• 価格が安い再建築不可能物件。条件を満たせば再建築可能になり価値が上昇する!?

多くの場合が接道義務を満たしていないのが原因。道路を作れば再建築可能に

2017年9月1日

「再建築不可能物件」という言葉・物件があることをご存知ですか。

名前の通り、再建築することができないため、既存物件の寿命を迎えてしまった後はどうすることもできなくなります。

どのような物件が再建築不可能物件で、どうすれば再建築が可能になるのかを知っておくことでリスク回避にも繋がりますし、大きな利益を得れるチャンスにもなります。再建築不可能物件の特徴や内容、再建築可能にするための方法などについて理解し、計画的に投資・運用をしていきましょう。

昔建てられた物件に多い「再建築不可能物件」知っておかないと損をする!?

再建築不可能物件はどのような物件で、なぜ存在するのでしょうか。
再建築不可能物件が存在することやその理由を知っておかないと、自分が購入した不動産が該当していて予定通りに進まないかもしれません。

まずは、再建築不可能物件の内容や存在する理由を理解し、自分が不動産を選ぶ場合や所有不動産の今後を考える場合に、困らなくていいようにしましょう。

再建築不可能物件とは?取り壊して再び新築できない物件

再建築不可能物件とは、建物を取り壊して再び建築することができない物件のことです。

建物はあるものの、何らかの理由で再び建て替えることができない物件であり、住居を新築することができません。
「古い家を取り壊して新しい家を再建築したい」「既に家があるが1度取り壊して二世帯住宅を建てたい」などの考えを持っていても、その土地に新しく建築することはできません。

建築基準法施行以前に建てられているため再建築不可能物件が存在する

なぜ再建築不可能物件が存在するのでしょうか。最も多い理由が建築基準法で定められた接道義務を満たしていないためです。

建築基準法では、基本的に建物の敷地が「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定があります。
接道義務がある理由は、地震や火災などの災害が起きたときに救急車や消防車が通れるように、また、避難経路として機能することを目的に定められています。

原則幅員が4m以上の道路が条件ですが、特定行政庁が指定した4m未満の道路も含まれます。
また、4m以上の道路に接していたとしても、2m以上接していない場合は建て替え不可となります。

なぜ、建築基準法に抵触する再建築不可能物件があるかというと、現行の建築基準法が施行される以前に建てられているためです。
他にも、災害危険区域や道路予定地などの物件も再建築不可能物件となります。

再建築不可能物件だった場合の対処法とは?条件クリアの仕方や維持の仕方

接道義務などを満たしてなく再建築不可能な物件は、どんなことをしても再建築することはできないのでしょうか。
実はそんなことはなく、接道義務の条件をクリアするようにすれば、再建築することも可能です。

再建築不可能という課題に対して、どんな解決方法があるかを知っていることで、物件選びや物件維持の仕方も変わってきます。

条件をクリアして再建築不可能物件を再建築可能にすることもできる

自分の所有している物件、または購入しようとしている物件が再建築不可能物件だったとしても、すぐに諦める必要はありません。
再建築不可能な理由が接道義務であれば、場合によっては条件をクリアでき再建築が可能です。

  • セットバックしたりアプローチ用の土地を購入して条件をクリアする

  • 幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務に関しては、周囲に土地が空いていたり、敷地に余裕があれば条件を満たして再建築できるようにすることも可能です。
    例えば、幅員が4mもない場合は、敷地を後退させて後退させた部分を道路とみなしてもらうこともできます。
    そうすることで、幅員4m以上が可能となり条件を満たせます。
    また、敷地が2m以上接してない場合も、近くまで道路が来ていてアプローチできるのであれば可能です。
    アプローチ用の土地を別途購入して、道路を作ってしまえば接道義務の条件をクリアできます。
  • 再建築不可能であれば該当物件をリノベーションや大規模修繕して寿命を延ばす

  • ただし、上記の方法で必ずクリアできるわけではありません。
    その場合は、再建築はできませんので、該当物件の寿命を延ばすことを考えましょう。
    物件自体を大規模にリノベーションして新築のようにしたり、老朽化している部分を中心に大規模修繕を行うなど、いくつかの方法があります。
    リノベーションや大規模修繕などを行うことで、物件の寿命を延ばすことができ、価値も高めることが可能です。
    長く住み続けることもできるだけでなく、スムーズに売却できる可能性も上がります。

再建築不可能物件は価格が安い!上昇する可能性もある!?

接道条件などを満たしていない再建築不可能な物件の価格は、周囲の一般的な不動産と比較すると安いことがほとんどです。

安さも1〜2割程度ではなく、半値以下の価格なことも少なくありません。
再建築不可能物件の価格・価値が上昇することはないのでしょうか。安いという理由で購入してしまっては損をするのでしょうか。

再建築不可能物件の価格が安い理由や上昇する可能性について知り、物件選択の参考にしましょう。

再建築不可能物件の価格は流通性がなくなり基本的に安い

基本的に再建築不可能物件の価格は安いです。なぜなら、再建築ができないため物件が寿命を迎えた場合はどうにも対処ができなくなるためです。
金融機関からの融資も受けれない場合や、受けれたとしても非常に条件が悪かったりします。

再建築不可能物件に見えて実は可能な場合もあり、不動産価値が上がる場合もある

しかし、再建築不可能物件でも接道条件などを満たすことで再建築可能物件になり、不動産価値が上昇する場合もあります。
あくまでも価値が低いのは再建築不可能な物件です。

道路にできる土地を取得するなどして接道義務の条件をクリアさえすれば、再建築が可能になり、それまで低かった不動産価値が周囲の相場程度まで上昇します。「再建築不可能物件だから」という理由で早期に「価値のない不動産」と決めつけるのはよくありません。

逆にライバルの少ない不動産を購入して、価値を高めて大きな利益を得るチャンスでもあります。

再建築不可能物件だからとすぐに諦めず、いろいろな対策を考えてみる

再建築が不可能になる理由はさまざまありますが、多くが接道義務の兼ね合いです。

敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと再建築が不可能となり、建物の建て替えができません。この場合は、セットバックや新たに道路となる土地を購入して条件を満たして再建築可能にするか、既存物件の寿命を延ばす対策を取るかの大きく2つです。

再建築不可能物件は出口が見えないため不動産価値が非常に低いですが、再建築可能になれば価値が大きく上昇します。
再建築不可能物件だからとすぐに投資や運用を諦めるのではなく、いろいろな方法を考えてみましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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