• 不動産投資物件の購入の仕方オーナーになるまでの流れ・過程

流れを把握しておくことでスムーズに運用をスタートできる

2017年8月8日

アパートやマンションなどを購入して不動産投資を開始するまで、どのような流れ・過程があるのでしょうか。

物件は1〜2日で購入できるわけではありません。
買付申込書の提出や売買契約、重要事項説明、銀行の融資契約、移転登記など、さまざまな過程があり、購入に至ります。
なかには、売買契約や重要事項説明など、専門用語が多い内容も出てきますので、本番を迎える前に予備知識を蓄えておくことが重要です。

また、引き渡し後にスムーズに運用を開始できるように、いろいろな準備もしておかなければなりません。

全体の流れを把握しておくことが大切不動産オーナーになるまでの流れ・過程

不動産投資用の希望のアパートやマンションが見つかっても、すぐに購入できるわけではありません。
金融機関からの融資も必要ですし、売買契約や手付金・諸費用の支払い、移転登記なども要ります。物件を購入する場合は、どのような流れで自分がオーナーになるのでしょうか。
ここでは、物件を購入し実際に自分のものになるまでの流れ・工程について、一つひとつ確認していきましょう。

不動産購入は多額の費用がかかるだけでなく、多くの工程が必要になります。
全体の流れを知ることで、事前にどんなものを用意するべきか、どこまで準備しているとスムーズかがわかるようになりますので、しっかりと把握しておきましょう。

  • 「買い付けを入れる」購入したい物件があれば買付申込書を提出する
  • 希望のアパートやマンションなどが見つかり、購入をしたい場合は、まず買い付けを入れます。不動産会社の担当に買い付けを入れたい旨を伝えれば、すぐに手配・準備してくれます。

    必要書類として買付申込書を記載して提出しなければなりません。買付申込書には物件の購入希望額なども記載をして、他の人に先に提出されないように、できるだけ早く不動産会社に提出をします。

    書類を受けた不動産会社は売主に買付申込書の内容や希望価格を伝え、そこから価格交渉などへ展開します価格交渉の上、最終的な売買価格が決まると、売主から売渡承諾書をもらます(省略される場合もあり)。

  • 「売買契約の準備」 専門用語が多いため事前にどんな内容か把握をしておく
  • 不動産投資を購入する際は、売買契約を締結しなければなりません。売買契約書には普段見ないような専門用語がたくさん記載してあるため、事前にどんなことが書いてあり、どのような意味を持つのかを把握した上で契約に臨む必要があります。
    理解できていないにも関わらず「なんとなく」で数千万〜数億円の契約をするのは危険です。後に「知らなかった」と問題視しても、既に契約が完了していれば、多くの場合責任は自分にあります。
    売買契約をする際は、最低でも「瑕疵担保責任」「手付解除」「融資特約条件」については、事前に抑えておくようにしましょう。

  • 瑕疵(かし)担保責任の期間
  • 売買契約には瑕疵担保責任のことが必ず記載してあります。瑕疵担保責任とは、隠れた欠陥・不具合があった際に売主が買主に対して賠償責任を負うことを意味します。

    瑕疵担保責任が認められる範囲は意外に少なく、主要部分の建物の基礎や柱、梁、壁、屋根などや、雨漏りやシロアリ被害がある場合などです。部屋の中の壁や床、ドア、建具などは、実際に買主も見て確認することができるため、瑕疵担保責任の適用範囲には該当しません。

    このように、目には見えない部分の欠陥があった場合に、売主が責任を負うことが瑕疵担保責任です。
    売買契約書には瑕疵担保責任の条文が記載されており、その条文が契約内容になりますので、期間や瑕疵担保責任の有無についてしっかりと確認する必要があります。
    瑕疵担保責任の期間は売主と買主の間で任意に設定が可能で、売主が個人の場合は期間に規定がないため、「売主の瑕疵担保責任を免除する」や「売主は引き渡し完了の日から3ヶ月以内に請求〜」などが記載されていたりします。

    この場合は、「瑕疵担保責任は負いません」「3ヶ月だけ瑕疵担保責任を負います」という意味であり非常に短い期間です。

    売主が個人ではなく宅建業者で買主が個人の場合は、宅建業法上、物件引き渡し時から2年間の瑕疵担保責任の期間が定められています。

    期間を2年以上にする特約もありますが、買主保護の観点から2年未満になることはありません。
    そのため、売主が宅建業者の場合は、瑕疵担保責任の期間が「2年間」と記載されている場合がほとんどです。万が一、新築物件の場合は引き渡し時から10年が瑕疵担保責任の期間になります。

  • 手付解除
  • 不動産契約においては契約解除の際、手付解除が行われることが一般的です。
    不動産投資においても、クーリングオフなどがほとんど利用できないため、契約解除の際は手付解除を検討しなければならない場合が多いです。

    まず、不動産を購入する際は、概ね売買代金の5〜10%程度の手付金を売買契約締結時に現金で支払います(手付金は売買代金に充当されます)。手付解除とは、相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄して契約解除ができるというものです。

    売主が契約解除する場合は手付金と同額の金銭を加えて買主に返還しなければなりません。つまり、売買契約の際に支払った手付金が300万だとすると、何らかの事情で買い手が契約解除したい場合は、300万が戻ってくることは諦めなければなりません。

    また、何か問題があり、売り手が契約解除を希望する場合は、300万+300万=600万円を買い手に支払うことで契約解除が可能です。買い手は手付金を放棄、売り手は手付金の2倍返しをすれば、履行までの間であれば契約解除ができるのが手付解除です。

    手付解除のポイントは、「履行に着手するまで」の間という点です。後々、「何が履行か」を巡ってトラブルになるケースもありますので、契約時に「何をもって履行の着手となるのか」や手付解除が可能な期限を入念に確認するようにしましょう。

  • 融資特約条件
  • 融資特約とはローン特約とも呼ばれ、買主を守る特約条件です。
    通常、売買契約締結後に融資の申し込みを行い、本審査をします。売買契約締結前に金融機関で仮審査を行いOKを得ていたとしても、本審査が通らずに融資が下りない可能性もあります。

    万一、融資が下りない場合は、当然物件の購入代金を支払えませんので、契約を締結したにも関わらず物件購入できない状態となり、契約違反になってしまいます。

    しかし、これでは買主に不利な契約となってしまいますので、融資が下りず不可抗力で物件を購入できない場合に限り、契約を白紙撤回するというのが、融資特約になります。
    融資特約条件があるため、万一の際も違約金など発生しませんので安心です。尚、あくまでも「融資が下りなかった場合」に適用される特約です。

  • 「売買契約の締結」瑕疵担保責任などだけでなく表示内容や違約金なども確認
  • 上記のように瑕疵担保責任や手付解除、融資特約条件、他にも売買対象物件の土地建物の表示、売買金額、支払時期、違約金など、さまざまな項目を確認した上で売買契約の締結を行います。

    売買契約の際は必要な手付金、不動産仲介会社への仲介手数料、売買契約書に添付する印紙税、実印、身分証明証などを用意します。
    売買契約締結にあたり、物件の権利関係などの内容も含まれる重要事項の説明もありますので、ある程度時間を見ておく必要があります。売買契約書に署名・捺印をして、手付金の支払いをすれば契約締結となります。

  • 「融資の申し込み」契約前に事前審査は済ませ契約後に本審査、融資契約
  • 大抵の場合、売買契約締結前に金融機関への事前審査が完了しています。売買契約締結後には、本審査を行い、問題がなければ融資契約を行います。

    融資契約の際には、ローン事務手数料や印紙税、保証料、団体信用生命保険料、実印、銀行印、所得証明書、住民票、印鑑証書など、さまざまな物が必要です。ローン事務手数料や保証料などの費用は、各金融機関やローン利用額により異なりますので、事前に確認し、資金を用意しておく必要があります。

  • 「契約締結後、決済引き渡しまでにすること」スピーディーに運用を開始する
  • 売買契約を締結した後は、移転登記手続きが完了し、物件引き渡しが行われます。引き渡しまでは期間が空くことが多いため、その間に運用へ向けた準備も始めなければなりません。

    主な準備としては、「管理体制」「リフォーム、修繕」「火災保険」です。これらの準備が遅れてしまうと運用自体も送れるため、機会損失リスクを負ってしまいますので、すぐに着手するようにしましょう。因みに、移転登記する際は、司法書士手数料や不動産会社への仲介手数料などの費用がかかります。

  • 管理体制の準備
  • 物件の売買契約が締結した後は、すぐに管理体制の準備に取り掛かりましょう。

    管理方法には、管理のすべてを管理会社に委託する委託管理や、自分が大家として管理対応を行う自主管理、不動産会社が一括借り上げして転貸するサブリースなどがあり、多くの投資家が売買契約締結前から、どの方法で物件を管理するかを決めています。

    どの管理方法にするにしても、管理会社や不動産会社の選定、契約などが必要ですし、自主管理の場合はさまざまな規定やルールなどもすべて自分で決めなくてはなりません。

    管理体制が整っていないと、その間の入金管理やクレーム対応、清掃、客付けなどもできませんし、運用を開始することもできません。特に、委託管理やサブリースの管理方法にする場合は、多くの管理会社・不動産会社があるため、事前に選定し、担当者と内容を詰めて、後は契約だけの状態にしておきましょう。管理体制は1日でも早く整えることが大事です。

  • リフォーム、修繕の準備
  • 老朽化が進んでいる中古物件を購入する場合は、物件引き渡しまでにリフォームや修繕の準備をしておきましょう。築浅の中古物件などであれば、リフォームや修繕は必要ない場合もありますが、築古の物件の場合はリフォームや修繕をしなければ、資産価値も下がりますし、客付けもしづらいです。

    リフォームや修繕は1日で終わるわけではなく、完了するまでに、ある程度時間を要することが多いです。そのため、できる限り早いタイミングで業者を選定して、担当者とどの部分をどれくらいの予算でリフォーム、修繕を行うかを決めておくとスピーディーに進みます。

    引き渡し後はローン返済なども始まりますので、なるべく早く運用を開始したいものです。
    リフォームや修繕に取り掛かるタイミングが遅くなってしまうと、その期間は客付けができないため機会損失となってしまいます。素早く取り掛かれるように前もって動いておきましょう。

  • 火災保険加入の準備
  • 火災保険は金融機関から融資を受ける際に必須となっていることもあり、融資契約をする際に火災保険料を支払うこともあります。1年、5年、10年など、支払い方法は選択することができ、保険料は物件によって異なります。不動産投資には災害リスクが付きものですので、火災保険・⑥に限らず、地震保険も加入しておいた方がいいでしょう。

「決済と引き渡し」引き渡しが完了すればオーナー生活の始まり

売買代金などが支払われた後は、司法書士なども同席した上で引き渡しが行われます。

引き渡しの際は、印鑑証明書や住民票、決済金を引き出す預金通帳などが必要になります。
引き渡し時にも、仲介手数料や司法書士手数料などの費用がかかるため注意が必要です。

無事、引き渡しが完了すればオーナーとして実際に運用を開始することができます。

運用開始までの流れを把握し逆算して準備をしておきましょう

不動産投資では物件を購入してオーナーとして運用を開始するまでに、さまざまな過程を経る必要があります。

それぞれ一つひとつがとても大事な過程であるため、事前準備をしっかりとしておかなければなりません。瑕疵担保責任や手付解除、融資特約条件など、何も知らずに本番を迎えてしまうと、よく意味が理解できずに契約を締結してしまう恐れがあります。
引き渡しを受けてすぐに運用を開始できるように、管理体制やリフォーム、修繕の準備などは事前に行っておきましょう。

特に、これから不動産投資を始める予定の方は、流れを把握し、逆算して準備しておきましょう。

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