• 不動産投資における一般管理契約とはどんな特徴を持つのか

一般管理契約とサブリースの特徴や違い、メリット・デメリットについて

2017年8月11日

不動産投資をする際の一般管理契約とは、どのような契約かご存じでしょうか。物件を購入した後は、運用していくためにもしっかりと物件・入居者の管理をしなければなりません。
管理が疎かだと物件の資産価値が下がり、入居者が減り、家賃収入も少なくなってしまいます。

一般管理契約とは?どんな特徴がありサブリースとの違いは?

不動産投資物件の管理を管理会社に委託する際の一般管理契約とはどのような内容の契約なのでしょうか。
また、サブリースとはどんな点が違うのでしょうか。不動産の運用において、管理はとても重要です。
どんな管理会社を選ぶかも大切ですが、どのような管理形態にするかも同じくらい大切です。

不動産投資における一般管理契約とは?どんな特徴なのか?

不動産投資として物件を持つ場合は、オーナーが自分で管理を行うか管理会社に管理を委託するかなどをして家賃集金管理を行ったりします。
入居者の募集や管理・更新手続き・解約手続き・クレーム処理・補修や点検・共用部分の清掃などのさまざまな管理業務を行わなければなりません。

「一般管理契約」とは、これらの管理業務を管理会社に委託するための契約のことで、オーナーは管理会社に業務を委託する代わりに一定の手数料を支払います。
オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結び、管理会社が入居者募集やクレーム処理、家賃集金などをオーナーの委託を受けて代行します。
一般的に管理業務委託料は集金家賃の4〜8%程度です。管理会社がによっては、「一般管理システム」「家賃徴収代行」など、別の名前で呼ばれるケースもあります。

サブリース(一括借上管理契約)とは?一般管理契約とは何が違うのか?

不動産投資物件を管理してもらう場合は、一般管理の他にサブリースという方法があります。
サブリースとは、不動産会社などが該当物件を一括で借り上げ、不動産会社自らが貸主となり、入居者に対して転貸することです。オーナーは不動産会社から入居者がいるいないに関わらず、毎月家賃保証を得ることができ、オーナーへの家賃保証は賃料の80〜90%程度が相場と言われています。
不動産会社は一括借り上げした物件を自由に転貸し、入居者からの家賃収入を得ます。
一般管理契約は、サブリースのように不動産会社が一括借り上げすることもなく、家賃保証はありませんが、入居者からの家賃が全額収入として入ってきます。
また、サブリースの場合は入居者を選ぶこともできませんし、サブリース会社からすると、とにかく早く多くの家賃収入を得たいので入居者の質が低くなる可能性もあります。入居率が芳しくない場合は、サブリース会社が撤退することもありますし、家賃保証が見直される可能性もあるため、家賃保証は永遠に同額が保証されるのではなく、契約更新の度に下がっていくリスクもあります。

一般管理契約の場合は、サブリースのようにすべてを不動産会社に任せる契約ではなく、管理業務こそは委託しますが、経営者として関われますし、賃料なども自分で決めることができます。

一般管理契約のメリットとデメリットについて把握する

一般管理契約にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
そして、デメリットはどんな点なのでしょうか。メリットやデメリットを把握しておくことで、対策や準備ができますし、サブリースなど、他の管理形態と比較検討もできるようになります。

  • 一般管理契約のメリット:最大限の家賃や礼金など高い収益性が見込める
  • 一般管理契約のメリットは、「高い収益性が見込める」ことです。
    サブリースは家賃保証が受けられますが、満室であったとしても高くても通常家賃の80〜90%程度の収益しか得られません。しかし、一般管理契約の場合は、自主管理のようにさまざまな管理業務に手を取られることなく、満室を維持すれば最大限の家賃収入を得ることができます。
    家賃の金額自体もオーナー自身が決めることができるため、人気物件であれば相場よりも高い家賃収入を得ることも可能です。また、礼金も受け取れるため、高い収益性を見込むことができます。

    サブリースは入居率が低い場合は助かりますが、入居率が高い場合は、常に低い収入しか得られません。一般管理契約であれば少しでも多くの収入が見込めますので、利回りが高くなり、得た収入を蓄えて、次の物件へ投資したりすることもできます。

  • 一般管理契約のデメリット:収益性のリスクと入居者募集のコスト
  • 一般管理契約のデメリットは「収益性のリスク」「入居者募集のコスト」です。
    1つ目の収益性のリスクは、満室時は最大限の家賃収入が入ってくるため問題ありませんが、空室が出た場合に「空室数×家賃×空室期間」の家賃収入を得られなくなることです。
    仮に空室数が多かったり、空室期間が長いと収益が不安定になり、場合によっては赤字になることもあります。
    サブリースであれば、空室であっても一定額の収入を得れますが、一般管理契約の際は、空室の多い物件だと非常に厳しいです。また、入居者がいても家賃滞納者がいれば、収入を得られないため、空室や家賃滞納には気をつけなければいけません。

    2つ目のデメリットは入居者募集のコストがかかることです。管理会社との契約内容によっても異なりますが、入居者募集の際に多額の広告費などがかかる場合があります。
    入居者がすぐに決まれば良いですが、なかなか決まらない場合は、より多くの費用がかかるため注意が必要です。一般管理契約の際は、収益性のリスクと入居者募集の際のコストには十分気をつけなければなりません。

一般管理にすれば手数料を節約することができるのか?

一般管理契約の手数料はサブリースと比べて安いのでしょうか。
手数料はどれくらい変わってくるのでしょうか。満室で家賃収入を得れても手数料などのコストが大きければ、十分な収益を得ることができなくなります。
長期間運用していくにあたり、極力コストを抑えておきたいものです。

サブリースよりも一般管理の方が手数料やコストを節約できるのか?

一般管理契約とサブリースとでは管理会社や不動産会社に支払う手数料の金額が違ってきます。
契約する会社や内容によって異なりますが、一般管理契約の際の手数料は4〜8%程度で、サブリースの場合の手数料は10〜20%程度です。
つまり、100万円の家賃収入が合った場合は、一般管理契約であれば月4〜8万円、年間で48〜96万円程度、サブリースであれば月10〜20万円、年間で120〜240万円程度となります。

サブリースはすべての管理も不動産会社に任せ、オーナーは何もしなくて良い上に家賃保証があるため、手数料が高いです。
一般管理契約は家賃保証がなく入居者と直接賃貸借契約を結びますが、手数料が安いためその分多くの利益を得られる可能性があります。
手数料の面だけで考えると一般管理契約の方が良いと言えるでしょう。

一般管理は収益を最大化でき、コストも抑えることができる

一般管理契約は、管理会社に対して一定の手数料を支払わなければなりませんが、オーナーの代わりに管理業務を代行してくれます。
サブリースとは違い、家賃保証は得られませんが、家賃収入や礼金などを最大限受け取れます。

空室リスクや家賃滞納リスクなど収益性に関するリスクはありますが、客付けの良い物件であったり、しっかりとした管理会社に委託すれば対処することが可能です。
手数料もサブリースに比べると半分以下の場合もあるため魅力的です。

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