• 不動産投資は出口戦略を重要視し、出口での利益を確保することが大事

出口で利益を確保して利確する出口戦略がないと損失を負う可能性が高い

2017年8月17日

不動産投資に限らず、投資をする際は出口戦略を描き、出口で利益を得ることが大切です。最終的に利確できれば、途中で多少損失を負ったとしても成功と言えます。出口戦略が描けていなければ、出口で損失を負う可能性が高く投資は失敗です。不動産投資は家賃収入を得続けることができますが、いつどのような出口戦略を描けばいいのでしょうか。
ずっと家賃収入を得続けることはできないのでしょうか。

不動産投資は永久的に運用はできない出口で利益を確保することが重要

不動産投資には出口があり、出口で収入・利益を確保することが大事です。
どれだけ満室で高い家賃収入を得ていたとしても、状況が悪化してキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。出口で利益が確保できなければ、損失を負っただけで終わってしまいます。
ここでは、不動産投資において出口で利益を確保する重要性について、確認していきましょう。

不動産投資をすれば永久的に不労所得が入ってくるわけではない

不動産投資は物件を購入して賃貸に出し、家賃収入を得て資産運用していくのが一般的です。
しかし、どんな物件でも家賃収入が永久的に入ってくるわけではありません。築年数が経ち老朽化が進めば得られる家賃収入が下がり、反対に修繕費などの維持コストがかかるようになります。
何十年も周辺環境が変わらないこともなく、場合によっては近くの駅や商業施設、学校などが無くなり、エリア自体の入居ニーズが激減し、資産価値が下がる可能性もあります。

不動産を購入すれば、自動的にいつまでも不労所得が入ってくると勘違いしている人もいますが、実際はそんなことはありません。
家賃収入によって収益が得れるのはあくまでも一定期間です。その期間に関しては、新築か中古か、設備や立地などによって異なります。そのため、物件購入時から、予め運用期間を設定して、その後の出口戦略を考えておく必要があります。そうでなければ、一定期間家賃収入で収益を得続けても、いずれ維持費などが大きくなってしまい赤字になってしまいます。

どれだけ賃貸運用が順調でも出口戦略がなければ損をしてしまう可能性があります。「不動産投資=賃貸運用」だけでなく、「不動産投資=入口、賃貸運用、出口」まで考えた上で投資することが大切です。
出口戦略に失敗すると、賃貸運用でいくら儲けていても損する可能性があり、出口戦略がしっかりと描けていると、仮に資産運用で損をしたとしても利益を出せる可能性があります。不動産投資をすれば、永久的に家賃収入を得続けれるわけではないことをしっかりと理解しておきましょう。

出口は投資の「利確」「損切り」トータルで利益を得て「利確」することが大事

他の投資同様、不動産投資においても、最終的に利益を得なければ運用した意味はありません。
仮に賃貸運用で多少の損失を負っていたとしても、最終的な出口部分で利益を出せれば御の字です。逆に、賃貸運用で利益を得ていてたとしても、出口部分で損失を負い、トータルで赤字であればその投資は失敗と言えるでしょう。投資は出口も含めたトータルで利益を出すことが大事です。

例えば、賃貸運用で1,000万円の利益が出ていても、物件を売却して2,000万円の損失を負えば1,000万円の赤字ですし、賃貸運用で500万円の赤字でも、物件を売却して1,000万円の利益が出れば500万円のプラスです。
入口と出口の間の内容も大切ですが、最終的には出口で収入・利益を確保することが最も大切です。出口は「利確」「損切り」部分でもありますので、戦略を持って利確になるように投資・運用するようにしましょう。

不動産投資における出口戦略の考え方とは?考えるタイミングとは?

不動産投資をする上で、できる限り早い段階から出口を見据えておくことはとても大事です。出口戦略を描けていないと、行き当たりばったりになってしまい、出口の最適なタイミングも逃してしまいます。
そうなるとトータルで損失を負う可能性が高く、不動産投資は失敗してしまいます。

不動産投資ではどのような出口戦略の考え方があるのでしょうか。また、どのタイミングから出口を見据えておくべきなのでしょうか。ここでは、出口戦略の考え方などについて、確認していきましょう。

不動産投資の出口の考え方は大きく2つ「建て替え」「売却」

そもそも出口戦略は、投資において最終的な利益を確定する方法のことなので、不動産投資の時だけ考えるのではなく、どんな投資をするにしても想定しておかなければいけません。不動産投資の出口戦略は大きく2つあります。1つは、当初予定していた賃貸運用期間が終わった後に、物件をリノベーションしたり建て替えをして、新しく運用を始めることです。

そして、もう1つが多くの不動産投資家が優先して考える売却して利益を得る方法です。1つ目のリノベーションや建て替えをして新たに賃貸運用していく方法は、リノベーションだけでは永続的に運用していくことはできませんので、やはりどこかのタイミングで売却か建て替えを検討しなければなりません。

しかし、建て替えする場合は、莫大な費用がかかるため、よほど潤沢な資金の準備がなければリスクが高く現実的な方法とは言えません。建て替えの出口戦略を描くには、計画的に相当な資金を準備しておく必要があります。2つ目の売却に関しては、タイミングがとても重要です。不動産投資は毎月収入も得れますが、物件を所有する限りリスクが付きまといます。

いくら満室の人気物件であっても、老朽化すれば修繕費や空室率が高くなり、キャッシュフローがマイナスになる可能性があります。こういった状態になって物件の売却を考えてもなかなか買い手は見つかりません。買い手からすると、空室が目立つ物件や老朽化が激しい物件はリスクが高いため検討し難いものです。

あまりに老朽化が進んでいたり条件が悪いと、場合によっては建物の価値がゼロになってしまい、土地の価値だけで判断されることもあります。

出口を考える際は、いかに損失を最小限に抑えて、利益を最大化できるかが大事です。
物件にもよりますが、満室で早い時期に売却することで結果的に多くの利益を得れることも少なくありません。購入時から出口戦略を考えた上で、賃貸運用期間を定め、最も利益が出るタイミングを選んで売却することが重要です。

物件購入時・検討段階から出口戦略を考えるようにする

不動産投資では、物件を購入する時から出口を見据えておくことがとても重要です。不動産は購入後に立地を動かすことはできませんし、物件のあるエリアや街を変えることもできません。自分でコントロールできるのは家賃設定など制限があります。購入した後に「もっと◯◯な物件を選んでおけば良かった」と考えても後の祭りです。
購入後に出口戦略を考えても遅いですので、物件購入時、もしくは物件を検討している段階から出口を見据えるようにしましょう。出口戦略がないのに勢いだけで物件を購入することは危険です。長い場合は何十年とその物件を運用しなければいけませんので、しっかりと出口を見据えて決断しましょう。

物件を検討している段階から出口戦略を想定しておくことが大事

不動産投資は永続的に家賃収入を得続けることはできません。物件も老朽化しますし、資産価値も下がり、需要も減る傾向にあります。

物件を長期間持ち続けると、どこかのタイミングで家賃収入よりも維持費の方が高くなる場合もあり、赤字運用となってしまう可能性もあります。物件を購入した後に出口戦略を考えても動きが限定されてしまうため、物件を検討している段階から、ある程度出口戦略を見据え、運用していくことが大事です。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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