• 不動産投資のサブリースの落とし穴デメリットやリスクについて

サブリースでの運用は注意しないと損をして失敗の原因になる

2017年8月11日

業者がアパートやマンションを一括借り上げをして、空室の際も一定額の収入を確実に得れる特徴を持つサブリース。サブリースを提供している業者のHPなどには、「◯年間家賃保証だから安心!」「空室になっても心配なし!」などのPRが目立ちます。
本当にサブリースで運用すれば、投資家は損することがないのでしょうか。逆にリスクを負うこともないのでしょうか。

実は、サブリースには多くのデメリットやリスクもあり、落とし穴があると言われています。

家賃保証があるから安心できるサブリース制度にも落とし穴がある

不動産投資の運用方法の1つにサブリースがあります。
業者がアパートやマンションを一括借り上げするため、仮に空室があっても一定の収入が確保されるのが特徴です。
不動産投資のリスクの1つである空室リスクを軽減できる方法として注目されており、多くの投資家が検討をします。
しかし、本当にサブリースを利用すれば、空室リスクの軽減やほかのリスクは生じないのでしょうか。
ここでは、一見すると安心できそうな印象のあるサブリース制度のデメリットやリスクなど落とし穴について、確認していきましょう。

不動産投資において空室リスクは常に付きまとう極力軽減したいもの

不動産投資のさまざまなリスクがある中の1つに空室リスクがあります。このリスクもアパートやマンションの入居者を確保することで、毎月安定した家賃収入を得れるようになります。
例えば、1部屋の賃料が10万円で10室ある物件であれば、満室の場合、毎月100万円の家賃収入を得られます。
しかし、3室空室ができれば家賃収入は−30万円の70万円となってしまいます。
運用をしていくには、毎月のローン返済だけでなく、資産価値を維持するための物件の維持費などの多額のコストがかかります。
そのため、空室が出て家賃収入が下がると、毎月の収支が赤字になる可能性もでてきます。
空室は収入を得れないだけでなく、維持費も増えますし、入居者が付かない場合は賃料を下げる原因にもなり、物件の資産価値も下がる要因になります。

サブリースは空室リスクを軽減できる運用方法の1つ!?

サブリースは、不動産投資における空室リスクを軽減する運用方法の1つであり、業者がアパートやマンションを一括して借り上げて入居者を募集し、投資家には毎月一定の賃料が支払われる仕組みです。投資家側からすると、アパートやマンションの部屋をすべて業者に貸し出すことで、物件の入居率が高くても低くても業者から毎月一定の賃料を受け取れるメリットがあります。家賃収入から、手数料を差し引いた金額を受け取るため、本来の家賃収入よりは安くなりますが、入居率が低くても確実に一定の収入を得ることができます。
1部屋の家賃が10万円で、10部屋あるアパートの場合、本来は満室で10万円×10部屋=100万円の家賃収入を得れます。

サブリースの場合は、業者は通常通り1部屋10万円で貸し出しますが、家賃収入から業者の手数料分が差し引かれますので、「家賃収入100万円−業者手数料=受取収入」になります。サブリースは、不動産投資における空室リスクをヘッジするための制度のようなものです。主に新築物件を対象としてサブリースを行っている業者が多く、中古物件を対象としているところは少ないです。

本当にサブリースで運用すれば空室リスクから解放されるのか?

サブリースは家賃保証があり、空室リスクを軽減できる運用方法として、各業者が紹介・提供していますが、本当にサブリースを利用することで空室リスクから解放されるのでしょうか。サブリースのメリットは、空室があっても一定の家賃収入が確保できることで、通常よりも収入は減りますが、投資家にとっては空室リスクのカバーができます。

しかし、サブリースにはデメリットやリスクも存在します。「契約更新ごとに保証額が減る」「手数料が高い」「免責期間がある」「敷金や礼金は業者へ」「原状回復や修繕費用の要求」「一方的な中途解約」「管理がずさん」「サブリース業者の倒産」など、多数のデメリットやリスクがあります。

サブリースは、一見すると、空率リスクが軽減されるようなメリットがありますが、そうでもないことや、別のデメリットやリスクが生じて、結局は損をしてしまうこともあるため注意が必要です。
しっかりとリスクを認識した上で利用しないと、大きな痛手を負ってしまいます。

サブリースの落とし穴デメリットやリスク、注意点について

サブリースは家賃保証というメリットだけでなく、デメリットやリスクもあります。
これらを認識した上で運用しないと大きな損失を負ってしまい失敗に繋がりかねませんので、サブリースを利用するかどうかを検討するためにも知っておかなければなりません。
すべてのサブリース業者がというわけではありませんが一部の業者では落とし穴があったりしますので、しっかりと把握した上で判断するようにしましょう。

サブリースは業者が儲かる仕組みになっている投資家は損しかしない

基本的に、サブリース制度は業者が儲かる仕組みになっています。
これは当然と言えば当然で、業者もリスクが高く儲からないようであればサブリースを提供する必要はありません。
サブリースは建築会社が提供していることが多く、契約する際は「アパートorマンション建築」とセットで「サブリース契約」をする必要があります。

サブリースの特徴である空室の際の家賃保証の費用は、最初から建築コストに上乗せされている場合が多いです。
つまり、業者側としては「建築費用+将来的な家賃保証コスト」を最初の時点で回収しているという訳です。
もちろん上乗せされている分の家賃保証がしっかりと行われればまだいいですが、家賃保証も将来にわたって行われる保証はありません。
投資家側としては、通常の建築費用に加えて、家賃保証分も最初に支払っているにも関わらず、金額相応な保証は受けれない可能性があるということです。

家賃保証の費用も自分が支払っているお金から捻出されていますし、保証も続くか不安定なため、サブリースを利用して投資家が得することはほとんどありません。
すべての業者がとは言えませんが、一部の業者のサブリースは業者が儲かり、投資家は損しかしない制度となっています。

家賃保証に騙されてはいけない契約更新時に大幅減額や契約打ち切りなども

「空室リスクがありません!家賃を徹底保証!」「30年間安定収入が得られるので安心!」などのさまざまな広告で、サブリース業者がPRしていますが、本当に長期間家賃保証をしてくれるのでしょうか。

実は、長期にわたって同じ賃料を保証してくれることはありません。
どんなに実際の賃料に近い補償額だったとしても、補償額は安くなっていきますし、保証期間も大抵2年毎に見直しがあります。つまり、最初は家賃10万円に対して80%の8万円を保証していたとしても、契約更新のタイミングでどんどん保証額が下げられていく可能性があります。
家賃保証が下がってしまうと、保証があると言えども通常の家賃収入よりも随分安い収入額となってしまい、収益が出せなくなる可能性が出てきます。
「20年間保証」「30年間保証」などPRされていたとしても、2年や4年毎に行われる契約更新で、業者からサブリース契約を一方的に中途解約される場合があります。

経済情勢が変わった場合や、空室率が高くなった場合には保証額の大幅な値下げを要求されたり、契約を打ち切られるリスクがあります。
契約を打ち切られた場合は、別の管理会社を手配したり、自己管理をしていかなければなりません。
また、投資家側から契約を打ち切る場合は、違約金が発生することもありますので、契約前に契約書内容を十分に確認しておく必要があります。

サブリース業者に手数料を取られてしまうため収入が減る

サブリースの仕組みでもあるため、仕方がないことでもありますが、業者に手数料を取られてしまいます。
そのため、本来の家賃収入よりも少ない収入額となります。手数料を支払うことで、空室リスクが減る可能性がありますが、入居率が高い場合は大きな痛手です。手数料の金額は業者によって異なります。

オーナーは敷金、礼金、更新料も受け取れない場合がある

サブリースの場合、入居者が支払う敷金や礼金、更新料もオーナーである投資家が受け取るのではなく、業者が貰うようになっている場合があります。
敷金は入居者退去時のルームクリーニング費用に充てられますし、礼金や更新料も大きな収入の1つです。

サブリース業者によっても異なりますが、敷金、礼金、更新料は業者が受け取るため、投資家が受け取れないと思っておいが方がいいでしょう。

入居者を選べないためトラブルが起きて資産価値が下がることも

サブリースで運用する場合は、業者が入居者の審査も行うため、場合によっては審査の敷居が低くなり入居者の質が悪くなります。
入居者の質が悪くなると、トラブルが起きる可能性も高く、資産価値が下がることもあります。業者としては少しでも利益を得るために入居者確保を優先する傾向もあるため注意が必要です。

契約が終わって物件管理を引き継いだ時には、トラブルが続出し、資産価値が大幅に下がっているなんてことも現実的にあり得ます。

免責期間があることもありサブリースのメリットを失ってしまうことも

サブリースを契約する際には、内容をしっかりと確認しておかないと免責期間が設けられている場合があります。
免責期間とは業者が家賃保証をしなくてもよい期間のことで、オーナーにとっては収入がない期間のことです。アパートやマンションの新築時や入居者が退去した後に免責期間がある場合が多く、オーナーには不利な契約です。特に、入居者が退去した後の家賃保証を受けられない場合は、サブリースのメリットがなくなってしまいます。

契約の際に免責期間の長さを確認し、それでも利用するメリットがあるかどうかを検討するようにしましょう。

原状回復費用や修繕費用の要求をされることもある工事内容の指定も

サブリースは敷金、礼金、更新料が受け取れない可能性があるだけでなく、契約内容によっては、入居者が退去した後の原状回復費用や修繕費用はオーナーである投資家が負担しなければなりません。
また、工事する際はサブリース業者が指定する通りに工事しなければいけない場合もあります。

指定通りではないと契約を打ち切られる可能性もありますし、指定通りに行っても、工事費用が上乗せされていることもあります。
原状回復費用や修繕費用はどれくらい負担が必要なのか、工事する際に指定があるかなど、必ず事前に確認するようにしましょう。

サブリース業者の倒産リスクもある財務状況などを確認しておく

サブリースのリスクに業者の倒産リスクがあります。業者が倒産してしまうと、サブリースの提供は打ち切られ、オーナーへと引き継がれます。
他の管理会社へ委託したり、自己管理したりと急いで次の管理体制を整えないといけません。また、入居者が退去する際に必要となる敷金の返金についても、オーナーが対応しなければいけない可能性があります。
サブリース業者の倒産リスクが高くないか財務状況の確認をしたり、連鎖倒産がないか親会社を確認するようにしましょう。

業者は相場より高い情報を提案するため収益計算は自分で行う

サブリース業者が提案してくる家賃・保証額は相場よりも高いことが多く、悪い情報はほとんど伝えられない場合があります。
業者としてはサービスを売ることが目的なため、高めに見積もっていることが大半です。
そのため、業者が提案する情報を鵜呑みにするのではなく、家賃相場や保証額などを考慮した上で自分で収益計算をするようにしましょう。
情報を鵜呑みにしてもその通りになる可能性は非常に低く、収支計画が崩れてしまいます。

検討する場合は契約内容の確認や収益計算を行った上で判断する

サブリースは家賃保証が受けられるメリットだけでなく、さまざまなデメリット、リスクもあります。
そして、これらのデメリットやリスクを認識することなく、サブリースで運用を始めると損をする可能性があります。
すべての業者に問題があるわけではありませんが、稀に紹介したような注意点がありますので、十分に気をつけなければいけません。
特に、これからサブリースを検討している方は、事前に契約内容を確認したり、収益計算を自分で行った上で利用する・しないの判断をするようにしましょう。

著者情報
自虐に突っ走る投資初心者。腹八分目を肝に銘じつつ、欲と恐れと戦いながらどこまで我慢できるか毎日チキンレース繰り広げてます。

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