• 民泊可能物件とは?民泊が可能な物件の条件と、物件の探し方4選!

民泊を始めるための最初のハードルが物件探し!どこに相談すればいい??

2018年2月6日

民泊を利用した資産運用、不動産投資を始める人が増えています。

海外からの観光客の増大を受けて、新しい不動産投資として民泊が注目されているのです。
民泊を始めようとすると、最初にやらなければいけないのが物件探しです。民泊を始めるには民泊が可能な物件を探さなければいけません。

民泊可能物件とはどのような物件のことなのでしょうか。民泊可能物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか。民泊可能物件についてご説明していきます。

民泊可能物件は、大家さんからの「又貸し」OKが絶対条件

民泊を始めようとしたときにはまず物件を探すことになります。
人が集まりそうなところでそれなりの広さや設備の整った物件で民泊を始めたいと誰もが思うことでしょう。しかし、実際に民泊に利用できる不動産には広さや設備面とは関係ない、契約上の条件があります。

どのような物件が民泊可能物件なのでしょうか。

自分の所有物件か大家さんから「転貸」許可があれば民泊可能物件

民泊が可能な物件の条件は、自分の所有物か、大家さんからの「転貸」許可のある物件であることです。
民泊に利用とする住宅が自分の所有物であれば、誰かに貸してもなんの問題もありません。

しかし、他人から賃貸している物件を他の誰かに貸す、つまり又貸しするためには大家さんの承諾が必要なのです。
又貸しのことを専門用語では「転貸」といいます。民泊は宿泊したい人に住宅物件を又貸しすることに他ならないので、転貸OKの物件が民泊可能物件なのです。

転貸不可の物件が多いため民泊可能物件を探すのは難しい

「転貸」自体は別に珍しいものではなく、店舗や事務所の賃貸では転貸は多く行われています。転貸専門の業者もいるほどです。

しかし、住宅用物件となると話が変わってきます。住宅用物件の賃貸契約には「転貸不可」が盛り込まれている場合が多いのです。むしろ転貸不可の条項を契約書にあらかじめ盛り込むことが普通になっています。転貸不可の物件ではどれほど他の条件が好条件であっても民泊には利用できません。

民泊を利用した不動産投資自体の人気が高いことと、転貸不可の物件が多いことが民泊可能物件を探すのが難しくなっているのが現状です。

なぜ住宅用物件では転貸不可条項が盛り込まれているのか?

では、なぜ住宅用物件の契約書にはあらかじめ転貸不可の条項があるのでしょうか。それは責任の所在をはっきりさせるためです。もし又貸しをしている時に火事などで建物に損害を与えた場合、誰に責任があるでしょうか?

家賃滞納などがあった場合、大家さんは誰に家賃の催促をすればよいのでしょうか。こういった複雑な問題に陥るのを避けるために転貸不可が契約書に書き込まれることになっています。

家賃滞納については実際に大きな問題になったことがあるようです。かつて、日本に外国人が多く住み始めたころ、日本人が外国人に又貸しをするケースが多かったようです。保証人の問題などで外国人が直接物件を借りられなかったという背景もあるでしょう。その日本人が外国人に転貸していた物件で家賃滞納が相次いだのです。

それ以降、転貸不可が住宅用物件の契約に盛り込まれるようになったと言われています。

転貸の承諾がない物件で民泊を始めることはできる?始めたらどうなる?

転貸不可は契約上の問題ですから、転貸不可の物件であるにも関わらず民泊をすれば契約違反になります。
契約違反をした場合強制解約となってしまいます。バレなければ大丈夫、という気持ちでこっそり始めたとしても、近所の人や管理会社の人にすぐバレます。転貸の承諾をもらわない限り民泊は絶対にやってはいけません。

ただ、最近では大家さんはじめ多くの人の民泊への理解が広まっています。そのため、転貸不可となっている物件であっても相談次第では民泊OKになる可能性もあります。その場合は、大家さんがOKを出して転貸を承諾しているわけですから民泊可能物件となります。

民泊可能物件を探す4つの方法と探し方のコツを伝授します!

転貸不可の物件がほとんどになっている住宅用物件の中から転貸可能で民泊可能物件を探すのは簡単なことではありません。ただでさえ、民泊を利用した不動産投資が注目されていて物件が少なくなっています。

では、どのような方法で民泊可能物件を探すのがいいのでしょうか。民泊可能物件を探すための4つの方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

民泊物件を探す方法

不動産屋さんに相談して物件探しを依頼する
直接不動産会社に相談して民泊可能物件を探してもらう方法があります。この方法だと担当者と直接話ができるため、物件が見つかってからの手続きがスムーズに進みます。
自分の希望を担当者に伝え、物件探しをしてもらえるので積極的な物件選びが可能です。
デメリットとしては、民泊物件の扱いになれていない不動産会社の場合、民泊の魅力、安全性についての説明が大変になる可能性があることです。

しかし、担当者が民泊についてよく理解している場合、転貸不可の物件であっても大家さんと話をして民泊OKにしてもらえる可能性もあります。

民泊物件を多く扱った実績のある不動産会社や担当者さんとやりとりするのが民泊可能物件を探す近道です。

不動産賃貸物件のポータルサイトを利用する
賃貸物件のポータルサイトで民泊可能物件を探す方法もあります。テレビCMなどでおなじみのサイトもあり、物件の掲載数はかなり多めです。

しかしたくさんある物件の中から民泊に適した条件に合うものを選ぶのは大変です。ただ、条件を指定して検索するだけなので手軽に探せるというメリットもあります。

賃貸物件ポータルサイトで民泊可能物件を探す際には条件にシェアハウス可能を入力するとスムーズに探せる可能性があります。転貸可能物件で見つからなかったとしてもシェアハウス可能物件は増えています。シェアハウス可能物件であれば、交渉次第では転貸の承諾を得られるかもしれません。

民泊物件専門サイトで探す
民泊物件を専門に扱う不動産業者もいます。そのような業者が運営している民泊物件専門サイトで探す方法が有効でしょう。

しかし、まだ数が少ないため気に入る物件が見つからない可能性もあります。
民泊可能物件を専門に扱っていますから、そもそも転貸可能かどうかを調べる必要や大家さんとの交渉は必要なく、すぐに契約を結ぶこともできます。

民泊代行会社に問合せてみる
民泊代行会社に問合わせるという半ば裏技的な探し方もあります。民泊代行会社は民泊に関わる業務を代行していますが自前の物件を持っている場合もあります。

民泊可能物件のオーナーからの依頼を受け、民泊業務を代行するので民泊可能物件の探し方や大家さんの情報を教えてくれるかもしれません。

民泊可能物件の条件として近隣住民の承諾も必要なのか?

民泊に関するトラブルといえば、セキュリティや騒音など、近隣住民とのトラブルが思い浮かびます。実際、民泊に対する匿名の通報サービスを提供している会社によると近隣住民からのセキュリティ、騒音、ゴミ問題という苦情が多く寄せられているそうです。
民泊を始めるにあたり大家さんからの転貸の承諾以外にも近隣住民の承諾も必要になるのでしょうか。

・民泊を始めるならば近隣住民への事前周知と迷惑をかけない管理体制が必要
民泊を始めるためには大家さんからの承諾が必要なことはすでに述べた通りです。近隣住民の承諾については必要しませんが、民泊を始めることを事前に通知した方がいいでしょう。

特にマンションの一室を利用して民泊をする場合にはセキュリティ上の問題としてきちんと周知しておくべきです。

民泊を始めることを通知すれば、あとは何も気にしなくてもいいというわけではありません。近隣住民に迷惑がかからないような運営をしていく必要があります。民泊ゲストが夜遅くまでパーティーで騒いだり、ゴミを放置したりすることのないような管理体制が求められます。

・民泊可能物件であっても近隣住民から苦情が多く寄せられた場合どうなる?
たとえ大家さんの承諾を得て民泊を始めたとしても、管理が行き届かず近隣住民から苦情が寄せられることもあります。苦情が管理会社や大家さんに寄せられた場合、最悪撤退を余儀なくされることもあります。

民泊をするならば物件探しだけでなく、管理体制にも気をくばり、近隣住民に迷惑をかけない運用を心掛けなければいけません。特にセキュリティ、騒音、ゴミの3つの問題は必ずクリアにしておく必要があります。

民泊可能物件は転貸可の条件と近隣住民に迷惑をかけない管理体制が必要

民泊可能物件の条件は大家さんに転貸の承諾を得ることです。住宅用物件では転貸不可の物件が多いため、探すのは骨が折れます。

しかし、不動産ポータルサイトや不動産会社の信頼やネットワークを上手に活用することで、民泊可能物件を探し出すことはできます。

民泊可能物件の条件は転貸可の物件であることですが、民泊をするならば近隣住民との関係も重要なポイントになります。きちんとルールを守り、大家さんにも、近隣住民芋迷惑をかけない民泊運営が求められます。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

RELATED