• 不動産の固定金利について知ろう。選択によっては大きな恩恵を受けられる

不動産投資で金利選択は非常に大事。固定にするかしないかで収益が大きく変わることも

2017年11月27日

住宅ローンを利用したことがある人であればご存知の人も多いと思いますが、不動産投資でローンを利用する際に固定金利か変動金利を選択する必要があります。
そして、どちらの金利タイプを選択するかで返済額や収益が大きく変わります。
固定金利にはどんな特徴やメリット・リスクがあるのか、どのような選び方ができるのか、一つひとつ確認していきましょう。

固定金利とは?どのような内容・特徴があるのか?

物件購入のためにローンを検討した際に「固定金利」と「変動金利」という言葉が必ず出てきます。
固定金利とはどのような内容なのでしょうか。固定金利の内容や変動金利との違いを理解しておくことで、返済計画も立てやすくなりますし、選び方によって得られる利益も変わってきます。

固定金利の基本的な内容・特徴を理解して、ローンに対する理解を深めましょう。

「固定金利」とは期間中の金利がずっと固定されている・変わらない金利

固定金利とは、返済期間中の金利がずっと固定されている(変わらない)金利のことです。一方で、金利が半年ごとなど変動するのが変動金利です。「固定金利=期間中金利が変わらない」「変動金利=期間中金利が変わる」という違いがあります。固定金利は金利が一定のため、期間中の返済計画を立てやすくなるなどいくつかのメリットや、固定金利だからこそのリスクもあります。

固定金利のリスクとは?どのようなことに気をつけるべきことか?

多くの人が選択する固定金利ですが、メリットだけでなくリスクやデメリットもあります。
それぞれを理解したうえで選択することが大事で、リスクやデメリットを知らずに選んでしまうと将来後悔してしまう可能性もあります。

金利タイプの選択によって、大きく利益や損失額が変わる可能性もあるため、必ずリスク・デメリットも理解し、将来予測をしたうえで選びましょう。

固定金利のリスク・デメリットとは?将来、金利が下がった時に恩恵を受けれない

固定金利のリスク・デメリットは大きく2つあります。

  • 借入れ当初の金利が変動金利よりも高く設定されている
  • 将来低金利になった場合に恩恵を受けれない

です。

1つ目の借入れ当初の金利については、変動金利の方が低いのが一般的です。
固定金利は期間中の金利・返済額が一定で見通しを立てやすいため、金利が若干高く設定されています。そのため、借入当初の返済額は固定金利の方が高くなります。

2つ目は、将来低金利になった場合にその恩恵を受けられないことです。
例えば、固定金利2.0%、変動金利1.7%の時に固定金利で契約をしたとします。仮に、5年後に金利が下がり固定金利1.7%、変動金利1.4%になったとしても契約した固定金利2.0%が適用され続けます。

金利は0.1%違うだけでも毎月返済額や総返済額は大きく変わります。
借入金額が大きかったり、返済期間が長ければ尚更です。契約した際の固定金利が期間中適用されるため、市場の金利が上がれば得したことになりますが、金利が下がればその恩恵を受けれず損をしたことになってしまいます。

固定金利の選び方とは?変動金利とどっちを選ぶ?期間はどれくらい?

固定金利はどのようにして選べばいいのでしょうか。
「固定金利と変動金利どちらにするか?」「固定金利の中でも期間はどうするか?」どのような選び方をするかで今後の返済額や収益が変わります。

選び方には個人差がありますが、下記のように「将来の金利予想」「ライフステージ」「借入額、期間」などで選ぶのが一般的です。

固定金利を選ぶときは将来の金利予想をする。上がりそうであれば固定金利

金利を選ぶときに重要なのが「今後金利が上がりそうか下がりそうか」を考えることです。
マイナス金利など異次元緩和が進むなか、金利予想は非常に難しいですが、将来金利が上がりそうであれば金利が固定されている固定金利の方を選ぶべきです。

しかし、金利が下がりそうであれば固定金利だと低金利の恩恵を受けれないため、変動金利の方がいいでしょう。
「将来の金利動向予測で選ぶ」ことはとても大事です。

また、固定金利は「3年固定」「5年固定」「10年固定」など、固定期間を選択できます(金融機関によって異なる)。
今後、金利は上がりそうと考える場合はできる限り長期間の固定期間を選択した方がいいでしょう。短期間であればあまり恩恵を受けられません。

状況によって期間を選択。ライフステージによって選ぶことも大事

金利の上がり下がりに関わらず、ライフステージに合わせて選ぶことも大事です。
子育てや教育資金などお金が必要な場合、退職金などまとまった収入がある場合など、ライフステージの状況に応じて余裕ができるまでは固定金利により返済額を一定にすることも重要です。

家計が苦しくなる時期がわかっている場合は、返済額が上がるか下がるかわからない変動金利よりも、返済計画が立てやすい固定金利の方が安心できるでしょう。
また、借入額が小さいときは金利変動によるリスクも小さいですが、借入額が大きいと金利変動による損失リスクも大きくなってしまいます。借入額が大きい場合や借入期間が長い場合は安全策を考え固定金利を選ぶこともできます。

固定金利のメリットとは?どのような恩恵を受けれるのか?

固定金利の特徴を踏まえたうえで、どのような状況時で固定金利を選択すれば自身にとってメリットが大きいのか考えてみましょう。
その際にどれくらい返済額が変わるかを数字で見ることも重要です。

金利が0.1%違うだけでも年間返済額が大きく変わりますし、複利効果によって年々大きな負担を負うことになってしまいます。
固定金利のメリットを理解して、ローンの金利選択をしましょう。

金利が下がらなければ低金利の恩恵を受け続けることができる

固定金利のメリットは「金利が一定で返済額が変わらないこと」です。
世の中の金利が上がっても下がっても適用金利は変わりません。市場の金利が上がるほど固定金利は低金利の恩恵を受けられます。仮に借入金1億円で固定金利年3.0%で契約・融資を受け、3年後に市場の金利が年3.3%へ上がったとします。

本来であれば年0.3%上がっているため、単純計算で「1億円×0.3%=30万円」となり、年間30万円も余分に利息が付いてしまいます。
さらに、その後も年3.3%のままであれば年3.0%の時よりも、毎年30万円以上の利息を支払っていかなければなりません。金利が下がった場合は逆にそれだけ損したことにはなりますが、市場の金利が上がればそれだけ得したことになります。

固定金利は、金利が下がらなければ大きなメリットを得られます。

メリットやリスクを踏まえたうえで金利選択することが大事

固定金利は期間中の金利が変動しないため、返済額が常に一定です。
そのため、金利が低い時期・将来金利が上がるタイミングで固定金利を選択できれば、低金利の恩恵をずっと受け続けられますし、返済計画も立てやすいです。
メリットだけでなくリスク・デメリットも理解したうえで、金利選択するようにしましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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