• 近郊物件よりも手間暇が必要!遠方物件の購入のコツと注意点

近郊物件よりも手間暇が必要!遠方物件の購入のコツと注意点

2017年9月2日

不動産投資をこれから始める方も既に始めていて2棟目を検討している方も、必ずしも魅力的な物件が近郊にあるとは限りません。

遠方にも視野を広げることで割安な物件や高利回りが期待できる物件、好立地な物件など、多くの魅力的物件から選択することができるようになります。

しかし、近郊の物件とは違い、その街の土地勘もないですし情報量も少ないですので、遠方物件を購入する際には気をつけなければいけないことがたくさんあります。

遠方物件を上手く購入して運用できるようになれば、投資の幅が広がり事業を拡大してくことが可能です。
購入する際の基礎的なコツや注意点を把握し、早い内から準備をしてきましょう。

遠方だからと妥協しないことが大事!遠方で物件を探す際の3つのコツ

近郊ではなく遠方で物件を探す際はどのようなコツがあるのでしょうか。
普段仕事で忙しい人は物件のある場所までなかなか足を運べず、不動産会社の説明だけで購入を決めたりもします。

そして、せっかく現地まで見に行ったとしても物件を確かめるくらいで満足して決断する人もいます。
遠方物件を購入する際は、近郊物件を購入する時より慎重にならなければなりません。

なぜなら、物件のあるエリアや街の雰囲気や特徴など、何もわからないからです。少しでも効率的に良い物件を探すために最低限3つのコツは覚えておきましょう。

探すときのコツ

  • 信頼できる・任せられる不動産会社を探す

  • 遠方の物件を探す際に大事なのが、信頼できる不動産会社を探すことです。地縁のない土地であれば、どんな物件が人気で入居者はどういった層で、どんな条件で探す人が多いのかなどわかりません。
    住んでいる人にしかわからないニーズやネックが必ずあります。
    市場のニーズをネットだけで知ろうとしても限界があります。地元の信頼できる不動産会社を探せば、こういった情報もプロ目線の人から得ることができ効率が良いです。
    また、実際に物件を購入した後は入居者の確保や管理会社も決めなければなりません。
    早めに信頼できる不動産会社を見つけておくことで、関係性が構築されてその後の対応もスムーズに進む可能性があります。
    地元にある信頼できる・任せられる不動産会社を探せば、物件購入前も購入後もプラスに働きます。
  • 街・エリアの雰囲気や状況を知るため何回も訪れること

  • 不動産投資を成功させるためには物件情報だけを得てもいけません。
    近郊・遠方に関わらず、物件のある土地や街・エリアの雰囲気や状況などを徹底的に知ることが大事です。
    「もっと活気がある街だと思ったけど全然違った。。」「駅から近くて良いと思っていたけど治安が悪く人気のない場所だった」「近くに大学があるがこちら側のエリアは学生に人気がなかった」など、その土地・街ならではの雰囲気や状況、物件の選び方などがあります。
    ネットで調べたり不動産会社の人に話を聞くのも大事ですが、自分自身で何回も足を運び目で見て感じることが大切です。
    ちょっとしたことが理由で入居者は決まらないものです。不動産投資は購入後に場所の変更はできませんので、面倒と思わずに何回も足を運び「誰よりも自分がこのエリアに詳しい」と思えるくらいになるのが理想です。
    近郊であれば何回も足を運ぶのに、「遠方は足を運ばない」は失敗の元です。
  • 周辺の相場や大学や企業の移転の有無などを調べる

  • これは、不動産投資をやる上で当然とも言えますが、周辺の家賃相場を調べたり大学や企業が移転しないか、新しく誘致されないかなどを調べましょう。
    近郊であれば調べるのに、遠方ということで不動産会社の人の話を鵜呑みにしてしまい、安易に物件を決めてしまうケースも少なくありません。
    近くに大学や企業があって入居者確保がしやすくても、移転するようであれば空室リスクが高まります。
    逆に新しく誘致される予定などがあれば入居率や家賃の向上が期待できます。
    また、自分が魅力的に感じる物件が必ず人気の物件とは限りません。該当物件や周辺物件の入居状況や家賃のリサーチ、築古物件の入居状況や家賃リサーチなどは必ず行いましょう。

遠方の物件購入で失敗しないために近郊物件の「あたりまえのこと+α」をする

遠方物件での不動産投資は近郊物件よりも失敗しやすいと言われています。
なぜなら近郊物件と同じように情報収集を行い手間暇かける人が少ないためです。

近郊物件だとするあたりまえのことも、遠方物件だとしなくなるケースがあります。これでは当然成功することはできません。

遠方物件だからこそ、近郊物件で行う「あたりまえのこと+α」が必要です。
遠方物件の購入で失敗しないためにも、今から少しずつ心構えや情報収集を行っていきましょう。

遠方の物件は投資には向かない!?遠方物件を上手く購入すればチャンスが拡大する

遠方の物件が不動産投資に向かないということはありません。
近郊エリアだけに制限してしまうと良い物件に巡り合う確率は減ってしまい、運用成績が悪くなる可能性があります。エリアによっては供給過多の状態で投資拡大していくことが難しい場合もあります。

遠方であればより多くの市場に投資できますし、物件の母数も増えるため良い物件を買える可能性もあります。

大抵の場合、購入後の物件管理や入居者対応は管理会社に委託するため、そもそもオーナーが近くにいる必要はありません。近郊だけでなく遠方に目を向ければ魅力的な物件はたくさんあります。

ただし、遠方だからこそ近郊の物件選びよりも慎重に行わないと失敗の原因になります。遠方物件を上手く購入していけば投資も拡大しやすいですが、下手な買い方だと大きなリスクを背負うことになります。

遠方物件を購入する際に注意すべきことは?冷静に客観的に考えることが大事

遠方の物件を購入する際に注意すべきことはどのようなことでしょうか。
不動産会社の営業マンの話を聞いていると、実際の物件を見ていなくても買ってしまいそうになるほど冷静さを失ってしまいます。
大切なのは下記のポイントを抑えることだけでなく「冷静に客観的に物事を見ること」です。

そうでなければ、良いイメージばかりが膨らみ、後で後悔するような買い方をしてしまいます。

土地勘がないことを自覚し養うための行動が要る

昔1人暮らしで住んでいた場所や地元などであればいいですが、遠方物件の際は基本的には土地勘がない場合が多いです。

自分が住んでいるエリアであれば「あの場所は治安が悪い」「あそこはすごく便利がいい」「あの立地は良さそうに見えるが夜は騒音がうるさい」「道が細く街灯も少ないため女性には向かない」など、長く住むことで土地勘が養われるため、さまざまなことがわかります。

しかし、遠方物件の場合は土地勘がないため、自分が良いと思った物件も実は治安が悪い場所だったり、入居者が決まりにくいエリアだったり、家賃が高いなど、住んでいる人にしかわからない価値観とズレがある場合があります。
土地勘がないことを自覚し、土地勘を養うための行動が必要です。

現在の相場だけでなく10年後、20年後などもチェックする

先述の通り、相場は必ずチェックしましょう。
ネットでも賃貸サイトなどを見れば、ある程度相場を知ることができます。

せっかく物件を購入しても相場より高ければ入居者確保は難しく、安定した収益が得れなくなります。そして、現地に足を運んだ際はエリアの賃貸情報誌や不動産会社が提供している情報からも相場を確認しましょう。

ネットには載せていない物件もたくさんあるため、リアルな相場状況を把握できます。
不動産投資は多くの場合、数十年運用をしていきますので、購入した物件の10年後、20年後など先の収益計画も立てなければいけません。

そのため、同じような間取り、立地の築年数+10年、+20年、+30年などの物件相場や入居率も調べましょう。これらを調べた結果、家賃がかなり低かったり、入居率が悪そうな場合は再検討した方がいいかもしれません。

所有している近郊物件と同じ考え方をしない

既に近郊物件を所有していて運用が上手くいっている場合は、「遠方物件も上手くいく」と過信しがちです。
同じような物件でも近郊と遠方では市場も異なるため、まったく別物です。絶対に同じ考え方、安易な考え方で物件選びをしないようにしましょう。

海外不動産投資を考えてみる

不動産投資を行う際の対象は国内だけではありません。海外のマンションなどへも投資することができます。

むしろ、投資物件は国内よりも海外の方が多く充実しています。海外への不動産投資はどんなことが期待できるのでしょうか。
また、国内で投資する場合とはさまざまな違いがあるため、注意しなければならないこともあります。

まずは、国内の不動産投資との違いを知り1つの選択肢として興味・関心を持つようにしましょう。

国内ではなく海外への不動産投資インカムゲイン・キャピタルゲインが期待できる

国内不動産への投資ではなく、海外に不動産投資する人も増えています。これは、海外不動産を扱う不動産会社が増えたことも理由の1つです。現地の言葉を話せなくても日本語で物件の説明を聞き質門などもできます。また、人口減・少子高齢化・空き家の増加など、さまざまな問題を抱える日本ではなく、人口が増加していて経済成長率も高い海外の方がインカムゲインやキャピタルゲインも期待できます。不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって需要を得続けなければ安定した収益を出すことができません。海外であれば将来性が期待できる国・地域がたくさんあります。しかし、海外なのでそれこそなかなか現地に見に行けませんし、場所によっては日本の不動産よりも遥かに高い場合もありますが、1つの選択肢として十分検討できます。

海外不動産投資をする際の注意点は?円高時であれば割安で購入でき高利回り

海外不動産投資を行う場合にはいくつか注意点がありますが、特に知っておきたいのが「為替レートの変動」と「現地情報が少ない」点です。

注意点

  • 為替レートの変動

  • 為替は常に変動しているため、同じ物件でもタイミングによっては安く買えたり、高くなったりします。例えば、アメリカの物件を購入する場合は、円高ドル安であれば安く買えますし円安ドル高であれば高くなります。
    日本円を現地の通貨に換えて購入する必要があるため、どこの国の物件を購入する場合も円高になっている方が安く買うことができます。
    仮に100万ドルの物件だとすれば、1ドル=110円の時に購入すれば1億1,000万円ですが、1ドル=105円の時であれば1億500万円で購入でき500万円の得です。
    逆に1ドル=120円の時に購入すれば1億2,000万円となり1,000万円割高に買うことになります。
    物件価格は変わらなくても、為替レートが変動するだけで利回りも大きく変わる場合があります。
  • 現地情報が少ない

  • 海外不動産投資の場合、国内の遠方物件への投資よりも現地情報を得ることは難しくなります。現地にしばらく滞在できれば良いですが、多くの人が仕事などの関係上そうはいきません。不動産会社からの説明やネットで情報を集めるのが中心となるため、リアルな現地情報が極めて少ないです。そのため、国内物件よりも何倍も慎重になり冷静に判断することが大事です。また、同様に現地の不動産会社などを選ぶ際もまったくの素人目線になるため、すぐには信頼できる不動産会社に辿り着けない可能性があります。

近郊物件同様、後で後悔しないよう徹底的にリサーチすることが大事

遠方物件を購入する際は、そのエリアの土地勘や情報が少ないことを自覚し、積極的に現地に足を運ぶようにしましょう。

近郊物件であればあたりまえにやることを、遠方物件ではやらない理由はありません。

何度も足を運んで不動産会社の人とも話し、ネットや地域の賃貸情報誌などから相場や入居率の情報を収集するなど、一つひとつを徹底的に行っていく必要があります。
ただでさえ「土地勘がない」というマイナスな状態からのスタートですので、近郊物件で行うこと以上の労力をかけることが必要です。

数千万円〜数億円の物件を購入するわけですので、後悔しないよう事前リサーチを行い判断するようにしましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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