• 不動産投資の賃貸収益や売却収益の気をつけることやポイント

賃貸収益を得てタイミングをみて売却収益を検討することも1つの方法

2017年7月31日

不動産投資には賃貸収益と売却収益の2つの収益方法があります。
状況によっては、賃貸収益を一生得続けていくこともできますし、タイミングをみて売却し収益を得ることも可能です。それぞれ、どんな特徴があり、どんな点に気をつければいいのでしょうか。

賃貸収益や売却収益の気をつける点やポイントなどについて紹介します。

最初から売却収益を狙うのではなく、まずは賃貸収益を狙う

不動産投資をする場合は、最初は賃貸収益を狙った方が良いでしょう。
売却収益を狙い、すぐに大きな利益を得る人もいますが、実績と経験のある投資家でないと難しく、初心者にはハードルが高すぎます。賃貸収益は、状況によっては長年の間、毎月得続けることができます。

売却収益を狙うよりも難易度は低いため、不動産投資を行う場合は、賃貸収益を得ることから考えるようにしましょう。

賃貸収益は状況によって一生得続けていくことができる

不動産投資は、入居者さえ確保できれば毎月一定の家賃収入を得られます。
家賃が大幅に下がらなければ、ローン返済や修繕費などを差し引いたとしても収益を得続けることができます。
例えば、株式投資の場合は年1〜2回配当金を得ることができますが、企業が倒産したり、上場廃止したり、業績悪化するなどすれば配当金は貰えなくなります。

しかし不動産投資であれば物件が無くなることは考え難く、不動産価値が極端に下がらない限り、入居者が居れば一生賃貸収益を得ていくことが可能です。
本業とは別に毎月収入を得ることができ、毎月の生活費の足しにしたり、貯金に回したり、投資拡大の資金にしたり、年金の足しにしたりなど、さまざまな使い方ができます。

基本的に不動産は無くならないため、状況によってはずっとお金を生み出してくれます。

立地が良く賃貸需要が高く安定した物件を狙うことが大切

賃貸収益を狙う場合は、賃貸需要が高く安定した物件を選ぶことが大切です。
その際に重要なのが立地です。駅やバス停などが近くアクセスが良く、スーパーやコンビニ、病院、学校などが近くて治安も良く、人口が増えている地域などが賃貸需要が高く安定しています。

どんなに、駅やスーパー、コンビニ、学校などが近くにあったとしても、人口が減少している地域は避けた方が良いでしょう。
人口が減少を続けると、スーパーやコンビニなども無くなる可能性がありますし、賃貸需要が低くなるため、家賃相場も下がり入居者確保が困難になります。

また、現在はアクセスや周辺環境が悪かったとしても人口が増え続けていれば、より便利になっていく可能性があります。賃貸需要の安定した物件を手に入れれば、数年〜数十年と収益を得続けることが期待できます。

工場の従業員や学生の入居に頼っている場合はタイミングをみて売却も考える

近くに工場や学校があり、従業員や学生の入居に依存している場合は、タイミングをみて売却することを検討してみても良いでしょう。
工場の従業員や学生の入居に頼っていても、その状態が長く続くことはほとんどありません。

仮に工場が倒産・移転・縮小などしたり、学校が無くなったりした場合は、入居者確保が困難になってしまいます。
数年程度であれば良いかもしれませんが、今後数十年同じ状況を保てる可能性は低いです。

まだ、需要が見込める内であれば、高く売却が可能ですが、頼りにしている工場や学校が無くなった後では、不動産価値が下落し、賃貸も売却も難しくなります。
売るのであれば少しでも高い価格で売却するべきです。

売却収益を狙う場合に気をつけること、売却のタイミングとは?

賃貸収益を得た後は、タイミングを計って売却収益を狙っても良いでしょう。
ただし、売却収益を狙う際は、賃貸収益を狙う時同様、気をつけなければいけないことがたくさんあります。売却するタイミングはいつがいいのでしょうか。

不動産の価格は需要と供給のバランスによって常に変動する

不動産の価格は需要と供給で決まるため常に一定ではありませんし、新築物件に関しては買ってすぐに不動産価値が下がります。
中古物件の場合は、需要と供給のバランスで決まった市場価格の相場が反映されますが、新築物件に関しては市場価格に加えて販売会社などの利益が2〜3割含まれます。

そのため、物件を買うとすぐに不動産価値が下がるため、売却を考えても販売価格より高く売れることは少ないです。
そして、周辺の環境変化によって常に需要と供給の割合は変動します。買いたい人が増えれば価格は上がりますし、買いたい人が減れば価格は下がります。

つまり、買いたい人が増えるような場所の物件であれば、価格は上がる、もしくは下がらない可能性が高いということです。一方で買いたい人が減るような場所の物件であれば価格が上がることは望めません。

買いたい人が増える可能性のある場所は、「これから発展する・便利になる場所」です。
大規模な施設ができたり、新たな駅ができたり、再開発が行われたりする場所は、周辺環境や交通の便が良くなるため、多くの需要が集まりやすいです。

便利なものができると人が集まり、さらに便利になって需要が増え続けます。
不動産の価格は常に変動しますので、需要の高いエリアに物件を持ち、需要が高いタイミングで売却するのがポイントです。

売却するのはいつがいいのか?きかっけとなるタイミング

不動産の売却のタイミングに正解はなく、人それぞれのタイミングで売却を行います。
しかし、売却を考えるタイミング・きっかけとなる時期はいくつかあります。1つは不動産を購入してから5年目のタイミングで、譲渡税の税率が低くなることから売却を考えるきっかけとなります。

所有期間が5年以下の場合は、所得税・住民税で約39%もの税金がかかりますが、所有期間が5年を超える場合は、合計で約20%まで低くなります。
税率が半分程度になるのは売却の際の大きなメリットです。

次に、購入から10年目のタイミングです。10年目のタイミングは大規模修繕を控えている時期でもあり、多額の修繕費がかかります。
そのため、大規模修繕前に高値で売却し、大きな利益を得ようと考える人は少なくありません。

逆に中古物件を買う際は、修繕履歴を確認し、大規模修繕は行われているのか、修繕積立金は足りているのかなどをチェックするようにしましょう。
また、他にも物件の周辺で大きな人口減少が生じるタイミングや、入居までの期間が長くなっているタイミングに売却を検討する人も多いです。

人口減少が進めば、地域の魅力は乏しくなり不動産価値が下落して収益が期待できなくなりますし、入居までの期間が長くなっているということは需要が減っている現われでもあります。

余程の事情がない限りは、売却して利益を得れるタイミングで決断するようにしましょう。

不動産投資は賃貸収益だけでなく売却することも運用方法の1つ

賃貸需要が高く安定が物件を持つことで、長い間賃貸収益を得続けることが可能です。
しかし、そういった物件でない場合は、タイミングをみて売却を検討することも1つの運用方法です。売却の際は、一般的に売る人が多くなるタイミングを参考に時期を決めてもいいでしょう。

できれば、安定した賃貸収益が見込める場所に物件を買い、毎月収入を得続けたいものですね。

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