• 特定路線価と旗振評価、節税効果が高い方で評価をする

路線価が付いていない土地を評価する際は特定路線価

2017年9月4日

「特定路線価」や「旗振評価」という言葉を聞いたことや、どのような評価額のことか知っていますか。
土地の評価方法の1つに路線価がありますが、すべての土地に付いているわけではありません。

場所によっては路線価が付いていない土地もあり、その場合は、別の方法で土地の評価を設定する必要があります。

その方法が特定路線価や旗振評価と言われる評価方法です。

自分が既に所有している土地が該当したり、これから投資先として購入する不動産が該当している可能性もあります。それぞれの基礎的な内容は違いについて理解しておきましょう。

路線価が付いていない場合はどうやって土地の評価を行うのか?

多くの土地に路線価が付いていますが、そうでない土地もあります。
路線価は土地の評価方式の1つで、相続税などの税金を算定する際に用いられます。

路線価が付いていない土地はどのようにして評価を求めればいいのでしょうか。
求め方を知らないと相続税や贈与税の計算に困ってしまいます。代表的な方法に「特定路線価」がありますので、その内容と仕組みを理解しましょう。

路線価が付いていない土地は都市部にもある納税義務者の申し出で路線価を評価

路線価とは道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のことで、相続税や贈与税などを算出する際の基準となります。
都市部の土地の場合はほとんどの場所で路線価が付いていますが、奥まった土地などで路線価が付いていない場合もあります。

税法上では、路線価が設定されていない道路のみに接している宅地を評価する場合は、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価する路線価を設定することができると定められています。

その場合は、納税義務者から税務署に申し出等が必要となっており、そうして評価・設定される路線価のことを「特定路線価」と言います。
尚、特定路線価は相続税や贈与税の申告以外での目的で評価・設定はされません。

また、特定路線価を申請するには下記の条件を満たしている必要があります。

  • 建物の建築が可能な建築基準法上の道路であること
  • 該当する道路は評価する土地の利用者以外の人も通行すること
  • 評価する土地が路線価地域にあること
  • 路線価が付いていない道路のみに接している土地であること
  • 既にその年の路線価が発表されていること 

など

路線価が付いていない土地の評価額の計算方法は?自分では予測しかできない

特定路線価を申請する前にできればどれぐらいの評価額になるか計算しときたいものです。

しかし、特定路線価に関しては、税務署に申請してみないといくらぐらいの金額になるかわかりません。
そのため、申請前に評価額を知ることはできないのです。
ただし、参考の評価額であれば、固定資産税路線価を使って算出し、予測に使うことが可能です。
>路線価の付いていない土地の評価について

固定資産税路線価を使って特定路線価の予測をしてみる

相続税の路線価に比べて固定資産税路線価は価格が低く細かい設定となっています。
そのため、特定路線価の予測をする場合は、そのまま使わずに近くの路線価が付いている道路と比較して使います。

路線価(路線価が付いている道路)÷固定資産税路線価×前面道路の固定資産税路線価の計算により評価したい土地の前面道路の参考価格を算出し、予測ができます。

特定路線価に申請した方が税金が高い!?もう1つの評価方法

路線価がない場合は税務署への特定路線価の申請によって土地を評価してもらえます。
しかし、特定路線価の申請は必ずしないといけないのでしょうか。

他の方法で土地の評価をすることも可能なのでしょうか。
できる限りの方法を知っておくことで、節税対策にも繋がります。

特定路線価でない評価方法の有無やその内容についても理解し、少しでも税金を安く抑えれるようにしましょう。

特定路線価の申請をしない場合は?「旗振評価」によって土地の評価も可能

税務署に特定路線価の申請することは義務ではありません。
そのため、必ず申請する必要はなく、もし特定路線価の申請をしない場合は旗振評価によって土地の評価を行います。

旗振評価とは路線価のある道路を前面道路として評価することです。この場合、路線価がない道路と路線価のある隣接地を含めた区画を、前面宅地の路線価を使い評価します。

そして、前面宅地と対象地を含んだ評価額から、前面宅地分の評価額を引いて求めます。
特定路線価だけでなく、旗振評価によって土地の評価を行えますが、特定路線価を税務署に申請した場合は必ず特定路線価を使わなければなりません。

特定路線価でも旗振評価でもどちらでもいいので税金を安くしたい!

先述の通り、路線価がない場合は税務署に特定路線価の申請をするか、旗振評価によって土地の評価を行うかのどちらかです。

土地の利用者からすると、どちらの方法でもいいので「少しでも税金を安くしたい」という気持ちが第一です。

特定路線価を申請したがために相続税や贈与税が割高になってはまったく意味がありません。
旗振評価の場合も同様です。

特定路線価と旗振評価のどちらが節税に効果がありそうか予測した上で、どちらを利用するか決めなくてはなりません。

特定路線価に関しては、先述の通り、固定資産税路線価を使って予測し、旗振評価も求めた上で比較して選択しましょう。

購入する土地が該当する可能性も!特定路線価と旗振評価を把握しておく

都市部であっても路線価の付いていない土地があり、その際は税務署に特定路線価の申請をするか旗振評価によって土地を評価する必要があります。

これらの方法で算定された評価額を基準として相続税や贈与税が算出されます。
ただし、注意しなければならないこともあります。

特定路線価の申請をすると、必ず特定路線価を使わないといけないことです。
申請をした後に旗振評価を算出して、こちらの方が節税効果が高いとしても特定路線価を基に納税額が決まります。

特定路線価がどれくらいになるかは、正しくは申請してみなければわかりませんが、固定資産税路線価を使って予測は可能です。
今後投資する不動産が該当するかもしれませんので、それぞれの基礎的な内容は把握しておきましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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