• 融資の審査に通る基準とは?融資を受けるために銀行の審査を切り抜けるコツ

最大限の融資金額を受けるためには自己資本とキャッシュフローがポイント

2017年8月29日

不動産投資は始めるとその時点で個人事業主としての事業がスタートします。

そのため金融機関での融資も初回では不動産投資用の担保融資が実行される場合が多いですが、2回目以降は事業性資金としての取り扱いをすることによって、審査に通りやすくなる場合があります。

もちろん購入してくる物件のキャッシュフローが良好でないといけませんが、単純に有担保ローンとして計上するよりも確率は上がります。不動産投資を上手く回す秘訣の一つに、資金の回転性があげられます。
これは不動産は流動性の低い投資であるにもかかわらず、資金を流動的に流すことでその周辺の市場価値を高めることができ、結果としてその不動産投資を上手く回すことが可能になるというものです。

投資を始めると同時に事業主としても歩み始める投資家の方は、どこに気をつけることで資金調達の確率を上げているのでしょうか。

ここでは不動産の審査基準とキャッシュフローの重要性、財務諸表の読み解き方を利用した資金調達のコツについて解説します。

不動産投資の際の融資基準と無担保ローンの融資基準

不動産投資にもほかの融資と同様に、審査基準があります。

一般的な無担保ローンと違い、総量規制という概念自体がありませんが、あまりにも無謀な金額は、いくら不動産が担保としてあるとはいえ銀行側も審査に簡単には通しません。
しかしそれでも貸し付けを行った対象が直接的に資金を生み出すのであれば、幾分基準も引き下げられるのではないかというイメージはあると思います。

銀行との取引になることが多いですが、その中でも取引期間が長く、資産状況を把握してくれている銀行と、そのタイミングで初めて融資審査に申し込んだ銀行では同じ内容でも通る可能性が全く異なります。
そのためしっかりとツボを押さえた審査を行うことで、自分の希望に近い、または希望通りの審査結果を受け取ることが可能になります。

ここでは資金的なポイントから審査に強くなるポイントを紹介します。

不動産投資のおおよその融資金額と自己資金はいくら必要なのか

不動産投資の融資金額は、基本的に現在の年収及び自分で準備した事故準備金の金額に準ずる言って過言ではないでしょう。

そのためこの金額は比較的計算しやすく、自分が買えるおおよその物件の相場が見えてきます。一般的には年収換算では3倍から5倍、自己準備金ベースで考えるならば7倍から10倍程度の審査が通る可能性が高い価格帯であるといえます。

例えば年収が500万円であれば融資額は2500万円程度まで、自己準備金が500万円なら5000万円程度までといった具合になります。
この金額は投資対象のキャッシュフロー能力によっても十分に変わるので後程確認しておいてください。したがって初めて不動産投資を始める投資家の方はこの金額を目安に投資可能な物件を探してみてください。

また自己資金がこれよりもふんだんにあればさらに投資物件を増やして探すことが可能にあります。この辺りは株式投資などと同様に資金がある分だけという側面が非常に強い投資となっています。また融資金額がこのレンジを超えて大きく可能になる場合があります。

それは対象物件の土地も取得できる場合です。土地まで取得するとなると、単純に賃貸以外での収益も可能になることから、融資金額が高くなる傾向にあります。

不動産投資融資基準での審査要素は資金の限界を決める能力の大きさ

銀行で不動産投資用の資金を審査してもらうときは、審査基準があります。
その基準の要素がそれぞれしっかりしていれば、審査に通らないというリスクを最低限まで回避することが可能になります。

多くの金融機関では審査要素は非公表となっていますが、取り上げられることの多い基本となる3要素を列挙しておきます。
まず対象物件の予想キャッシュフローと投資家世帯全体でのキャッシュフローを合わせたキャッシュフロー、そして純資産金額、最後に債務返済能力です。

これはいわゆる顧客属性というもので、投資がうまく軌道に乗らないときにほかのところからお金をひっぱってこれるかという基準となり、非常に重要です。
これらのことを確認しておけば簡単に審査落ちはなくなりますが、その中身を紹介して、より確率を上げていきましょう。

不動産投資における融資審査に重要な三大要素とは何か

不動産投資には前述までのように審査基準に該当するようにポイントを押さえておく必要があります。
それぞれの分野において重要なことは、位置でも資金として互いに補完できる関係にあるのかどうかということです。そのため額面上は大きくてもそのバックボーンとなるものが現金化まで時間がかかる場合や、資産においても負債を背景にしているなどすると補完が難しくなります。

そのため互いにキャッシュフローとしてしっかりとした現金化の道筋が見えていることが重要であり、それを満たすことで融資審査に通る可能性を高めることができます。
ここではそういった基準でのキャッシュフローやほかの資産における現金との補完性について解説をします。

審査に重要視されるものは収入、キャッシュフロー、バランスシートを気にする

不動産投資をする際には、前述の様に担保となる物件があるので審査の厳しさは無担保に比べると難しくないと述べましたが、それをさらに補完することができます。

まず重要視されるのが、債務の返済能力です。これは単純に不動産収入の他に収入があることが前提となりますが、仮に不動産収入がなくなったと仮定しても返済能力があると仮定できれば、これ以上の担保はないという結論となります。もちろんその場合は自己資金も増える可能性は高いですが、収入が高ければ審査には通りやすくなります。

次に重要視されるのは対象物件のキャッシュフローです。融資対象物件のキャッシュフローとは、その物件からいくらの現金が発生しているかを表すもので、プラスが基本ですがマイナスのこともあります。

仮に自己資金があったと仮定しても、融資多少物件がマイナスフローであれば融資をする必要性がなくなります。そのためしっかりとプラスフローで資金が生み出せる投資対象物件を選ぶことが重要です。

また世帯合計キャッシュフローというものも重要になります。
これば返済能力にも直結しますが、各収益不動産のキャッシュフローと、投資家世帯のキャッシュフローを合わせたもので、これがプラスで大きければ問題ありませんが、トントンやマイナスは大きく審査不通可の可能性を高めるということを自覚しておいてください。

最後に重要なのは、純資産の金額です純資産がプラスであるということは、貸借対照表でいう資産と負債を合わせた表での、貸方に分類されるもので、単純に言い換えると、現金価値があるものをどのような形態で保有しているのか、ということを借方で、貸方ではその資産はどのような理由で調達されたのかということを記しています。

単純に貸方の純資産から負債を引いたものがプラスであれば、たたんだとしてもプラスとして回収ができるので、健全経営であるといえます。
こうした基準を持って投資可能か同課を銀行は把握しているので、この3点についてはしっかりとした準備をしていきましょう。

不動産借り入れの目安は融資を通す前の段階である程度理解できる

先述までのように、不動産投資における銀行からの借り入れは、審査基準さえ把握していればさして難しい話ではないのですが、この知識がないと非常に難しくなってしまします。

また投資家としてだけではなく、経営者として不動産を運営するということになるので、本来見られたくない部分まで審査の手が入ってくることに不快感を示す方もいるでしょう。

しかしそれも事前に準備をしておくことで、結果としてキャッシュフローがプラスであることがわかればよいということを把握しておき、必要なものを準備することで解消できるストレスでもあります。

手続きは非常に煩雑に感じるかもしれませんが、数少ないストック型ビジネスとして副収入が得られるようになるためのステップだと信じてチャレンジしてみて下さい。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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