• 満室で購入したのに退去者続出!不動産の失敗例について

満室であってもさまざまな理由で一気に空室だらけになることも

2017年8月12日

不動産投資には多くの成功事例がある反面、多くの失敗事例もあります。
今回紹介する、購入時は満室だったにも関わらず、すぐに退去者が続出して失敗してしまうケースも非常に多く発生しています。成功事例を知ることも大切ですが、失敗事例を知ることも大事で、自分がそうならないように予め対策を講じることができます。

満室の物件を購入したのに退去者が続出して失敗してしまう

いろいろな物件を見てせっかく満室の物件を購入したとしても、不動産投資が成功するわけではありません。
購入時には満室だとしても、退去が続出する可能性もあります。実際に退去が続出したことで不動産投資に失敗した例もあります。
購入時に満室だとしても退去が続出することや、それが理由で失敗したケースがあることについて見ていきましょう。
退去が1〜2件であればまだいいですが、続出した場合は非常に危険です。「こういったケースが実際にある」ということを念頭に置いて、想定しておくことが大事です。

満室の物件を購入したとしても退去通知が続出して失敗するケースがある

不動産投資は必ず成功するわけでなく、失敗する可能性もあります。
そんな不動産投資の失敗例の1つに「満室の物件を購入したのに」失敗した、というものがあります。
通常、不動産投資は入居者を確保して家賃収入を得ることで利益を得ますので、空室が少なく満室である方が望ましいです。

空室があると、その分の家賃収入が減り部屋の維持コストだけがかかりますので、オーナーにとっては痛手です。仮に物件を購入時に満室で、満額の家賃収入を得れたとしても、購入後も継続して安定した家賃収入が得続けられるとは限りません。
そのまま入居者が居続けてくれれば良いですが、同時期に退去通知が続出する場合があります。
実際にこういったケースに遭ってしまい、家賃収入が激減したことで、キャッシュが回らなくなり、不動産投資に失敗するケースは少なくありません。
物件購入時には満室や満室に近い状態だったとしても、購入後に空室が目立つようになることは多く想定していた利回りや収支計画が早い段階で崩れてしまいます。
資金に余裕があるタイミングであれば、こういった期間が生じても耐えれますが、ギリギリの資金で物件を購入した後のタイミングなどであれば、資金が逼迫されます。実際に退去が続出した場合は、なるべく早く入居者を確保し、安定した家賃収入を得れる環境を整えなければいけません。

家賃を引き下げると入居者は確保しやすいが収支契約が崩れてしまうことも

退去者が続出した場合は、すぐに入居者を確保しなければいけません。
しかし、繁忙期でもない限り、そう簡単に何組もの入居者を素早く確保することは難しいことです。さらに、多くの人がネットで物件情報を入手するなかで、複数の部屋を募集しているマンション・アパートがあると「何かあるのでは?」と違和感を抱いてしまう人もいます。
そういった入居者が確保しにくい環境のなかで素早く空室を埋める方法の1つに、家賃を引き下げて募集するやり方があります。
「お得度」を出すことで、素早く入居者を確保できることがあります。実際に、家賃を引き下げることで、すぐに空室が埋まることは珍しいことではありません。しかし、注意しなければならないのが、1度家賃を引き下げてしまうと、次回の募集時にはその家賃がベースとなるため、家賃維持or家賃引き下げしかできなくなります。

また、元々、購入時の家賃から早い段階で引き下げる予定であったのであればいいですが、そうでない場合は収支計画が大幅に崩れてしまいます。退去者が続出した後に家賃を引き下げして募集することは間違いではありませんが、入居者が埋まったとしても大きな痛手を負うことには間違いありません。

退去者が続出する場合は「偶然」ではなく「理由がある」ことが多い

購入時は満室だったマンションやアパートで退去者が続出した場合は、偶然ではなく何か理由があることが多いです。
理由はさまざまありますが、どんな理由があるかを知ることで、物件選びの際に注意できますし対策も打てます。失敗例を知ることはとても重要です。ここでは、退去者が続出する際の理由について、確認していきましょう。

退去者が続出する場合は「学生が多い?」「条件が悪い?」などさまざまな理由

購入時は満室の物件だったのに退去通知が続出したのはどんな理由があるのでしょうか。物件によって状況は異なりますし、本当にたまたま退去者のタイミングが重なっただけの可能性もあります。しかし、偶然でないとすれば、いくつかの理由が考えられます。

その1つに、「入居者の大半が学生で卒業を迎えるため」というものが考えられます。ワンルームタイプのマンションやアパートであれば、学生が済む可能性が高いです。特に物件の近くに学校があったり、駅から近ければ入居している可能性はさらに高まります。学生は住み始めたれば、学校を卒業するまでの長期間住んでくれることが多いため、継続した家賃収入が見込めます。例えば、大学への入学と同時に住み始めた場合は、卒業するまでの4年間は住み続ける可能性があります。
また、就職エリアが近ければ、大学を卒業した後も継続して住み続けることもあります。しかし、気をつけなければいけないのが、学生は住み始めると長いものの、卒業など退去するタイミングがほとんど一緒なので、物件によっては空室ばかりになってしまいます。
もし購入した中古マンションやアパートの入居者が学生が中心な場合は注意が必要です。また、法人契約が多い場合も同様で、転勤シーズンなどになると急激に退去者が増えてしまいます。その他にも、物件の家賃が相場より高い、入居者の中に迷惑行為をする人がいるなどの理由も考えられます。物件の広さやグレードの割には家賃が高い場合は、他の物件に住んだ方がお得なので、更新時期などに引っ越す人が多くなります。

また、物件によってはトラブルを起こす入居者が居ることもあり、場合によっては周りの入居者が引っ越してしまいます。他にもいろいろな理由が考えられ、物件によって異なりますが、退去者が続出するような時は「偶然」というよりは、「何か理由がある」ことの方が多いです。

退去者が続出しないように物件を購入する際に気をつけたいこと

物件購入後に退去者が続出して痛手を負わないようにするには、購入する際に、どんなことに気をつけ、注意すればいいのでしょうか。
購入の際に気をつけることを知っていることで、将来的なリスクヘッジにも繋がります。ここでは、物件購入の際に気をつけることについて、確認していきましょう。

空室が目立つ物件よりも満室の物件の方が良いが・・・

不動産投資で物件を探す際は、空室が目立つ物件よりも満室物件の方が、当然魅力的です。
物件を購入するとローンの返済も始まりますし、さまざまな経費もかかります。空室が目立つと十分な家賃収入を得られないため、赤字になってしまう可能性もあり、満室であれば始めから最大限の家賃収入を得ることができます。しかし、満室だとしても油断してはいけません。前述のとおり、さまざまな理由が原因で退去者が続出する可能性があるためです。

利回りが高いから、満室だからといって、何でも良い物件ということではありません。購入する際、空室が目立つ物件よりも満室の物件の方が魅力的ですが、十分気をつけるようにしましょう。

物件を購入する際に気をつけたいことや注意点について

物件を購入する場合は、「満室」「空室◯室」という状況だけでなく、できる限り入居者の情報も得るようにした方がいいでしょう。
細かい個人情報までは必要ありませんが、入居年、属性(学生、社会人など)、法人契約の有無、住居間トラブルの有無などは最低限チェックするようにはしましょう。
購入後すぐに退去者が続出してしまうと想定していたものがすべて崩れてしまいます。不動産業者の担当者の言葉だけを鵜呑みにせず、資料など確かなものを参考にしましょう。

満室だからと安心してしまうとリスクに気が付けないことも

いかがでしたでしょうか。満室で高い家賃収入を得れると考え物件を購入したとしても、さまざまな理由から退去者が続出してしまい、収益が期待できなくなってしまいます。
満室だからと安心してしまい、リスクに気付かない可能性もあるということです。購入時には、さまざまなリスクに目を向け徹底的に確認した上で判断しなければなりません。

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