• 路線価のない土地の評価方法と売買方法、価値を上げるには

特定路線価と相続、借地権の売買で評価価額が大きく変わる

2017年10月19日

土地の売買に関して、路線価という言葉が使われますが、これがどのようにして評価されているかご存知でしょうか。
路線価は道路に面している宅地にそれぞれ価値が決められているもので、自用地として利用するのか、他人へと貸し出すために保有してその借地権を持つのかにおいて大きな違いがあります。

このようにその土地の特性ごとに分けられる路線価ですが、国税庁によって算出方法が決められています。
この路線価は基本的に売買のためだけではなく、相続税や贈与税などの評価に利用されるためです。しかし道路に面していない奥まった土地などに、路線価がついていない場合があります。

その土地を所有していた場合に路線価のない土地を評価する必要があり、調べてもらう必要が出てきます。ではその評価はどのようにして決めているのでしょうか。

路線価がついていない土地の事をなんというか、つかないとはどういうことか

路線価のついていない土地は、基本的に道路に面していない土地ということになります。
この時の道路とは不特定多数が利用する公用の道路という規定がありますが、特にその規定に当てはまらずとも、公道から伸びる私道や、宅地として利用されていなくても何かしらの道路に面していて宅地として放置されている土地にも路線価がつけられています。

しかし道路から離れてしまう時に、路線価が評価されなくなることがまれにあります。その時の宅地としての評価はどうなるのでしょうか。

路線価がついていない土地について、路線価がつかないとは

路線価がつかないということは、単純な考え方としては道路に面していないことが条件となる、ということで問題ありません。
つまりその宅地を宅地として利用するためには、最寄りの道路まで何かしらの方法で接続する必要があるということにあります。つまり造成なしには宅地としてそのまま利用しにくいというイメージを持つと理解しやすくなります。

一般的には道路に面していないということはかなり田舎の奥まった土地というイメージになるのではないでしょうか。このような場合は毎年路線価が求められているわけではなく、相続や贈与の際にその都度求められるという価値決定方法が一般的です。

路線価がついていない土地を別の言い方では何と言うのか

路線価がついていない土地のことを、特定路線価といいます。
特定路線価は、先ほどまで述べたような路線価がついていない土地について価値を求めるものであり、税理士や土地家屋調査士などがその決定を担います。

相続税などではこの特定路線価の8割程度が課税対象額となるため、相続などの際はやや低めに設定するとメリットがあります。
しかしそう簡単に価値が変動するものでもないため、相続などが発生する可能性がある場合は早めに試算してみるのもよいでしょう。

路線価がついていない土地の評価を計算する方法は?そのメリットはどこにあるのか

特定路線価を用いて相続や贈与を行うことができますが、これには一般的な計算方法があります。
そもそも路線価、特定路線価ともに1㎡当たりの土地価格を示したものなので、一般的に土地価格として公示されている坪単位での表記とはやや異なる部分があります。加えてその土地を借地として宅地に提供する場合は、借地権売買に伴う倍率がかけられるため、A評価であっても価格の90%の価値になるという特性があります。土地の価格決定とそのメリットについて、特定路線価はどのようになるのでしょうか。

路線価が付いていない土地の評価の計算方法とその評価

路線価がついていない土地、特定路線価には、計算方法がありますが、非常に簡単です。
特に特定路線価の場合は、そもそも公道に接続していない場合がほとんどです。公道に接続していない場合、その前面に絵路線価がついている宅地がある場合がほとんどなので、その路線価を利用します。

まずその土地に接道している利用されていない道路の幅までが宅地としての特定路線価の対象となります。
つまり宅地の路地に面しているところまでの評価となる、ということです。そしてその前面にある路線価のついた土地と一つの土地として評価をします。その中から前面にある路線価のついた土地の価格を差し引くことで特定路線価を調べることができます。

旗振評価という方法で評価することにより、前面の路線価よりも、10%~15%程度低い価格で設定されることになります。

これを知ることのメリットと考えておくべきこと

特定路線価を知ることで土地を売買するのか、相続して利用するのかなどの際においての考え方が決まることがあります。
宅地として利用するということはもちろん重要ですが、国税局に申告する際は注意が必要になります。特に相続の際は、特定路線価申告書を提出してしまうことにより、前面の路線価からの値引きは10%~15%程度となりますが、申告せずに相続する場合は国税局が評価をすることになります。

すると割引率が25%~30%程度まで高まることが知られています。そのため国税局に申告するかしないかを選択することで割引が受けられる、メリットがあります。

路線価が付いていない土地は売買できるのか?価値を上げるには

特定路線価の宅地を売買する際に、特定路線価を算出する前には基本的に価格が公示されていません。
そのため売買するには価格の決定を行い、売買をする必要があります。一般的に考えると、路線価がついていない土地とは、建築基準法で無道路地となっている可能性があります。こうなると土地の価格が非常に低い状態での売買となってしまうので気をつけましょう。では売買はどのように行われているのでしょうか。

路線価が付いていない土地の売買する方法など

路線価がついていない土地は、旗振り評価として先に述べたような計算方法で土地価格を算出することが可能ですが、一方でその道路に接続しているのかどうかということが非常に重要になってきます。
買い手からすると、一般的に建築基準法上の道路と認められていない道路に接続した土地は大きく割引がきくため、そこをメリットとして買取をすることになります。売り手からするとこの道路に面しているかどうかが土地の価格を大きく左右するために道路に面している必要があります。

特に路線価が設定されている土地の2m以上接続する必要があるため、売却を考える際にはどの道路に接続が可能か確認しておきましょう。

少しでも価値を上げるためにできる事

路線価ン歩ついていない土地を売買するにあたっては、価値上昇のために、最も路線価の高い道路と接続するように接続しておく必要があります。
もちろん相続税を安くするためには宅地を接続させていない状況で申告するといいですが、高く売却したい場合は、多少遠回りになっても路線価の高く設定されている道路へ向けて道路を設置し、接続することで価値の下落を避けることが可能になります。

しかしそれでも道路の土地の取得費用などは必要になるので、無理はしないようにしましょう。

路線価の有無で土地の価格を大きく下落させないために

これまで述べたように、路線価のついていない土地を売買することは、知識がない所有者にとっては大きく資産価値を減らしてしまう原因ともなります。
そのため相続してしまう人が多いのですが、特定路線価を利用することで適正な価値を知ることができ、路線価の高い道路に接続することができればそれまでの土地価格よりも大きく価格を上昇させることが可能になります。

このように土地を売買することによって、路線価がつかない土地に関しても、資産として形成することができます。したがって路線価のついていない土地はこれから大きな価値の上昇が期待できる資産としてとらえてもよいのではないでしょうか。また購入される方は路線価がつく前の購入をお勧めします。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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