• 不動産投資における木造、鉄骨、鉄筋コンクリートのメリット・デメリット

それぞれの構造の特徴、メリット・デメリットを知ることで比較しやすくなる

2017年8月31日

不動産投資において、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートのそれぞれの構造のメリット・デメリットはどんな点なのでしょうか。

構造によって、外観や耐久性だけでなく、税制面や毎月の返済額、維持費や解体費も変わってくるため、利回りにも影響があります。
構造の特徴の違い、メリット・デメリットをしっかりと把握して、自身の投資状況に合った物件を選ぶ参考にしてみてください。

アパート・マンションの構造は3種類構造を理解した上で投資することが大事

アパートやマンションはそれぞれで構造が違い、特徴も異なります。特徴は物件の規模や外観などだけでなく、税制面やコストなど客付きなども変わりますので、不動産投資家としては「知らなかった」ではいけない内容です。

構造の違い、それぞれのメリット・デメリットを理解しておくことで、より最適な投資ができます。ここでは、アパートやマンションの構造が3種類あること、そして、どの構造がいいのかについて、確認していきましょう。

アパートやマンションの代表的な構造は木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの3種類

不動産投資は戸建ではなくアパートやマンションに投資をすることが一般的です。自分が投資する物件がどんな構造で建てられているかを知ることはとても大切です。

なぜなら、構造によって収益や耐久性などが変わってくるためです。アパートやマンションの代表的な構造は木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの3種類あり、鉄骨造をS造、鉄筋コンクリート造をRC造と言ったりもします。

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートのどの構造で造られているかによって、建築費や取得費、規模、キャッシュフロー、耐用年数、融資年数、固定資産税、修繕費、解体費、客付けなど、さまざまな違いがあります。

不動産投資は長期間にわたって家賃収入を得て資産形成するものですので、状況や自分の投資スタイルに合った構造の物件を選ぶことは重要です。その際は現在だけでなく、5年後、10年後、20年後、30年後と、先々を考えた上で選ぶようにしましょう。

どの構造が一番いいのか?投資条件や立地条件、物件内容により異なる

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートのそれぞれの構造にメリット・デメリットがあるため、「絶対にこの構造がいい!」というのはありません。

投資条件や立地条件などに合った構造の物件を選ぶことが重要です。条件に合わない構造のアパートやマンションに投資しても、結果が悪くなるだけです。

また、「不動産投資=RC造」などの思い込みを持っていてもいけません。RC造物件も魅力的ですが、融資が下りないかもしれませんし、RC造にしたがために、多額の維持費や固定資産税に悩まされて、利回りが低くなる可能性もあります。

あくまでも投資条件や立地条件、物件の内容などによって構造を決めるようにしましょう。

人気の高い木造は耐久性やキャッシュフローが心配だが低コスト

アパートだけでなく、一戸建てにも多い木造ですが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
特にアパートへの投資を検討している方は、メリットだけでなくデメリットも把握しておく必要があります。

木造の主なメリット・デメリット
メリット デメリット
・建築コストが安い
・維持費管理費が安い
・税金が安い
・リフォームの自由度が高い
・キャッシュフローが悪くなる
・耐久性が弱い
・耐用年数が短い
・害虫対策が必要

鉄骨造や鉄筋コンクリート造にはない、木造ならではのメリットがありますので、一つひとつ確認していきましょう。

木造のメリット

  • 建築コストが安い

  • 木造の最大のメリットとも言えるでしょう。木造の場合は大規模なマンションなどではなく、小規模なアパートがメインなため規模が小さく、建築コストを安く抑えられます。
    そのため、物件の取得価格も安いですし、ローンを組む金額も安く済みます。不動産投資の1番のコストとも言える取得費用を安く抑えることができれば、利回りも高くなりますし万が一失敗した時のリスクも限定できます。
    そのため、不動産投資初心者の方でも手が出しやすいですし、少額資金の方でも検討しやすいです。
  • 維持費や解体費が安い

  • 木造の場合、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物に比べて維持費や解体費が安い特徴があります。
    例えば鉄筋コンクリート造の大規模マンションの場合は、エレベーターなどもありますし、共用部分も広く、多額の管理費や修繕費が必要です。
    木造の場合は小規模なアパートがメインなため、エレベーターも不要ですし、共用部分が狭いため電灯の数も少なく消費電力も小さいです。大規模修繕の費用もマンションに比べると安いです。
    また、解体費も鉄筋コンクリート造と比べると坪当たりの費用は半分程度です。
    解体費が安いため、最終的にアパートを取り壊し更地にして、土地を売却して売買益を得る選択肢も持てます。木造だと、維持費や解体費が安く抑えられることで実質利回りが高くなり、手元に残るお金も増えます。
  • 税金が安い

  • アパートやマンションを持つと、毎年固定資産税や都市計画税を、所得税や住民税などとは別に納税しなければなりません。
    納税額が高ければ、それだけ手元に残るお金が少なくなってしまいます。木造は耐用年数が22年と短いため、1年当たりの減価償却費が多く、高い節税効果が期待できます。
  • 間取り変更などのリフォームの自由度が高い

  • 鉄筋コンクリート造などのマンションであれば、リフォームなどを行う際、壁などの躯体がコンクリートなため間取り変更などは比較的難しく、自由度が低いです。しかし、木造であれば、間取りの変更など、ある程度自由度の高いリフォームが可能です。鉄筋コンクリート造に比べると、時代に合った間取りへ変更がしやすいです。

ローン期間が短くキャッシュフローが懸念されるため注意が必要

当然、木造にはメリットだけでなくデメリットも存在します。これらのデメリットは鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物には見られないもので、税制面やローン面のデメリットもあります。主な4つのデメリットをそれぞれ見てみましょう。

木造のデメリット

  • キャッシュフローが悪くなる

  • 木造は耐用年数が22年と短いため、金融機関からローンを借りる際の借入期間が短くなります。そのため、ローン利用額が小さかったとしても、毎月の返済額が大きくなる可能性があり、相当額の家賃収入を得ていない限り、毎月のキャッシュフローが悪くなってしまいます。特に中古物件を購入する場合は注意が必要です。ただし、金融機関によっては、耐用年数に限らず長期間借入が可能なローン商品を扱っている場合もあるため、その場合はキャッシュフローが悪くなる可能性は低いと考えられます。
  • 耐久性が弱い

  • 木造は鉄筋コンクリート造などに比べると耐久性が劣ります。地震などの災害被害で物件が大きなダメージを受ける可能性もあります。特に、近年大きな地震が全国的に起きており、災害リスクは全構造の中では1番高いと言われて
    います。また、火災に弱いデメリットもあります。あくまでも鉄筋コンクリート造と比べた場合の話ですが、耐久性が劣ることは間違いありませんので、長く住んでいけるように定期的なメンテナンスが必要です。
  • 耐用年数が短い

  • 木造の法定耐用年数は22年です。鉄骨造が19〜34年、鉄筋コンクリート造が47年であり、鉄筋コンクリート造の半分以下となっています。物件の寿命とは異なりますが、築22年で会計上の価値はゼロになってしまいます。税制上では年当たりの減価償却費が多くなるため高い節税効果が期待できますが、耐用年数が短いことはデメリットにもなります。
     
  • 害虫対策が必要

  • シロアリなどの害虫被害にも気をつけなければなりません。テレビなどで木造住宅のシロアリ被害を見たことがある人も多いのではないでしょうか。鉄骨造や鉄筋コンクリート造などでは心配する必要がありませんが、木造アパートであれば、定期的な害虫対策が必要です。シロアリ被害に遭ってしまうと、建物の耐久性も落ちてしまいます。

軽量鉄骨造と重量鉄骨造はまったく異なる特徴を持つ

鉄骨造は軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類に分かれます。それぞれで特徴やメリット・デメリットが異なるため、一つひとつ確認していきましょう。鉄骨造は木造と鉄筋コンクリート造の間とも言える特徴が多いですので、木造や鉄筋コンクリート造の建物だと特徴に偏りを感じる場合は、鉄筋造の建物を検討することもできます。

軽量鉄骨造の主なメリット・デメリット
メリット デメリット
・骨格材の厚さによっては長期借入ができる
・建築コスト・取得コストが安い
・骨格材の厚さによっては短期借入のみの可能性
・耐震性、耐火性、遮音性

軽量鉄骨造、重量鉄骨造のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

軽量鉄骨造は低コストで、骨格材によってローン返済額も変わる

軽量鉄骨造とは、厚さが6mm未満の銅材を使った建物のことです。アパートだけでなく、さまざまな建物などでも利用されています。ここでは、不動産投資における軽量鉄骨造の主なメリットである「長期借入」「建築コスト・取得コスト」について見ていきましょう。

軽量鉄骨造のメリット

  • 骨格材の厚さによっては長期借入ができる

  • 鉄骨造の場合、骨格材の厚さによって法定耐用年数が異なります。骨格材の厚さが3mm以下の場合の耐用年数は19年、4mm以下の場合は27年、4mm以上の場合は34年となり、これらの耐用年数によって金融機関からのローン借入期間も変わってきます。ローンの長期借入が可能であれば、毎月の返済額を抑えられるため、利回りが高くなり、より多くのキャッシュが手元に残るようになります。
  • 建築コスト・取得コストが安い

  • 軽量鉄骨造の場合は、鉄筋コンクリート造に比べて、建築コストや取得コストが安い特徴があります。鉄筋コンクリートよりも材料費が安く、工場である程度パッケージを組立てて建築していくため工期も短いため、コストが抑えられます。木造ほどの安さではありませんが、木造と比べても遜色はありません。
    建築コスト・取得コストが安く抑えられることで、ローン利用額が小さくなり、毎月の返済額も安くなるため、利回りが高くなります。
    また、万が一失敗した場合のリスクも軽減できます。極力コストを抑えて不動産投資をしたい場合に大きなメリットになります。

鉄筋コンクリートや重量鉄骨造に比べると耐震性などが劣る部分も

軽量鉄骨造のメリットだけでなくデメリットも把握をしておきましょう。デメリットを理解しておくことが、重量鉄骨造や木造との比較にも役立ちます。

軽量鉄骨造のデメリット

  • 骨格材の厚さによっては短期借入のみの可能性

  • 鉄骨造は骨格材の厚さによって耐用年数が19〜34年と違います。骨格材の厚さが3mm以下の場合の耐用年数は、木造の耐用年数22年によりも短い19年です。この場合は、金融機関での長期借入が難しい可能性があるため、毎月の返済額が高くなり、利回りが低下する恐れがあります。
  • 耐震性、耐火性、遮音性

  • 鉄骨造の場合、鉄筋コンクリート造に比べると、耐震性や耐火性、遮音性が劣ります。どの構造の場合も、建築基準法によって震度7程度の地震でも倒壊しない建物を建てなければなりませんが、やはり鉄筋コンクリート造と比べると耐震性には大きな差があります。また、軽量鉄骨造の建物は、木造よりも耐火性が弱いと言われています。
    木造の場合は燃えてしまっても、最終的には炭の状態で一定部分残りますが、軽量鉄骨は燃焼度が一定ラインを超えると、強度を失ってしまい、倒壊などの危険性があると言われています。遮音性に関しても、木造よりは高いですが、鉄筋コンクリート造に比べると低いです。あくまでも鉄筋コンクリート造や木造と比べてですが、耐震性や耐火性、遮音性はデメリットに感じる点があります。

強度があり長期ローンも可能で返済額を抑えられる重量鉄骨造

重量鉄骨造の主なメリット・デメリット
メリット デメリット
・強度が高く、壁の無い構造が可能
・法定耐用年数が長く長期借入が可能
・建築に時間がかかる
・建築コスト・取得コストがかかる

重量鉄骨造は厚さ6mm以上の鋼材を使用した建物のことで、主に3階以上の建物に用いられます。軽量鉄骨造とは違い、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

重量鉄骨造のメリット

  • 強度が高く、壁の無い構造が可能

  • 重量鉄骨は軽量鉄骨に比べて強度が高いため、より規模の大きい建物が建設できます。柱や梁に重要鉄骨を用いることができるため、柱が少なくなりますので、軽量鉄骨造よりも間取りの自由度が高く、壁の無い構造が可能です。広々とした窓や空間を確保した間取りが実現できます。
  • 法定耐用年数が長く長期借入が可能

  • 鉄骨造の法定耐用年数は鉄骨材の厚さによって異なりますが、厚さが6mm以上の重量鉄骨の耐用年数は34年です。47年の鉄筋コンクリート造ほどではありませんが、22年の木造よりも遥かに長く、ローンの長期借入も可能です。返済額を抑え、毎月より多くのキャッシュを手元に残すことができます。

計画的な建設・運用が必要すぐに建設できるものではない

重量鉄骨造はメリットだけでなく、デメリットもあります。主なデメリットは「建築時間」「建築コスト・取得コスト」で、ここではこれらのデメリットについて見ていきましょう。

重量鉄骨造のデメリット

  • 建築に時間がかかる

  • 重量鉄骨造は木造や軽量鉄骨造に比べると建築に時間がかかります。鉄骨の大量生産も軽量鉄骨では可能ですが、重量鉄骨では難しいです。軽量鉄骨より材料が重く、規模も大きく、基礎・地盤工事も必要なため、完成までに時間がかかります。
  • 建築コスト・取得コストがかかる

  • 重量鉄骨造は、軽量鉄骨造や木造と比べると建築コスト・取得コストが高くなります。材料費自体が高い上に、重量があるため基礎や地盤工事も必要となり、建築費用が嵩みます。軽量鉄骨造に比べると耐久性などは上がりますが、コストがかかるため、毎月の返済額は高くなる可能性があります。鉄筋コンクリート造ほどの建築コストや取得コストではありませんが、多額の費用がかかることは間違いありません。

投資家からも入居者からも人気の高い鉄筋コンクリート造

全国のほとんどのマンションが鉄筋コンクリート造ですが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。木造や鉄骨造にはない、鉄筋コンクリート造ならではのメリット・デメリットが多数あります。こ

鉄筋コンクリートの主なメリット・デメリット
メリット デメリット
・耐震性、防火性、遮音性
・耐用年数・長期借入
・客付け
・害虫に強い
・建築コスト
・維持費、解体費
・税金
・結露

れらの特徴を知っておくことで、不動産投資物件選びの参考や比較検討にも役立ちます。ここでは、一つひとつ確認していきましょう。

大規模な物件も作れて入居者確保もしやすい特徴を持つ

鉄筋コンクリート造の建物には多数のメリットがありますが、その中でも「耐震性、防火性、遮音性」「耐用年数・長期借入」「客付け」「害虫に強い」の4つのメリットについて見ていきましょう。

鉄筋コンクリートのメリット

  • 耐震性、防火性、遮音性に優れている

  • 鉄筋コンクリート造のメリットは、耐震性や防火性、遮音性が優れている点です。最近の鉄筋コンクリート造のマンションなどは、1度建てると数十年〜100年程度住み続けることができるとも言われており、非常に耐久性が高い特徴を持ちます。6面体構造で強度もあり、地震にも強いです。実際に全国で地震が起きても、鉄筋コンクリート造のマンションは大きな被害はほとんど受けていません。また、木造であれば火に弱いですが、コンクリートは耐火性が高く火災の際も延焼を防ぎます。遮音性も高いため、上下左右の部屋からの騒音も防げますし、外部からの音も遮断しますので、室内がとても静かです。地震や台風などの災害が多い日本で不動産投資をする場合、災害リスクは付きもので、少しでもリスクを軽減できるのが鉄筋コンクリート造のマンションになります。
  • 耐用年数が長く長期借入しやすい

  • 鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は3つの構造の中で最も長い47年です。木造の耐用年数の2倍以上あります。
    耐用年数が長いため、金融機関でローンを利用する際に長期借入がしやすい特徴を持ちます。長期借入ができれば、毎月の返済額を抑えることができるため、手元に多くのお金を残せる可能性があります。利回りも高くなり、毎月安定した収益を出すことができるため、安心です。中古物件を購入する際は気をつけるようにしましょう。
  • 客付けがしやすい

  • 木造アパートなどに比べ、鉄筋コンクリート造のマンションは設備面が充実していて、耐久性も高く、セキュリティがしっかりとしていることから、客付けがしやすいです。
    入居希望者によっては、始めからアパートは検討せずマンションのみを探している人は少なくありません。鉄筋コンクリート造マンションであれば、よほど立地や家賃設定に失敗していない限り客付けがしやすいです。
  • 害虫に強い

  • 木造の建物の場合は、シロアリを中心とした害虫被害に遭いやすいため、定期的な害虫対策が必要です。
    しかし、鉄筋コンクリート造の建物でれば、害虫被害に遭うこともないため、害虫対策も必要なく、これらのコストもかかりません。

多くの手元資金や金融機関からの借入など資金の工面が必要

鉄筋コンクリート造のマンションにもデメリットがあり、何れもコストに直結するものが多く、利回りにも関係しています。

ここでは、「建築コスト」「維持費、解体費」「税金」「結露」の4つのデメリットについて見ていきましょう。

鉄筋コンクリートのデメリット

  • 建築コストが高い

  • 鉄筋コンクリート造は3つの構造の中で最も建築コスト・取得コストが高くなります。木造に比べると材料費自体が高くなりますし、規模も大きく、地盤強化などの費用もかかります。建築コスト・取得コストが高いということは、金融機関でローンを組む金額が大きくなり、毎月の返済額も高くなる可能性があります。
    返済額が高くなってしまうと、実質利回りが低下してしまい、毎月手元に残るお金が少なくなってしまいます。建築コスト・取得コストが高くなるため、相応の家賃収入が見込めなければ危険です。失敗した時のリスクは木造よりも遥かに大きいです。
  • 維持費、解体費が高い

  • 鉄筋コンクリート造のマンションは、維持費や解体費が高いデメリットがあります。また、建物の規模が大きければ大きい程、この傾向があります。マンションは共用部分も広いですし、エレベーターなどもあります。掃除を行う人件費や廊下などの電気代、エレベーターなどの設備点検費、外壁や屋根の大規模修繕など、多額の維持費が必要となります。
    また、木造ほど簡単に取り壊せず、規模も大きいため解体費もかかります。もし建て替えや更地にしたい場合は、莫大な費用がかかることは認識しておきましょう。維持費や解体費など、これらのコストがかかることで、利回りを圧迫し、手元にお金が残りにくくなります。
  • 税金が高い

  • 木造に比べて鉄筋コンクリート造は固定資産税や都市計画税が高くなります。
    固定資産税は課税標準×標準税率(1.4%)、都市計画税は課税標準×標準税率(0.3%)で、それぞれ土地と建物の評価額をベースに算出されますので、鉄筋コンクリート造の税金は高くなります。
    年1回とはいえ、税金が高いことで利回りも低くなり大きな負担になります。
  • 結露が発生しやすい

  • 鉄筋コンクリート造の場合、気密性が高いというメリットもありますが、反面、結露が発生しやすいため、カビ防止のためにも換気対策が必要です。また、断熱性能が低いため、夏は暑く、冬は寒くなりがちです。これらのデメリットも把握したうえで、間取り設定や立地などに気をつけなければなりません。室内がカビや汚れが発生しやすいと、定期的なメンテナンスが必要となり、コストがかかってしまいます。

「この構造が1番いい!」はなく投資スタイルや状況に合ったものを選ぶ

不動産投資用に物件を選ぶ際は、構造にも注目するようにしましょう。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの種類によって耐久性や維持費、税金、利回りなどが変わってきます。「どの構造が1番いい!」というものはなく、投資スタイルや状況に合った物件・構造かどうかが大事です。それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解した上で、物件選びをするようにしましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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