• 民泊の家主常駐型と不在型の特徴や違いとは!?メリット・デメリットは?

常駐型はトラブルを防ぐことができ、不在型は時間を拘束されない

2017年11月14日

Airbnbや国内の民泊仲介サイトの普及もあり「民泊」は非常に身近なものとなっています。
2018年には民泊新法が施行され、法整備もある程度進むため本格的に民泊を始める人がより一層増加すると言われています。民泊には家主常駐型と不在型の2種類があり、それぞれで運用方法や特徴が異なり、利用するゲストも違ってきます。

これから民泊を始めることを検討している方は、常駐型・不在型の違いやメリット・デメリットを踏まえたうえで開始するようにしましょう。

コストも安く始めやすい民泊の家主常駐型(ホームステイ型)

民泊の家主常駐型とはどのようなスタイルを指すのでしょうか。また、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。2018年施行予定の民泊新法においても、家主常駐型は不在型に比べ利用しやすい環境となっています。トラブルが起きにくく、初期投資やランニングコストを抑えられる家主常駐型の基礎的な内容について見ていきましょう。

家主常駐型とは?「自分が住んでいるマンションや戸建ての一部を貸し出すこと」

家主常駐型とは、マンションや戸建てなど、自分が住みながら空いている自宅の一部を旅行者に貸し出す民泊のことを言います。空いている1部屋やリビングなどを貸し出し、ゲストを迎え入れます。家主が常駐していることから「家主常駐型」や「ホームステイ型」「ホスト同居型民泊」「家主同居型民泊」などと呼ばれています。

2018年民泊新法にて家主常駐型は家主不在型とは異なり規制緩和の方向へ

2018年度に施行予定の民泊新法(住宅宿泊事業法)では、家主不在型が、住宅宿泊管理業者による管理が必要など大きく規制強化された一方で、家主常駐型が大きく規制緩和されており、これまで以上にホストが利用しやすくなりました。営業日数上限は180日で宿泊日数制限はありません。フロント設置も不要で苦情受け付けや行政手続きは家主が行います。行政への申告も届出制であり、多くの人が始めやすい環境となっています。

家主常駐型のメリットやデメリットは?トラブル起きにくくなるが大金は稼げない

誰でも始めやすくなる家主常駐型ですが、メリットやデメリットはどのような点があるのでしょうか。

家主常駐型のメリット

  • トラブルが起きにくい
  • 家主常駐型のメリットの1つがトラブルが起きにくいことです。ゲストに困ったことがあっても常に家主がいますので、大事になる前に手助けすることができます。また、家主がいることでゲストのマナーの違反な行為も防げます。民泊ではゲストが騒いだり、ゴミを出したりして近隣トラブルが発生していることが問題にもなっています。騒音やゴミの問題が起きそうになっても家主がいれば注意やアドバイスがで、トラブルを未然に防げます。

  • ゲストとコミュニケーションが図れる
  • 自宅の一部にゲストを迎え入れるわけなので、ゲストとのコミュニケーションも図れます。ゲスト自身も日本人とコミュニケーションを図りたくて家主常駐型を選んでいる可能性が高く、さまざまな文化の交流ができます。日本の民泊の7割以上が家主不在型で海外では9割以上が家主常駐型と言われており、それぐらい海外の人にとっては家主常駐型があたりまえであり、旅の目的・思い出や安心感にも繋がります。あたたかいおもてなしを心掛けることで評判も良くなり、新規ゲストの獲得もしやすくなります。

  • 価格が安くゲストが付きやすい
  • 家主不在型の場合は自宅とは別に民泊用物件を持つ必要があるため、それなりの初期投資が必要ですし、ランニングコストもかかります。しかし、家主常駐型であれば自宅の空きスペースを貸し出すため、初期投資もランニングコストもほとんどかかりません。コストがかからない分、安く提供ができ多くの宿泊者を獲得できる可能性があります。

家主常駐型のデメリット

  • ゲストに注意しなければいけない時も
  • ゲストが貸し出しスペースでゴミを散乱している、エアコンやストーブなどがつけっぱなしの状態、夜中に大音量で音楽や電話を始める。。など、文化の違いやゲストの性格などもあり、マナーの悪い行為が見受けられる時もあります。このような場合、家主が注意しないとエスカレートして近所迷惑になる可能性があります。家主は監視者・責任者でもあるため、注意するのが苦手であってもやらなければいけません。

  • 急用ができても家を空けられない
  • 家主は急な食事の誘いなどがあっても、ゲストが宿泊する際は必ず自宅にいなければなりません。事前に予約が入っていてゲストも楽しみにやってくるため、急用などの対応が難しくなります。

  • あまり儲からない
  • 家主常駐型は、あくまでも空きスペースを貸し出すため宿泊できる人数も限られますし、宿泊費の相場も安いため大きく儲けることはできません。1泊2〜3千円、月収3〜4万円程度の可能性もあります。「家主常駐型の民泊だけで生計を立てる!」などは極めて難しく、あくまでもちょっとした小遣い稼ぎと割り切らなければいけません。

時間も作れて対応もラク。日本では主流の家主不在型(投資型)

民泊の家主不在型にはどのような特徴があり、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
世界の民泊では家主不在型は少数派なものの、日本では主流のスタイルとなっています。自分の時間を好きに使えて接客対応をする必要がないなどの利点がある一方で、トラブルが起きやすくなるなどのリスクがあります。しっかりと内容を把握して、常駐型と比較してみましょう。

家主不在型(投資型)とは?家主不在で貸し出し、ウィークリーマンションに近い

家主不在型(投資型)とは、家主が不在で部屋をまるまる民泊専用として貸し出す方法で「ホスト不在型民泊」や「管理者不在型民泊」とも呼ばれます。
ホストが投資目的で物件を用意し、無人形態で運用をするため、ウィークリーマンションにイメージとしては近いです。現在、日本の民泊では家主不在型が主流となっています。

家主不在型のメリットやデメリットは?時間を拘束されないがコストがかかる

日本の民泊の主流である家主不在型には、どのようなメリット・デメリットがあるのか、一つひとつ見ていきましょう。

家主不在型のメリット

  • 時間を拘束されない
  • 不在でも成り立つため、ゲストが宿泊するからといって時間を拘束されることがありません。急な食事の誘いなどにも対応できます。

  • おもてなしをする必要がない
  • 不在型であればゲストに直接おもてなしする必要がありません。人見知りの性格の人の場合、無理やりコミュニケーションを図ろうとすると返って相手に気を遣わせてしまい、居心地を悪くするかもしれません。初対面の人とのコミュニケーションが苦手な人は、不在型であればストレスを感じることなく運営していけます。

家主不在型のデメリット

  • トラブルが起きやすい
  • 家主不在型は、家主がいないためトラブルが起きやすいデメリットがあります。ゲストが大騒ぎしたり、ゴミを散らかしたり、近隣の人に執拗に話しかけたり、水道やエアコンのつけっぱなしなど、さまざまなトラブルが起きる可能性があります。自室で完結するのであればまだしも、近隣トラブルに発展する場合もあり通報される可能性もありますし、ホストが損害賠償請求を負うこともあります。ゲストは、日本に旅行に来て気持ちも高ぶっていますので注意が必要です。

  • コストがかかる
  • 家主不在型はトラブルやチェックインの無人対応などを回避するため、民泊新法により都道府県知事への届出だけでなく、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になります。これにより、これまで以上にコストがかかるため、採算が取れにくくなります。年間180日間までという営業制限もあるため、大きな利益を出すのが非常に難しくなります。また初期投資費用も大きくかかるため、しっかりとした運用計画を立てる必要があります。

  • ゲストが付きにくい
  • 住宅宿泊管理業者への管理委託コストや営業日数制限により、今後、宿泊費用を上げざるおえなくなります。ただし、宿泊費用が高くなってしまうとゲストが付きにくくなり予約が入りづらくなります。ただでさえ、世界の民泊のスタンダードは家主常駐型ですので、多くのゲストを付けるにはさまざまな工夫が必要になります。

  • ゲストとのコミュニケーションが皆無
  • せっかく海外からお客さんが来てくれるのに、コミュニケーションをとる機会がまったくありません。民泊での出会いがきっかけで世界中に知人ができる可能性もありますし、さまざまな文化に触れることができます。あくまでも投資の損益が中心となり、貴重な体験を得ることはできません。

常駐型と不在型それぞれの市場のニーズとは?どんな人が泊まるのか?

家主常駐型と不在型とあり、それぞれでメリットやデメリットが異なりますが、どのようなゲストが利用するのでしょうか。
常駐型と不在型、どちらで民泊を始めるにしても市場のニーズを掴むことは重要です。従来型は「宿泊費を抑えたい」、不在型は「複数人で宿泊したい」など、さまざまなニーズがありますので主な点をしっかりと把握しておきましょう。

常駐型は「宿泊費を抑えたい」不在型は「複数人で泊まりたい」など

家主常駐型を利用する人の多くが「日本人とコミュニケーションをとりたい」「宿泊費を安く抑えたい」というニーズがあります。

日本の文化などに興味を持っているから訪日するわけですので、外国人にとって日本人と直接コミュニケーションをとれる機会は非常に貴重なものなのです。
また、宿泊費が安いため利用する人も多いです。1泊2,000〜3,000円で宿泊できるところもあり、旅の費用を抑えることができます。家主不在型の場合は常駐型よりもスペースが広いことが多いため、複数人で宿泊したい人にニーズがあります。

空きスペースを貸し出す家主常駐型では複数人に対応することは難しいです。さらに、「宿泊する時は周囲に気を遣うことなくゆっくり過ごしたい」という人たちにも需要があります。。

常駐型と不在型、自分に合ったスタイルで運営をしていく

家主常駐型は家主が監視者となるためゲストのトラブルが起きにくく、ゲストとホストでコミュニケーションも十分に図れます。
得られる収入は決して高いわけではありませんが、世界でもスタンダードな民泊のスタイルです。不在型は、家主不在で運用する投資型のことであり、時間も拘束されず他のことをしながら運用ができます。

現在、日本では主流の民泊スタイルです。ただし、住宅宿泊管理業者への管理委託も必要になったため、コスト高が懸念されます。
これから、民泊を始める方は自分に合ったスタイルで運営していきましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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