• 今注目される海外の不動産投資。そのメリットやリスクとは?

市場が成長し需要が拡大している海外不動産投資。日本での不動産投資とは大きく特徴が異なる

2017年9月2日

海外での不動産投資を検討したことはありますか。国内だけでなく、アメリカやフランス、シンガポール、マレーシアなど、さまざまな国で不動産投資をすることが可能です。

現地の不動産会社から購入しなくても、日本の不動産会社を介して投資ができるため、面倒な手間などそう多くはありません。
しかし、海外投資をする上で注意しなければならないこともたくさんあります。
海外だからこそ、国内での不動産投資よりも多くの情報を収集して分析をするなど、より慎重に進めていく必要があります。特徴やメリット・リスクへの理解を深めた上で検討するようにしましょう。

海外の不動産に投資をすること

注目を集める海外の不動産投資。
富裕層だけでなく、多くの投資家が国内だけでなく海外の不動産に投資をするようになりました。

なぜ、海外の不動産投資を行う人が増えているのでしょう。国内の不動産投資とは何が違うのでしょうか。高いインカムゲインやキャピタルゲインが期待できると言われている一方で、気をつけて投資を行わないと大きなリスクを負ってしまいます。

まずは、海外の不動産投資が増えている理由などを把握し、少しずつ理解を深めていきましょう。

日本国内だけでなく、海外へ不動産投資する人が増えている

近年、日本国内だけでなく、海外の不動産に投資をする人が増えています。
日本国内が少子化・人口減・空き家問題などのさまざまな問題を抱えていることや、海外不動産を取り扱う不動産会社が増えたことなどから、海外不動産投資は非常に注目されています。

市場が大きく選択肢も広がるため、高いインカムゲインやキャピタルゲインが期待でき、分散投資によりリスク回避にも繋がります。
アメリカやヨーロッパの不動産物件だけでなく、アジア新興国の物件も人気があります。

日本は少子化・人口減により空き家率増加海外は人口増により高利回りが期待できる

日本は少子化で人口減少していくことがわかっている国です。

2017年1月1日時点の人口動態調査によると、総人口は1億2558万3658人であり、8年連続で人口が減少しています。
減少幅は過去最大の30万人超で、出生数は100万人を割っており、少子化・人口減の進行は鮮明です。
2053年には総人口が1億人を割り込み、2065年には8800万人まで減少することが予測されています。

そして、人口減と高齢化が進むことで国内の空き家率も高まる予測があります。
既に2033年には空き家率が30.4%を超える見通しが出されており、約3軒に1軒が空き家になるという深刻な状態です。

人口が減ることで空き家が増えるため、安定した賃貸収入を得ることが難しくなります。また、経済成長も鈍化し、高い賃貸収入を得ることも困難になります。
一方で、世界に目を向ければ多くの国が人口増加が予測されています。

現在の世界人口は約73億人ですが、2050年には約97億人まで増加すると予測されています。人口が増えると住居の必要性が高まるため空き家率が低下し、常に高い入居率がキープできます。

また、需要が高まるため高い利回りで安定した賃貸収入を得ていくことが可能です。人口増加・経済成長率も高い海外の国であれば、多少立地が悪く築年数が経っていても収益を出し続けることが期待できます。

海外不動産投資をするときには国内物件以上に徹底的にリサーチすることが大切

海外不動産投資は、国内の不動産投資とは異なる点がたくさんあります。
リスクや注意点にも繋がりますが、「為替レートに注意する」「土地勘がないことを自覚する」「信頼できる不動産会社を探す」「政治が不安定、治安が悪いなどカントリーリスクが高い国に注意する」など、投資する際に大切なことが多くあります。

特に、距離が離れていて何度も足を運べるわけではありませんので、その国・地域の情報収集がしにくい傾向があります。
国内の不動産投資でもそうですが、物件を購入して安定した運用をしていくためには事前のリサーチがとても重要です。

不動産は購入後に場所などを変えることはできないため、購入前に徹底的にリサーチしなければなりません。
海外投資の場合は時間や資金に余裕がある場合は滞在してリサーチできますが、そうでない場合はネットや信頼できる不動産会社を見つけ国内物件以上に徹底リサーチをする必要があります。

日本の不動産と海外の不動産との違いとは?同じ基準で考えないこと

海外にはさまざまな国があり、多くの物件があります。
日本の不動産と海外の不動産ではどのような点が違うのでしょうか。
違いを事前に把握しておかないと、日本の不動産と同じイメージを持って判断してしまい、失敗の原因になるかもしれません。

各国によって違いは多数ありますので、自分が投資を検討する国のことも調べるようにしましょう。

日本では新築趣向だが、海外では違う場合も!築50〜60年以上の物件が普通にある

日本と海外の不動産にはたくさんの違いがあります。

国によっても異なりますが、多くの人が投資を検討するアメリカでは、築年数が古い物件があたりまえです。
日本では木造は築30年程度、RCやSRCに関しても築40〜50年もすると物件もかなり傷んでおり、場合によってはボロボロな場合もあり購入するのはリスクが高いです。
しかし、アメリカの場合は木造でも築60〜70年経過しているものもありますし、RCに至っては築100年を経過している物件もあります。

また、これだけの築年数を経ながら躯体がしっかりとしているものが多いです。
さらに、日本では入居者は新築を好む傾向がありますが、アメリカでは築年数は気にせず、古くても条件を満たせば入居します。

そのため、古くなったからといって価値が下がりにくいのも特徴です。

他にも、現地で税務申告が必要なことなどがあります。世界的に見ても日本の物件の耐震性は非常に優れています。
海外の国には、日本の旧耐震基準程度で今でも建てられている建物もいっぱいあります。日本の不動産や入居者の趣向など、同じものさしで計らないようにしましょう。

海外不動産の投資リスクは?

非常に注目されている海外不動産投資ですが、どんなリスクや注意点があるのでしょうか。
数千万円〜数億円の投資をするわけですので、メリットだけに目を向けていてはいけません。

どのようなリスクがあるかを把握した上で、投資判断を下したり運用をしていくことが大切です。

主なリスクや注意点を確認して、少しでも成功確率を高めれるようにしましょう。

為替変動やカントリーリスク!主な海外の不動産投資リスクや注意点

投資にはたくさんのリスクがつきものですが、海外不動産投資も多くのリスクや注意点があります。

リスク・注意点

  • 為替変動リスク

  • 海外不動産への投資リスクの1つとして為替変動リスクがあります。国内の物件は日本円で購入するため、為替変動リスクとは関係ありません、しかし、海外の物件を購入する際は日本円をその国の通貨に換えて購入するため、為替変動リスクが生じます。為替変動リスクが生じることで、物件価格が変わらなくても高くなったり安くなったりして利回りにも影響を与えます。例えば、アメリカの物件を購入する際には日本円を米ドルに換えて購入するため、円高になれば割安に円安であれば割高に購入することになります。100万ドルの物件を1ドル=120円の時に購入すれば1億2,000万円、1ドル=110円であれば1億1,000万円、1ドル=105円であれば1億500万円と、為替レートにより大きく購入資金額が変わります。同じ物件でも為替変動により割高にも割安にもなり、今後の収益にも影響を与えます。短期間の間に大きく為替変動する場合もあり、物件を購入するか悩んでいる間に割高になってしまうこともあります。
  • カントリーリスク

  • 海外に投資をする際は、その国ならではのリスクにも気をつけなければいけません。政治や治安が非常に不安定な国もありますし、有事リスクが高く緊張感のある国もあります。
    また、日本とは法律や税制が違い、それらの規制が頻繁に変わる場合もあります。
    近年ではテロリスクも懸念事項の1つであり、十分に注意が必要です。
  • 詐欺

  • 海外の不動産会社や仲介人の中には、始めから投資資金をだまし取るために話を持ちかけてくる人もいます。
    国内の物件であれば怪しむようなおいしい話も、海外ということで思考停止してしまい、相手の言うことを信じて投資資金をだまし取られる人は少なくありません。
    また、投資資金はだまし取られなくても、実際と契約内容が大きく異なる場合もあります。海外物件だからこそ、信頼できる不動産会社・人を通して購入することが大切です。
  • 金融機関の融資

  • 国内の不動産投資を行う場合は国内の金融機関から融資を受けますが、海外の不動産投資を行う場合は基本的に海外の金融機関から融資を受けます。
    しかし、そのほとんどが国内の金融機関よりも融資条件が厳しいです。
    そのため、金融機関から融資を得られない可能性もあり、受けれたとしても金利が高く返済額が高かったりします。
  • 現地の情報収集が困難

  • 海外の不動産だと、どうしても現地の情報収集が困難になります。
    国内の遠方物件でも仕事などの兼ね合いでなかなか現地に足を運ぶことは難しいですが、海外であれば尚更です。
    不動産投資をしていく上で現地情報を得ることは大切です。
    すごく魅力的に見える物件でも、実は治安が悪いなどで人気がないこともあります。
    海外物件は現地の情報収集が困難になるため、極力現地へ足を運ぶこと、信頼できる不動産会社を探し情報収集することなどが必要です。

安定的インカムゲインが期待できる先進国か大きなキャピタルゲインが狙える途上国

海外で不動産投資をする場合は、まずどの国の物件に投資をするか絞らなくてはなりません。

いろいろな選び方がありますが、わかりやすいのでは「先進国」と「途上国」への投資があります。

不動産投資は経済成長率が高く人口増加している場所では、必然的に不動産への需要が高まるなど、国・エリアの経済発展や人口推移の影響を受けやすいです。
先進国への投資と途上国への投資のそれぞれの特徴や違いを事前に認識しておきましょう。

先進国への不動産投資は安定した賃貸収入が期待できるため人気

先進国での不動産投資は安定した賃貸収入が期待できるため人気があります。
途上国のように物件や土地の価値が数倍〜数十倍に上がる可能性は低いですが、価値の変動幅が狭いため安定的な収益を狙うことが可能です。

人口増加が続く国であれば、日本国内よりも遥かに高い入居率も期待できます。
また、国によっては不動産オーナーの権利が強く、法整備もしっかりとしているため家賃滞納者への対応も国内とは違ってきます。

国の発展に左右される途上国への不動産投資はハイリスク・ハイリターン

これから経済発展が見込める途上国では、経済発展によって人口が増加し、不動産への需要が急速に高まる可能性があります。
そのため、不動産価値が急騰し、購入時の価値が数倍〜数十倍になり、大きなキャピタルゲインを得れる場合もあります。

さまざまなリスクにより経済成長率が鈍化して、人口が増えず需要が拡大しない場合もあります。
その時は、価値が逆に下がる可能性もありハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。

リスクや注意点もあるが国内投資にはない魅力を持つ海外不動産投資

少子化・人口減により今後経済成長率も鈍化し、空き家率が高まると言われている日本。
一部の地域では需要が高まる場合もありますが、国全体として不動産需要が低下する可能性があります。

すべての国ではありませんが、海外では人口も経済成長率も年々増加している国がたくさんあり、不動産の需要も高いです。

為替変動リスクやカントリーリスク、現地の情報収集が困難など、さまざまなリスク・注意点もありますが、安定的に賃貸収入を得れる可能性があります。
気をつけるべき点もありますが、魅力的な海外不動産投資を検討してみましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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