• 管理委託する会社の実績や業績も確認することで力のある管理会社を選べる

不動産投資は管理会社選びが重要。管理会社で入居率も資産価値も変わってくる

2017年9月3日

投資用のマンションやアパートなどを購入した後は、管理会社を選ばなければなりません。

管理会社はオーナーに代わって、家賃集金や入居者対応、清掃、入居者募集活動などを行います。
管理会社によってサービスの質が異なり、入居率や入居者満足度なども変わってきます。

安定した運用をしていくためには良い管理会社は必要不可欠であり、管理会社選びで不動産運用の結果が変わると言っても過言ではありません。

管理会社を選ぶ際はどのようなポイントに注目すればいいのか、どんな管理会社は選んだらダメなのか、見分けるポイントについてしっかりと把握し、管理会社選びをしていきましょう。

管理会社を選ぶ際は依頼する会社の実績や業績を必ず確認すること

不動産投資で安定した運用をしていくために管理会社選びは非常に重要です。どんなに魅力的な物件でも管理会社の質が悪いと、入居率が低くなって高い利回りが期待できなくなります。

多くの管理会社がある中で、どのような点に気をつけて選べばいいのでしょうか。
いくつか選ぶポイントがありますが、その中でも大事にしたいのが管理会社としての実績や会社の業績です。

これらの点を軽視して管理会社を選んでしまう人も多くいますが、非常に重要なポイントです。

ホームページや資料だけでなく実績や業績を確認することが大切

管理会社のホームページや資料を見ても「当社であれば高い入居率で高利回りが実現!」「業界No.1の実績で安心して任せられます!」など、さまざまな謳い文句が書いてあります。

しかし、会社のアピール内容だけでは実際に「どの物件をどれくらいの入居率で運営できているのか」「空室が多い場合にどんな施策を施したのか」「多くの物件が管理を依頼している管理会社なのか」などの確認はできません。

また、業績を確認することも重要です。管理会社で業績が悪いということは、管理数が少ないということであり、管理数が少ないということは他社と比べてサービスや価格面で劣り、多くのオーナーが依頼していないということです。

さらに、業績が悪化している管理会社であれば、物件を管理している間に倒産することも考えられます。
倒産してしまうと運用にも支障をきたします。不動産投資の成功は管理で決まると言われるほど管理会社選びは重要です。

ホームページなどのアピール内容だけでなく、管理実績や会社の業績も必ず確認することが大切です。

力のない管理会社と力のある管理会社の差はどう出るのか?

実績や業績など力のある管理会社であれば、物件の清掃や入居者対応などをしっかりと行います。
対応がしっかりとしているため入居者の満足度も高いですし、物件の資産価値も下がりにくいです。

また、空室が出た際に入居者が決まるまでのスピードや入居者の質、物件全体の入居率も変わってきます。

力のない管理会社だと、入居率自体が低いですし、なんとしても入居者を確保するために入居者の質も下がってしまいます。
力がある管理会社に任せることができれば、不動産価値も利益も最大化することが可能です。

力のある管理会社を選ぶポイントとは?委託前・委託後にチェックすること

どんな管理会社に管理委託するかによって、自分の所有する不動産の運用実績や資産価値が変わってきます。
いかに力のある管理会社を選べるかは、不動産投資をする上でとても重要なポイントです。

しかし、どのようにして力のある管理会社を選べばいいのでしょうか。
管理委託前に見分ける方法と、委託後に見分ける方法の2つの方法があります。

本当は委託前に見分けることができればいいのですが、実際にはそう簡単にはいきません。ここでは、入居者募集に関して、力のある管理会社を見分けるポイントについて見ていきましょう。

管理委託前に力のある管理会社を見分ける3つのポイント

管理委託前、つまり管理会社を選ぶ際に力のある会社を選ぶポイントは、主に下記3点です。自分で電話をしたり、実績を確認するなどして管理会社選びの際に役立てましょう。

  • 入居者確保を戦略的に行い、成功事例や持論を多く持つ

  • 力のある管理会社は、入居率が高く、空室ができてもすぐに入居者を確保できます。そして、入居者を確保することを戦略的に行い、その戦略も状況に応じて何パターンか持っているものです。
    力のない管理会社は入居者確保に何の戦略もなかったり、運に任せたりするものです。
    そのため、入居者がなかなか確保できず空室が目立つようになります。
    力のある管理会社であれば「●●な状況では〜〜で入居者を確保しよう」というように、写真や文字など広告の打ち出し方や地元不動産会社へのアピールの仕方、物件の見せ方など、さまざまな点を工夫します。
    成功事例を多く持っている会社や裏付けのある持論を持っている会社は強いと言えます。また、力のない会社ほどすぐに賃料を下げる方に考えがちです。
  • 電話対応が良い=実績や業績も良い可能性

  • 管理会社に限らず、飲食店やホテル、広告代理店など、さまざまな業界・業種に通じますが、電話対応が悪い会社は顧客が満足するサービスを提供できていない可能性が高いです。
    電話対応が悪いのは「顧客がどう感じるか」を考えきれていない現れであり、社内教育の質が低いことを示すものでもあります。
    どのような業態であっても、電話対応が悪い会社を利用して満足することは極めて少ないでしょう。
    そもそも、電話対応の悪さで気分を害し利用しない人も多いはずです。
    このような管理会社は実績も業績も悪い可能性があります。
    電話対応がしっかりとしている中から選ぶことで、力のある管理会社を選べます。
  • 自社物件優先ではなく入居者側の立場に立てる

  • 管理会社の中には、自社の管理物件から優先して入居者確保をする場合があります。
    自社の管理物件であれば得られる収入も多いためです。
    一般的に自社管理物件の入居者が確保できれば、広告料や仲介手数料、管理料などが収入として入っています。
    しかし、他社管理物件の場合は仲介手数料しか収入として入ってきません。
    入居者の立場に立った物件紹介ではなく、管理会社の希望で入居者を誘導するケースが多いです。
    自社の利益よりも入居者の立場に立って対応できる管理会社を選ぶようにしましょう。

管理委託後に今後も継続するべき管理会社かどうかを見分けるポイント

管理委託前にしっかりと管理会社を選ぶことも大切ですが、委託後も管理会社をチェックすることは大事です。利用してみて「違った」ということも珍しくありません。委託後も下記ポイントをチェックして、今後も継続するかどうかを考えましょう。

  • 報告・連絡・相談ができる管理会社は対応も良い可能性

  • これも管理会社に限らずですが、報告・連絡・相談が徹底されている会社は信頼でき、力もある可能性が高いです。管理会社からオーナーへ素早くホウレンソウが行われることで、オーナーは課題を素早く把握でき、一緒に解決方法を考えることができます。そして、スピーディーに次の一手を打つことが可能です。
    ホウレンソウが徹底できていない会社は、オーナーも原因が掴めず正しい状況が把握できません。
    「知らないうちに状況が悪化していた」「気付いたらさまざまな問題が発生していた」ということもありえます。ホウレンソウが弱い管理会社であれば、他社への変更を検討しても良いでしょう。
  • 管理会社がオーナーに募集条件などの提案・提言をする

  • 基本的に管理会社は、オーナーに対して具体的な提案や意見はしないことが多いです。オーナーに意見することで、オーナーが怒ってしまい管理会社の変更を希望することにも繋がりかねないためです。また「リフォームした方が。。」など提案することは、自分たちの入居者確保の力が弱いことを認めることにもなるためです。
    しかし、オーナーからの見られ方を気にしすぎて何も提言しないと、入居者がいつまでも確保できない可能性があります。
    入居者が決まらないことは、管理会社にもオーナーにとってもマイナスなことです。
    空室が出た際に入居者の募集条件など具体的な提案をしてくる管理会社は、それだけ入居者確保を重要に考えていることの現れでもあり、成果を出す可能性があります。
  • 入居者が確保できないからとすぐに家賃を下げない

  • すぐに家賃を下げようとする管理会社は、継続することを再検討した方がいいかもしれません。
    明らかに該当物件の家賃がマーケットの相場よりも高い場合は下げることも必要ですが、そうでない場合に家賃を下げようとする管理会社も少なくありません。管理会社としては少しでも高い家賃で入居者を確保することも大事ですが、あまりに入居者が確保できないと自社の「入居率の実績」にも悪影響を及ぼすため、家賃を下げてすぐにでも入居者を確保しようとする傾向があります。
    まず、家賃を下げようとしてきた場合は、自分自身でもマーケットの相場を調べておき、適切なことなのか判断できるようにしましょう。
    そして、家賃が相場とほとんど変わらない場合は、他の工夫によって入居者募集するよう意見したり、アイディアを出したりしましょう。

もし力のない管理会社を選んでしまった場合はどうすればいいのか?

できれば力のある管理会社に管理委託したいものですが、そうでない管理会社を選んでしまった場合はどうすればいいのでしょうか。

事前に上手くいかなかったケースのことも考えておくことで、焦らず対処することが可能です。

力のない管理会社を選んでしまった際の対処法と対処する際に気をつけることを早い内から把握しておき、余裕をもって対応できるようにしましょう。

力のない管理会社を選んでしまったときの対処法は大きく3つある

仮に管理委託した管理会社が力のない会社だった場合の対処法は大きく3つあります。「我慢する」「良い管理会社へ教育する」「他の管理会社へ変更する」です。

1つ目の我慢する方法は、良い結果に結びつかない可能性が高いです。

管理会社自体の体質が変わらないと状況が変わることはありません。そして状況が変わらない内は、高い運用結果は期待できません。2つ目の良い管理会社へ教育する方法は、現実的に難しい方法ではあります。オーナーが管理会社の現場のスタッフなどに指導・アドバイスして質を高めることです。

管理会社は嫌がりますし、オーナーも多くの時間を割かれてしまいます。

3つ目の他の管理会社へと変更する方法が最も現実的で効果が期待できる方法と言えます。契約期間終了後、もしくは契約期間途中に解約して新しい管理会社と契約を結びます。空白期間を作らないようにしないと入居者に大きな迷惑がかかりますので、上手く移行することが大切です。

違約金など請求されることもある契約書の内容をしっかりと確認しておくこと

管理会社を解約する場合は、管理委託契約書に「解約の場合は◯ヶ月前までに通知が必要」ということが記載されている場合が多いです。

記載されている通り、◯ヶ月前までに相手に通知をすれば違約金が請求されない場合もあります。ただし、指定の期間を過ぎての解約の場合や、中途解約などする場合は違約金が発生する可能性があります。
基本的には管理委託契約書の内容に拠りますので、契約書にどう書かれているかを事前に確認しておきましょう。

「なんとなく」や「とりあえず」ではなく多くの管理会社を情報収集し比較して決める

管理会社を選ぶ際は、ホームページに載っている謳い文句や特徴などで決めるのではなく、管理実績や会社の業績もチェックするようにしましょう。

その上で、いくつかのポイントを見ていき力のある・ないの判断をしていきます。

そうして選んだ場合でも力のない管理会社なことはあります。
その際は、他の管理会社へ変更するなど素早く対処していきましょう。

判断や対応が遅れるほど、入居者や自分自身にそのしわ寄せがきます。

どのような管理会社に管理委託できるかで運用結果も変わってきますので、妥協することなく対応することが大切です。
「なんとなく」で決めるのではなく、多くの管理会社の情報収集をして、比較検討して決めてください。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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