• 不動産投資で営業マンの話を鵜呑みして言いなりになってはいけない

言いなりになると冷静な判断ができなくなり失敗するケースもある

2017年8月7日

不動産投資に限らずですが、営業マンの話を鵜呑みにして言いなりになっては、失敗する可能性があります。
なぜなら、営業マンは会社や自分のために物件を売ることが仕事だからです。
もちろん、信頼できる営業マンもいますが、そうでない営業マンが多いことも事実です。
営業マンの話を鵜呑みにすることで負うリスクやダメな理由、実際にあった失敗ケースについて、これから不動産投資を始める方は参考にご覧ください。

営業マンの言いなりになっては多くの場合不動産投資は成功しない

新築物件も中古物件も不動産会社に物件を紹介してもらうのが一般的で、どちらの場合も会社の営業マンとやり取りをします。
特にワンルームなどの新築の物件を販売している会社の営業マンは、積極的にコンタクト・営業してくる場合が多いです。

どんなに積極的に営業してきたり話が信頼できる場合でも、営業マンの言いなりになっては不動産投資は成功しません。自分がお金を払うわけですので、言いなりにならないよう、気をつけなければなりません。

不動産の営業マンの言いなり(鵜呑み)になってしまうとダメな理由

不動産投資の営業マンの中には、お客さんのことを考えず、自分や会社のためだけに物件を売っている人もいます。
そのため、営業マンの話をすべて鵜呑みにして、言いなりになってしまうのは危険です。下記のようなリスク・注意点があることを認識したうえで、営業マンの話を聞くようにしましょう。

言いなりになると冷静な判断ができないためリスクが大きい

不動産投資の営業マンの話を鵜呑みにしてしまうと良いことはありません。
多くの営業マンは「お客さんのため」というよりは、「会社のノルマがあるから」「インセンティブがもらえるから」「どんどん売りたいから」など、「自分のため」に営業をしています。
設立年数の短い会社も多く、数ヶ月〜数年で離職していく人が多い不動産投資の業界で働く理由は、ほとんどが「お金を稼げる」からです。

もちろん、ノルマやインセンティブなどへの気持ちより、目の前のお客さんのことを第一に考えて物件紹介や相談に乗る営業マンもいます。
そういった背景も含めて、営業マンの話を鵜呑みにしたり、言いなりになっては良い結果は生まれません。また、言いなりになった時点で思考停止をしてしまい、すべて営業マンの思い通りに進められてしまいます。

何千万とかかる不動産投資を自分の意思や考えを反映せず、まったくローンなどの負債も責任も負わない、他人に決められては成功するわけがありません。
あくまでも営業マンの話は、数ある中の1つの考えとして捉え、他にも多くの情報を得るようにしましょう。

お客さんにとって都合の良いことしか言わない場合があるので鵜呑みにしない

不動産投資の営業マンの話を鵜呑みにしてはいけない理由は思考停止になることだけではありません。
前述のとおり、ノルマやインセンティブなど「自分のため」に営業している営業マンが多いため、お客さんにとって都合の良いこと・売りやすいことしか言わない可能性があります。

営業マンは会社の利益のためにも、あくまでも「売ること」が仕事ですので、物件やお客さんにとって不都合なことは営業マンにとってもデメリットでしかないのです。
投資する側は、物件を購入すると売却するまで向こう数十年保有し運用し続けなければなりません。「早く売りたい」と考えている営業マンと、「数十年安定した収入を見込める物件を買いたい」と考えている投資家とでは、物件に関する見方や考え方が違います。
何人もの不動産投資の営業マンに会っている方や、不動産投資の経験や実績が豊富な方であれば、良いことしか言っていない営業マンかそうでないかを見破ることも可能です。

しかし、初めて不動産投資を行う人は見破ることは難しいため、「良いことだけ言っている可能性がある」ということを念頭に置いて、話を聞くようにしましょう。

営業マンの話を鵜呑みにして失敗したケースを知り未然に防ぐ

不動産投資において営業マンの話を鵜呑みにして失敗するケースは少なくありません。
それほど、営業マンの話を鵜呑みにすることはリスクがあります。ここでは、実際に営業マンの話を鵜呑みにしてしまい、失敗した2ケースについて確認していきましょう。

数ある中の例ですが、失敗ケースを知ることで、反面教師として失敗を未然に防げる可能性があり、非常に重要です。

  • 「絶対にこの場所ならすぐに入居者がつくので問題ない」は失敗する
  • 「絶対にこの場所ならすぐに入居者がつくので問題ない」という営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗した人がいます。
    その方は、予算の都合上、都心では物件を持つことができなかったため、郊外の物件を探していたところ、「おすすめの物件が見つかりました!早くしないと他の人が買ってしまいますよ」と営業マンから連絡を受け見に行きます。
    紹介された物件は最寄駅まで徒歩15分の築30年のアパートで、10部屋あるうちの4部屋が空室状態です。

    同時期に退去が出て、さらに部屋のリフォームなどもあり、たまたま空室になっているだけと説明を受けます。
    予算より低く魅力的な物件ですが、駅からの距離もあり、空室も目立つため悩みますが、「この物件は近くにスーパーやコンビニもある。設備は新しくはないが、この価格であれば相場よりも安い家賃設定も可能なためすぐ入居者がつくし、絶対にすぐに入居者がつくので安心してください。」などと強く言われ、その言葉を信じて物件を購入します。

    しかし、入居者はまったくつかず、担当の営業マンも辞めてしまい、別の担当からは「設備を新しくしないと入居者はつかないだろう」と言われる始末です。
    このように営業マンの「入居者が絶対につく」などという話を鵜呑みにすると失敗してしまいます。

  • 自分の住んだことがない地域で営業マンの話を鵜呑みすると失敗する
  • 自分の住んでいる地域や地縁のある場所であれば、「このエリアの物件は人気があるな」「この場所はダメだな」など、場所によって人気がある・ないがわかったりするものです。
    しかし、地縁のない初めての場所であれば、情報がないため言葉を鵜呑みのしてしまう傾向があります。

    物件は高台にあり、急坂を登らなければなりません。景色や風通し、日当たりは良く、新築で設備も問題なく魅力的な物件です。
    しかし、「こんな坂があるのに本当に入居者が確保でき運用できるのだろうか」と心配になりますが、営業マンの「この地域では坂を気にする人は少ない。それよりも景色や日当たり、新築などを重視するため、入居者確保にはまず困らないから、人気物件なので早く決めないと他の人が購入してしまう。」などと言われ物件の購入を決断。
    しかし、購入後、入居者募集のために地元の不動産会社に相談に行くと、「急坂があるので人がつきにくい上に家賃をもっと下げないと無理」などと言われてしまいます。
    その後、実際に入居者を募集しますが、1年半経った今でも入居率は60%程度という状態です。特に地縁のない場所では、情報が少なく思考停止になってしまい失敗してしまうケースがあります。

営業マンの話はあくまでも1つの意見や考え方として捉える

営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、あくまでも1つの意見や考え方として捉えるようにしましょう。
そうでなければ、冷静な判断ができなくなり、失敗する可能性があります。

不動産投資の経験が豊富で長い付き合いがあり、営業マンを信用している場合は良いですが、特に初めて不動産投資を行う場合は注意が必要です。
どんなに信用できそうな営業マンであっても、良い意味で疑ってかかるようにしましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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