• 東京オリンピックに喜ぶ市場価格・その後のリスクに備える重要性

昭和40年不況から学ぶ2020年オリンピック後の市場の行方

2017年10月31日

2020年の東京オリンピックの誘致決定後から日本中がオリンピックモードとなり、喜びでいっぱいとなっています。
金融市場や不動産市場には、日銀の大規模金融緩和の影響からも大量の資金が集まり市場価格は高値上昇が続いています。外国人投資家もオリンピックに目をつけ、東京の不動産投資に大きく動きました。

東京の不動産価格は5年連続上昇、前年同期比3.5%を記録しています。
これはバブルであり巷でバブルと騒がれるようになっていますので、市場価格下落の兆候は見え始めていると言えます。

いつ訪れるかわからない市場価格の下落、オリンピックを境に大きく下落が予想される市場に備えることは非常に大切なことであり、そのために準備をすることが重要となります。

2020年東京オリンピック終了後に予想される不況は昭和40年不況が参考

2020年の東京オリンピックへ向け、今まさに日本中が投資を行っています。
日本だけでなく海外からも様々な業種が投資に乗り出しているのは、承知のとおりです。
東京は昭和39年にもオリンピックを開催しており、その後の反動による大きな不況を体験しています。昭和40年不況、証券不況と称されるほど、経済状態は悪化し成長は鈍化しました。相次ぐ倒産や証券業界の長期間に渡る不振で影響は長引き、日銀の特別融資策も登場しました。

現在の2020年東京オリンピックに向けての投資は、昭和39年の東京オリンピック後の不況を思い出させるような過剰さを生み出しています。同じようなことが起こらないという保証もなく、大いに注意が必要となっています。

昭和39年開催の東京オリンピック翌年の大不況である40年不況と証券不況

昭和39年に開催された東京オリンピック後の昭和40年は昭和40年不況と呼ばれています。
オリンピックが終了すると、それまで行われていた経済への刺激策が消滅し成長は急に鈍化傾向に陥りました。設備投資面での成長鈍化も著しく、サンウェーブ工業や山陽特殊製鋼の破綻が相次ぎました。

また、昭和39年後半から40年にかけては証券不況と称されるほど証券業界にとって辛い時期でした。昭和33年から昭和36年まで約42か月続いた岩戸景気の反動が徐々に押し寄せ、昭和39年の秋以降は停滞の時期に突入という状態でした。

昭和40年の1月には日本共同証券を設立し、中立的な機関として供給過剰な株式を買い支えることを目的としましたが、大きな決め手とはなり得ず不況へと陥ります。
その後、昭和40年の5月に日銀は特別融資を打ち出し、事実上の無担保・無制限で特別に融資することを決定しています。

イレギュラーなイベントで一瞬景気が上向くが、反動として必ず襲って来る不況

オリンピック開催前は、日本中が一丸となりイレギュラーなイベント成功へ向け大きく投資を行います。
会場の建設に始まり、インフラの整備や観戦客の接遇、宿泊施設やショッピング施設、飲食施設などあらゆるものへ資金が注ぎ込まれます。それは国内の景気刺激策となり景気活性化という状態を作り出してくれます。

しかし、これは一方でオリンピック終了後の反動を作り出してしまい、それまでの投資が全て消失し成長は一気に鈍化傾向へと陥ってしまったのです。

次回2020年の東京オリンピックに備える・不動産価格下落到来への備え

東京オリンピックの誘致決定から現在まで、東京はもちろん関東近郊、日本国内ではオリンピックに向けて喜びでいっぱいになっています。しかし、喜んでばかりではなく、その後の備えも必要であり、リスクに備えることが重要な時期に、今差し掛かっています。

特に不動産業界においては、バブルという言葉が巷で使われるようになっています。これは値下がりする兆候が見え始めている証拠であり、いつ値下がりしてもおかしくはないという事を表しています。

不動産という大きな価格は、様々な要因から作り上げられます。そのため値下がりも何がきっかけで値下がりを始めるかはわからないということです。
市場の需給関係だけで価格が決まるのであれば、すでに価格は値下がりを続けているはずですので、いつ到来してもおかしくはない市場価格値下がりに備えること、これが今大変重要な時期と言えるでしょう。

東京オリンピックを喜ぶばかりでなく備えも必要・リスクについて考える時期到来

東京オリンピックの誘致決定後から現在までオリンピックに向けての夢が膨らみ喜びでいっぱいになっていますが、この大イベントの影響に関するリスクに備えることも大切です。

2012年に発表された経済政策であるアベノミクスは、日銀による大規模金融緩和や政府による公共事業増加などの財政出動、民間投資を促す成長戦略という3本の矢を掲げました。
これにより大きく為替が動き、国内の経済も活発になり、不動産や証券などは非常に大きく値を上げてきました。そして現在も高値で取引されています。
オリンピックという大イベントがあるからこそ、ここまで大きく成長できたという事を考えると、オリンピック後にはどうなるのかリスクについて考える時期が来ていることは明確です。

特に不動産業界におけるバブル崩壊に備える・価格下落への備え

不動産業界においては、最近の価格にバブルという言葉が使われるようになりました。
特に東京都、首都圏の一部地域におけるマンションの価格は5年連続上昇、前年同期比3.5%と記録しています。

バブルと巷で騒がれるようになるという事は、価格はもうすでに値下がりの兆候を見せているはずです。不動産は過剰な供給であるにも関わらず、値上がりを続けているのですからいつ下がってもおかしくはないのです。

特に不動産業界がオリンピック終了後、逆風に悩まされる理由と背景

不動産価格は様々な要因が重なり合って形成されています。市場の需給関係だけではないことは当然の理解であり、もし需給要因だけであれば市場の価格はすでに大きく下落していてもおかしくないと言えます。それほど供給過多であるという事なのです。

供給以外の要因を考えると東京や東京近郊の不動産価格にはオリンピックに向けての投資、成長が大きく盛り込まれていることが考えられます。
実際、2013年から2014年にかけて不動産は中国人投資家によって爆買いされています。日本の税制を考えると、売却益に対する税率が低くなる購入5年以降に売却されることが予想され、それが2018年から2019年以降ということになります。

オリンピックという大イベントを目前にして下がり始める不動産市場ということもでき、オリンピックを境に大暴落ということも想定されます。

オリンピックが終了した後、不動産業界が傾く原因は成長を見込んで湧いた市場

オリンピック終了後に不動産業界が傾く原因は様々考えられます。その中の一つとしてオリンピックへの投資として日本の成長、特に東京の成長を見込んで購入したという背景があります。東京の成長は豊洲や築地、湾岸エリア、カジノなど様々なことが取り上げられ、投資市場は湧き、活発化してきました。
しかし、現在では何一つ進んではいません。これが大きく傾く原因と考えられます。

海外投資家たちが東京の不動産を購入した時期は2013年から2014年にかけて

海外投資家、特に中国人投資家は2013年から2014年にかけて東京の不動産を爆買いしています。もちろんこれはオリンピックに関連して東京の不動産が大きく成長することを見込んだことが要因です。
日本の不動産にかかる税金は、購入後5年以内に売却すると税金が高く、5年以上が経過すると税金が低くなる設定になっています。その詳細は、5年以内であると売却益に対して35%の課税、5年以上であると売却益に対して21%というものです。
2013年から2014年に購入した不動産は、5年後つまり2018年から2019年を境に売却されるということは確実なはずです。2020年のオリンピックを待たずして、不動産価格の大幅な下落が始まるかもしれません。

開催後は人口が減少し空き家が増加する要因・開催後の変動への覚悟

オリンピックに向けて特に首都圏には人口の流入が激しくなっています。それは世帯数の増加であり、不動産の賃貸市場も活性化していると言えます。
しかし、オリンピックが終了すれば流入した人口は流出し、借り手はいなくなり空き家が増加することは間違いありません。
不動産における賃貸市場もオリンピック後の変動を覚悟しなければなりません。

低水準の金利により購入されてきた不動産が売却される時期は金利上昇時

2012年の政府日銀による大規模金融緩和により日本の市場における金利は前例のないほどの低水準となりました。その後も低金利は続きマイナス金利が取り入れるほど低水準となっています。
今後金利がどのように動くかは定かではありませんが、下がった金利が上がることは確実です。どこかの時点で金利が上昇、または急上昇するかもしれません。
低金利で購入した不動産を金利が上昇すれば手放す人は増加し、それは不動産の価格へと影響を及ぼすのです。

オリンピックを待たずして訪れるかもしれない下落市場に備える必要性

オリンピック誘致が決定された瞬間から日本中が喜びで湧き、大イベントに向けて大きく投資をしてきました。
もちろん現在も投資が続いています。不動産価格や金融市場では急激に大きく値上がりし、現在も高値で取引されています。

日銀による大規模な金融緩和も継続中で、金利も低い水準で抑えられています。外国人投資家は2013年から2014年ころに東京の不動産の爆買いに走っています。
不動産価格はバブルの兆候を見せ始めており、いつはじけてもおかしくはない状態にまで膨れ上がっています。
これらを考えると、オリンピックを待たずして不動産価格の下落が考えられ、オリンピック後には大暴落ということもあり得ると考えざるを得ません。

何がきっかけで価格破壊となるかは誰にもわからず、どのような状態になるかはわかりません。だからこそ、いつ到来するかわからない下落市場のためリスクに備える必要があるのです。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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