• 安定運用へと繋がる!不動産投資のリスク回避について

ローン(借金)・利回り・空室の3つのリスクに注意が必要

2017年8月9日

株式投資やFX、投資信託など、どんな投資にもリスクがつきまといます。
そして、いかにリスクを回避できるかが成功へのポイントだったりします。まずは「どんなリスクがあるか」を把握して「リスクを回避する方法」を身に付けましょう。
不動産投資を始めた後に後悔してもいけませんのでリスクの大きい「ローン(借金)」「利回り」「空室」の3つのリスク内容や回避方法を確認することが大切です。

「ローン(借金)リスク」についてリスクと認識てローンを利用する

今の時代に値上がりを目的に投資したり、多額のローン利用することは大変危険です。安定した運用ができず、自分を苦しめてしまうことになります。

ローンは投資するために必要なものでもありますが借金でもあるため、投資する一方で、借金を負うことのリスクも同時に考えなければなりません。ここでは、値上がり目的にローンを組むことや投資総額に対してローン利用額が大きいこと、ローンを最大のリスクと認識する重要性について確認していきましょう。

値上がりを目的にローンを組んで不動産投資をする投資はギャンブル性が高い

「再開発エリアだし後に値上がりするだろう」「人口増加エリアで駅近物件だしリフォームすれば値上がりするだろう」など、値上がりを目的にローンを組んで物件を購入することはリスクが高いです。土地の価格が勝手に急騰するバブル期であればまだしも、今の時代で値上がりを狙って投資することはギャンブル性が高いです。

人気の高いエリアでも、購入後に必ず土地価格が上がる保証なんてありませんし「土地価格が上がるからおすすめ!」と紹介されているような場所で本当に上がっているところは限りなく少ないです。

値上がりを目的に購入するのではなく、あくまでも賃貸で収益を得れる場所を探した方が安全性は高いでしょう。

不動産投資の最大のリスクはローン(借金)、ローンを間違うと致命的

株式投資やFX、投資信託などとは違い、不動産投資は多額の資金が必要になります。
多くの人がローンを利用しますが、ローン(借金)は不動産投資における最大のリスクです。ローンの組み方を間違ってしまうと毎月の返済額が大きくなってしまい、空室が埋まらない場合に返済ができなくなるなど、大きなリスクを負ってしまいます。
入居者確保や修繕費などのコストが、計画通りに進むことの方が稀です。極力、借金を抑えてリスクコントロールしていくことが安定した運用をするために大切なことです。

これから金利が上がること前提でローンは投資総額の40%を目安にする

ローンを利用する場合は投資総額の40%以内を目安にしましょう。
今は超低金利時代ですので、今後金利が上がることを前提に考えておかなければなりません。ローン利用額が投資総額の40%以内であれば、仮に金利が2倍近くに上がったとしてもやっていけます。
間違っても投資総額の80〜90%をローンで組むなどしてしまうと、後で痛い目に遭いますので気をつけましょう。金利が上がると毎月の返済額も上がりますので、初心者の方はできるだけ自己資金を増やしてローン利用は30%以内まで抑えましょう。

利回りはあくまで参考指標!利回りだけで物件を決めてはいけない

かかるコストに対してどれくらいの年間家賃収入を得れるかを表し、収益の目安になるのが利回りです。
利回りが高ければ低コストで高い収益を出せる可能性があります。しかし、利回りの数値だけで物件の良し悪しを判断しても大丈夫なのでしょうか。
便利な指標ですが頼りすぎると物件選びに失敗してしまいます。

利回りを正しく求めることは重要「実質利回り」を参考にする

投資物件を選ぶ際に参考指標の1つとなるのが利回りです。
利回りも「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あるため、正しく利回りを求めれないと誤った情報を基に物件を判断してしまいます。表面利回りは不動産購入価格に対して年間家賃収入額がどれくらいあるか?を算出したもので、経費などのランニングコストは考慮していません。不動産投資を行う場合は物件購入価格だけでなく、管理費や修繕積立金・広告費などさまざまな費用がかかり、収入からこれらを差し引いた金額が利益となります。

そのため、表面利回りではリアルに近い数値は算出できません。一方、実質利回りは経費なども考慮しているためリアルに近い数値が算出できます。

実質利回りの計算方法は「(年間家賃収入額−年間必要経費)÷不動産購入価格×100」です。
仮に、1,200万円で購入し、年間家賃収入額が100万円で年間必要経費が40万円の物件は「(100万円−40万円)÷1,200万円×100=実質利回り5%」です。
利回りを算出・参考にする場合は実質利回りをベースにしましょう。

利回りが高いからといって収益の保証がされるわけではない

利回りを自分で求めることは最低限必要なことですが、大切なことは「利回りで収益の保証がされるわけではない」ことを認識しておくことです。
利回りが10%や15%の物件だとしても入居者が確保できなければ収益は出ませんし、コストがかかりすぎる場合は利回りも低下してしまいます。
不動産の利回りは基本的に購入当初が1番高く、時間が経つほどに低下していきます。計画通りに空室が埋まらないことや、余計に修繕費などの出費がかかることは当たり前のように起こるため「利回り=MAX値」と考え、期待しすぎないようにしましょう。
利回りが高く入居率が低い物よりも、利回りが低くても入居率が高い物件の方が、収益を出せることも少なくありません。

空室リスクの回避は非常に重要リスク回避できないと非常に危険

どんなにコストを抑えて運用していても、空室率が高ければ赤字運用となってしまい、場合によっては破産してしまいます。
安定した収益を出すために、空室リスクをいかに回避できるかがポイントです。

いくら物件に自信があっても、入居者は他の物件と比較をして決めますので、空室が続く場合は何か対策を打たなければいけません。ここでは、空室リスクを回避するための方法について確認していきましょう。

空室を回避する方法とは?「リフォームかターゲットを変えること」

空室リスクを回避する方法はいくつもありますが、リフォーム・物件の特徴変更・カスタマイズの3つの方法を紹介します。

リスク回避

  • リフォームで物件のグレードをアップ
  • 多少のコストはかかりますが、室内のリフォームを行うなど、物件のグレードアップをすることで空室リスクを回避できます。キッチン・浴室・洗面台などの水回りやエアコン・照明・戸棚・フローリングなど、リフォームを行うことで物件の魅力が増し、入居率がだいぶ変わってきます。古く汚い部屋よりも新しく清潔感のある部屋の方が、多くの人が住みたくなるものです。

  • 市場ニーズがある供給不足の物件に変更する
  • 例えば、「ペットの飼育ができる」「自転車を部屋の中に停めれる」「楽器の演奏ができる」「家具・家電付き」などのように、市場にニーズがあるにも関わらず、あまり供給されていない物件に変更することで空室リスクを回避する方法もあります。物件の特徴が変わるため、これまでとは違ったターゲット層となりすぐに入居者が決まる可能性もあります。

  • 思い切ってカスタマイズを可能にする
  • 賃貸の場合、借り手は部屋を自由にカスタマイズすることができません。退去時に修理費用がかかるため、壁に穴1つ空けることすら難しいです。
    あえてカスタマイズOKな部屋にすることで、DIYが好きな方や小さい子どもがいる方が借りる可能性が出てきます。どこまでカスタマイズOKにするかなどのルール決めも必要ですが、1つの方法として期待できます。

リスクと距離を置くことが安全で安定した運用に繋がる

どのリスクも回避できないと大きなダメージを負ってしまう可能性があります。
ローンは投資総額の40%以内に抑えること、利回りは実質利回りを参考しますが収益の保証はない認識を持つこと、空室リスクはリフォームや物件のターゲットを変えることで回避することが可能です。

リスクと距離を置くことで安全に運用していけますので、守りの部分もしっかりとやっていきましょう。

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