、節税対策にも力が入るようになります。サラリーマンの場合は、毎月の給与から所得税が源泉徴収されますが、確定申告の場合は、申告後に所得税をまとめて納税しなければなりません。
そのため、毎月得る収入をすべて使っていた場合は、所得税を支払えなくなってしまい所得税以外にも6月〜住民税の納税も始まりますので支払えないという恐れがあります。

「おそらく所得税は●●円くらいで、住民税は■■円くらいだろう」と推測できれば、「そのために毎月▲▲円残しておこう」と計画的にお金を準備することが可能です。
不動産所得が大きい場合は、サラリーマンだけの時では考えられないような税金額になる場合もありますので、十分に気をつけましょう。

住居用・事務所用・店舗用の固定資産税や都市計画税について

物件の形態によって税金に違いはあるのでしょうか。住居用だけでなく、事務所用や店舗用の物件もあります。
これらの住居用や事務所用、店舗用物件は、固定資産税や都市計画税はすべて一緒なのでしょうか。それとも何れかの形態がお得なのか、毎年かかる固定資産税や都市計画税の違いについて、確認していきましょう。

固定資産税や都市計画税は住居用と事務所や店舗用だとどちらがお得なのか?

住居用と事務所や店舗用では、税金はどの形態がお得なのでしょうか。
物件を購入した場合に絶対にかかるのが固定資産税です。固定資産税は所有している家屋や土地に対してかかる税金であり、「固定資産税評価額×標準税率1.4%」で算出します。
また、都市計画税という税金もかかり、都市計画税は「固定資産税評価額×標準税率0.3%」で算出し、それぞれ毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

固定資産税評価額は3年に1度見直されますので、毎年同じ税金額というわけではありません。そして住居用の場合は、固定資産税の軽減措置が設けられており、200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減して固定資産税を算定できます。
また、都市計画税も3分の2に軽減して算定できるようになっています。そのため、住居用の物件によっては固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の2に軽減できるため、税金を安く抑えることが可能です。

一方で、事務所や店舗用などの非住宅用地の場合は軽減措置はありません。ただし、住居×店舗、住宅×事務所などの併用住宅の場合は、建物の階数や居住部分の割合によって、特例が適用される場合もあります。
固定資産税や都市計画税を考えると、事務所や店舗用の物件よりも住居用の方が軽減措置があるため、遥かにお得です。

節税できる部分は節税してコストを抑えるように努力する

区分所有よりも一棟物件の方が、評価額や収入が高くなるため、当然税金は高くなります。
また、不動産所得が高くなるほど、累進課税により所得税率が高くなり、多くの税金を納税しなければなりません。固定資産税や都市計画税には軽減措置がありますが、それなりの税金が必要なことは間違いありません。

物件を購入する前に、しっかりと税金の勉強をして節税できるところは、最大限節税してコストを抑えるようにしましょう。

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