• 返済比率とは?利回りやキャッシュフローと関係の深い重要指標

返済比率に気をつけることで安定した運用をしていくことが可能

2017年12月12日

不動産投資では「利回り」や「キャッシュフロー」など、重要な指標がいくつかありますが、「返済比率」も安定した運用をしていくために外すことのできない指標です。

不動産投資の返済比率とはどのような内容でどんな特徴を持つのでしょうか。そして、どの水準を目指せばいいのでしょうか。返済比率について理解を深め、少しでも投資成功率が高まるようにしていきましょう。

返済比率に気をつけることで安定した運用ができる

返済比率とはどのような数値のことなのでしょうか。安定した収益を得て高い利回りを維持するために、返済比率にこだわってローン利用などすることは非常に大事です。また、返済比率に気をつけていれば、修繕費などの急な出費が必要な場合も余裕をもって対応ができるようになります。
まずは、返済比率の基本的な内容や事例について見ていきましょう。

返済比率とは?安定した利回りを保つためにも非常に重要な指標

返済比率とは、家賃収入に対するローン返済額の割合のことです。収入に対して返済額の割合が大きいと返済比率が高くなり、返済額の割合が小さいと返済比率も低くなります。返済比率が高いと得られる利回りが低くなり、急な出費に対応ができなくなる可能性があります。

不動産投資でしっかりと収益を出していくためにも、返済比率に注意して運用することは非常に重要です。

返済比率の事例。事前に返済比率をシミュレーションして安定した運用を行う

6,000万円の物件で利回りが10%だとすると、6,000万円×10%で年間の家賃収入は600万円です。もし、年利4.0%で返済期間30年でローン利用した場合の毎月返済額は約28万円で、年間返済額は約336万円となります。
この場合の返済比率は336万円÷600万円×100で約56%と若干高めです。

金利は同じで返済期間を30年から35年へと長くした場合は、毎月返済額は約26万円で年間返済額は約312万円となり、返済比率は約52%まで下がります。さらに、頭金を500万円作れれば、毎月返済額が約24万円、年間返済額が288万円で返済比率が約48%まで下がり50%を下回ります。

返済比率を下げるには、

  1. 借入額を少なくする
  2. 返済期間を長くする
  3. 金利が低いローンを選ぶ
  4. 利回りが上がる

のいずれかの条件が必要です。逆に借入額が多くなったり、返済期間が短くなったり、金利が高いローン商品や利回りが下がると返済比率が高くなります。

安定運用のためにも重要な返済比率とキャッシュフローの関係とは?

返済比率とキャッシュフローにはどのような関係があるのでしょうか。キャッシュフローを意識せずに運用していると急な出費に対応できなかったり、ローン返済が滞ったりする可能性があります。キャッシュフローも返済率も、どちらも安定した運用をしていくうえで大切な指標です。ここでは、両方の関係について見ていきましょう。

返済比率を意識することでキャッシュフローも把握できる

先述の通り、返済比率が高くなると利回りが下がり、キャッシュも余裕が持てなくなります。キャッシュに余裕がないと手元資金が少ないため、十分な修繕やメンテナンス、客付けができなくなります。一方で、返済比率が低いと利回りが上がり、キャッシュにも余裕が持てるためさまざまな対応ができるようになります。

「返済比率が高い=キャッシュに余裕が持ちにくい」
「返済比率が低い=キャッシュに余裕が持ちやすい」

ということを理解しておきましょう。返済比率を意識することでキャッシュフローも把握ができます。

理想の返済比率とは?安全性の高い水準を知り目標とする

不動産投資で安定した運用をしていくには、どれくらいの返済比率を目指せばいいのでしょうか。一般的に安全性が高いとされる返済比率を知り、維持することができれば利回りやキャッシュフローが安定した状態で運用していける可能性があります。ここでは、返済比率の理想や目指すべき目安について把握していきましょう。

不動産投資の返済比率は何パーセントを目指せばいいのか?

不動産投資では毎月のローン返済額以外にも、多くの経費や固定資産税などの税金も支払わなければなりません。そのため、安定した運用をしていくためにも返済比率の基本は50%以下で、理想は40%以下と言われています。

安全性の高い返済比率とは?安全圏に位置することで運用が上手くいく可能性

返済比率は次の割合を一つの目安としましょう。一概に返済比率が安全圏だから安心というわけではありませんが、利回りが高くキャッシュに余裕が持てる可能性が高いです。できる限り、安全性の高い比率を目指すようにしましょう。

返済比率35%以下 安全性が高い
返済比率40%以下 安全
返済比率50%以下 比較的安全(基準)
返済比率50〜55% 注意が必要
返済比率55%以上 危険
返済比率60%以上 危険度が高い

まとめ

不動産投資初心者は返済比率「最低でも40%以下」を目指そう!

返済比率は家賃収入に対するローン返済額の割合のことであり、返済比率の変動によって利回りやキャッシュフローも変わってきます。利回りだけを重要指標とするのではなく、返済比率も重要指標と捉えて取り組むことで、キャッシュに余裕のある状態を作り出せます。

最低でも50%以下ですが、特に不動産投資初心者の方は「最低でも40%以下」を目指すようにすることをおすすめします。余裕がたくさんあるほど、不測の事態にも無理なく対応できるためです。物件選びの参考にしてみてください。

著者情報
株主優待が大好き。 桐谷さんのように優待だけで生活するのが夢。 でも不動産投資やFXにも魅力を感じている今日この頃。

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