• ワンルームタイプとファミリータイプはどちらに投資するのが優位なのか

それぞれのメリット・デメリットや物件を選ぶ際のポイント

2017年5月16日

不動産投資を行う際にワンルームタイプとファミリータイプ、どちらの方が投資先には向いているのでしょうか。
また、それぞれのメリット・デメリットや、投資をする際のポイントはどんな点なのでしょうか。

ワンルームタイプ、ファミリータイプの特徴や投資する際のポイントについて紹介します。
これから、不動産投資を検討している方は、参考にご覧ください。

ワンルームタイプとファミリールームタイプはどちらが優位なのか

マンションの不動産投資を行う場合、ワンルームタイプとファミリータイプがあります。

どちらの方が投資効率が高く、投資先として魅力があるのでしょうか。不動産投資は大きな資金を使いますので、少しでも投資効率を高くすることが成功へと繋がります。

ここでは、ワンルームタイプとファミリータイプの投資効率や、メリット・デメリットについて、確認していきましょう。

ワンルームタイプとファミリータイプ投資効率はどちらの方が高いのか?

不動産投資を行う場合、ワンルームタイプとファミリータイプのどちらの方が投資効率は高いのでしょうか。
新築でも中古の場合も、不動産投資を検討する際に、必ず悩むことではないでしょうか。物件の状況などにもよりますが、一般的にはワンルームタイプの方が投資効率が高いと言われています。

なぜなら、ワンルームタイプに比べて、ファミリータイプの物件は2〜3倍の価格であるにもかかわらず、家賃収入は2〜3倍も高くないためです。ファミリータイプの方が取得費用に対しての家賃収入の割合が小さいです。

ワンルームタイプであれば、ファミリータイプよりも家賃収入は少ないですが、取得費用がその分安いため投資効率は悪くありません。立地や価格などの物件状況や、入居者の付き具合によって変わりますので一概には言えませんが、基本的にはワンルームタイプの方が投資効率が高いとされます。

ワンルームタイプのメリット「価格が安い」「修繕費等が安い」「空室期間が短い」

ワンルームタイプのメリットの1つ目は「価格が安い」ことです。ファミリータイプの物件と比較すると2分の1〜3分の1程度の価格の場合も少なくありません。
価格が安いことで得られる利点は2つあります。

1つは取得費用が安いためリスクが抑制できることです。
ローンで購入するのであれば取得費用が安いため毎月のローン返済を抑えれます。
仮に、借り手が見つからなかったとしても毎月の負担が小さくてすみます。

もう1つは、利回りが高いことです。
取得費用が安くローン負担が小さいため、その分利回りが高くなります。
利回りを高くする方法は、取得費用を安くするか、収益を高くするかですが、ワンルームタイプであれば、取得費用が安いため自然と利回りが高くなる傾向があります。メリットの2つ目は「修繕・リフォーム費用が安い」ことです。

入居者が退去した後や、ある程度の築年数が経ち経年劣化が見られる場合は、壁紙を替えるだけでなく、水回りなどの設備交換やフローリングの張り替え、エアコンの取り替え、照明の交換など、その他にもたくさんの修繕やリフォームが必要です。
ワンルームタイプの物件は、ファミリータイプの物件に比べて面積が狭いため、修繕・リフォーム費用も安く抑えれます。
修繕・リフォーム費用を安く抑えることで、その分、利益を伸ばすことが可能です。

メリットの3つ目は「空室期間が短い」ことです。ワンルームタイプの物件は駅近などの立地の良い物件が多く、空室期間も短いことが多いです。
ファミリーマンションのように間取りを気にせずに決める人が多く、家賃と立地のバランスが取れていれば借り手が見つかりやすいです。
なかには、物件の中を見らずに決める人もいるくらいです。不動産投資において空室リスクを抑えれることはとても大切です。

ワンルームタイプのデメリット「リターンが少ない」「入居期間が短い」

一方で、ワンルームタイプのデメリットの1つ目は、「リターンが少ない」ことです。
ファミリータイプの物件に比べると、家賃が安いため毎月のリターンは自ずと少なくなります。

その分、取得費用やランニングコストが安いのもありますが、毎月の家賃収入には限度があり、決して高くはありません。2つ目は「入居期間が短い」ことです。2〜3年程度で退去することが多く、定期的に原状回復や新たな借り手の募集活動が必要になります。

入居対象者が学生や社会人だったりしますので、2〜3年、もしくは4年で退去をしていきます。

ファミリータイプのメリット「入居期間が長い」「入居者が決まる」「質が良い」

ファミリータイプのメリットの1つ目は「入居期間が長い」ことです。社会人や学生の単身者が多いワンルームタイプでは、職場や学校の影響もあり2〜3年で退去をする人が少なくありません。

ファミリータイプの場合は、家族が住むことがほとんどですので、比較的入居期間が安定します。特に学校に通う子供がいる場合は、学校区の関係がありますので短期間での引越しは考えにくいです。そのため、入居期間が長く安定した家賃収入が見込めます。

メリットの2つ目は「年間を通して入居者が決まる」ことです。
ワンルームタイプを希望する単身者の場合は、入居時期が3〜4月に集中する傾向があります。逆に言えば、その他の時期での入居者獲得はなかなか難しいものがあります。

しかし、ファミリータイプを求める家族は、3〜4月という特定の時期だけの需要ではなく、年間を通して需要が見込めます。

メリットの3つ目は「入居者の質が良い」ことです。単身者よりも子供のいる家族が入居者の方が、問題が起きにくいと言われています。
貸し手からすると極力トラブルは避けたいものですし、問題が起きると、最悪不動産価値にも影響してしまいます。

ファミリータイプのデメリット「利回りが低い」「修繕費等が高い」「空室期間が長い」

ファミリータイプのデメリットの1つ目は「利回りが低い」ことです。ワンルームタイプに比べ取得費用が2〜3倍高くなることも少なくなく、その分、毎月の家賃収入も2〜3倍かというとそうではありません。

そのため、毎月のローン返済額は高く、家賃収入はそこまで高くないため、結果として利回りが低くなりがちです。取得費用は中古物件の場合でも高くつきます。デメリットの2つ目は「修繕・リフォーム費用が高い」ことです。ワンルームタイプに比べ室内の面積が広いため、修繕・リフォーム費用も高くなります。壁紙やフローリング、水回りだけでなく、部屋数が多いため各部屋のエアコン取り替えだけでも相当な金額がかかります。

退去者が出る度に、20〜30万円以上の修繕・リフォーム費用がかかることも珍しくありません。デメリットの3つ目は、「空室期間が長い」ことです。ワンルームタイプの場合は、家賃と立地で決める人が多く、ほとんどの人が間取りを強く気にしません。
単身者が多いですし、面積が狭いため、こだわる理由があまりないためです。
しかし、ファミリータイプの場合は、家賃と立地に加え、間取りが重要視されます。どんなに家賃や立地が気に入った物件でも、家族構成や希望と間取りが合致しなければ、なかなか入居者が決めりません。ワンルームタイプのように、実際の見学なしに決める人も少ないです。
そのため、1度空室になってしまうと、次の入居者が決まるまでに、ある程度期間が空くことがあります。
また、ファミリータイプを探す層は、マンション購入も検討している場合が少なくなりません。

住宅ローンの金利も低く、高い家賃を払い続けていくのであれば買った方が良いのでは?と考えています。分譲マンションと比較するとグレードが落ちてしまいますので、その点でも借り手が見つかりにくくなってしまいます。

ワンルームタイプやファミリータイプに投資する際に気をつけたいポイント

ワンルームタイプやファミリータイプのそれぞれのメリット・デメリットや投資効率については分かりましたが、いざ不動産投資を目的に物件を購入する場合、どんな点に気をつければいいのでしょうか。
ここでは、ワンルームタイプとファミリータイプの、特に気をつけるべきポイントについて、一つひとつ確認していきましょう。

ワンルームタイプの物件に投資するならば何をポイントにすればいいのか

ワンルームタイプの物件に投資する場合の特に気をつけるポイントは3つあります。まずは「立地が良い」物件を選ぶことです。
駅から近い、スーパーやコンビニが近い、商業ビルに近いなど、便利なところほど入居者が決まりやすいです。単身者にとって不便なところに住むメリットはあまりありません。

車を所有している人も多くありませんので、駅近などの物件が好ましいです。
住居を探す場合、駅から5分以内など、駅からの距離でセグメントする人も多くいます。次に、「価格が安い」物件を選ぶことです。価格が安いというのは、ただ安ければ良いということではありませんが、新築よりは中古がおすすめです。
新築は新築プレミアムが価格に含まれているため、市場価格よりも購入価格が高くなり、利回りが低くなります。中古マンションであれば、そのエリアの市場価格が適用されますので、新築よりも割安で買える分、利回りが高くなります。
そして、「設備が良い」物件を選ぶことです。設備は最新の方が魅力的ですが、中古物件を購入する場合も最低限セキュリティがしっかりとしている物件を選びましょう。オートロックが付いている方が安心です。

セキュリティがしっかりとしているだけで、女性の方も住みやすくなります。また、中古物件を選ぶ際は、あまりに古く老朽化していると修繕やリフォームが必要になります。安く購入しても、すぐに修繕やリフォームが必要となると多額の資金が要ります。
購入してすぐにリフォームする予定であれば良いですが、そうでない場合は、老朽化しすぎてる設備の物件は控えた方がいいでしょう。

ファミリータイプの物件に投資するなら何をポイントにすればいいのか

ファミリータイプの物件に投資する場合の特に気をつけるポイントは2つあります。
まず、「立地が良い」物件を選ぶことです。ファミリータイプのマンションは駅近や大型モールなどの近くであれば入居者も決まりやすいです。さらに、小さい子供がいる家庭の場合は学校区を気にします。人気のない学校区と人気のある学校区がありますので、評判の良い学校区のマンションがおすすめです。

学校区が良いと、入居者を集めやすいだけでなく、そのまま長期間入居し続けてくれますので、安定収入が見込めます。次に、「価格が安い」物件を選ぶことです。

ワンルームタイプ同様、ファミリータイプも新築の場合は市場価格より高いです。立地の良い新築ファミリータイプであればかなり高額であることを覚悟しなければなりません。ファミリータイプを選ぶ際も、新築プレミアムがなく、市場価格で販売される中古物件が良いでしょう。
ファミリータイプのマンションは大規模なことが多く、さまざまな設備も備わっています。
そのため、修繕積立金や管理費が築年数に応じて増大していく傾向があります。

修繕積立金や管理費が増大したとしても負担が大きくならないようにするために、中古物件を選び購入価格は抑えるべきでしょう。

条件が一緒であればワンルームタイプの方が優位だが。。。

ワンルームタイプとファミリータイプの物件は、それぞれメリット・デメリットがあり、特徴を持ちます。
まったく同じ条件であれば、価格が安く家賃収入もある程度見込めるワンルームタイプの方が投資効率は良いです。しかし、不動産投資にとって、まったく同じ条件というのはありません。

そのため、条件などによって優位性は変わります。それぞれにチャンスがありますので、自分の投資スタイルに合った物件を選ぶと良いでしょう。

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