• 土地の価格は4〜5種類存在するが一体どれが正しい?内容や目的はどう違う?

それぞれの価格の種類で評価の方法や目的、水準が異なる

2017年8月31日

実勢価格や公示価格、路線価や固定資産税評価額など、「土地の価格」にもいろいろな種類があることをご存知ですか。それぞれの価格の種類によって、価格の決まり方や利用目的が異なります。

土地の売買価格を知るために役立つ価格もあれば、固定資産税などを計算するのに役立つ価格もあります。

不動産投資をしていくためには、これらの価格の内容や種類について理解してかなければ、適正な価格での売買取引やコスト管理ができません。それぞれの特徴をしっかりと抑えていきましょう。

土地価格は「一物四価」や「一物五価」で多くの種類が存在する

土地の価格は1つではありません。一物四価や一物五価など言われ、4~5種類の価格が存在します。

それぞれ利用目的によって土地価格が存在するため、間違わないように内容や特徴、目的を把握しておく必要があります。

下記のように実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額がありますので、それぞれの内容を把握していきましょう。また、都道府県が公表する基準地価もありますので、あわせて把握するとより便利です。

1. 実際に売買取引される価格で、多くの事例から信頼性を得る必要「実勢価格」

実勢価格は「取引価格」とも呼ばれ、実際に売買取引される価格のことです。

公示価格を目安にもしており、市場の需給バランスなどから価格が形成されます。
まったく同一の土地が存在しないことから、土地の形状や周辺環境だけでなく、その地域の将来性も考慮されます。

実勢価格の特徴として、必ずしも市場の平均的な売買価格で取引が成立しているわけではないということです。価格が決まっているわけでもないため、取引によっては売主が早く手放したくて市場の平均価格よりも安く売るケースや、多くの人が希望することで平均価格よりも高く売るケースなどがあるためです。

当事者それぞれの事情から相場と取引価格が大きく離れていることも珍しくありません。
そのため、実勢価格を見る際はたくさんの事例から価格の信頼性を得ることが必要です。データが少ないと信頼性も低くなりますが、データが多いと安心できます。

2. 国が調べる信頼性の高い価格で全国26,000地点で評価される「公示地価」

公示価格とは「地価公示価格」のことであり、毎年1月1日時点の標準値の正常な価格を国土交通省が毎年3月に公表しています。
平成29年の地価公示では全国26,000地点もの地価を評価しています。公示価格は不動産鑑定士・国が調べた土地の価格であることから、信頼性が高い指標です。

一般の不動産取引価格が基にもなっており、実勢価格の概ね90%の水準となります。公示価格は公的指標として信頼が高い一方で、決まった地点での評価のため、近隣は価格の補正が必要だったりします。

3. 道路に対して評価される価格「路線価(相続税路線価)」

路線価とは国税庁が公表しており、相続税や贈与税を計算する際にも使われる土地の価格のことです。
原則1年に1回更新されていて、公示価格の概ね80%が目安です。

「路線価」という名前の通り、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額となっています。

実勢価格や公示価格は該当する敷地に対して評価が行われますが、路線価は道路に対して価格がつけられ評価されます。路線価は毎年1月1日が基準日となり7月に公表されます。

4. 固定資産税や不動産取得税の算定基準「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は市町村が4月に公表するもので、固定資産税や不動産取得税、都市計画税、登録免許税などの算定基準となる土地の価格のことです。
公示価格が大幅に変更ない限り、評価額は3年毎に見直されます。価格水準はおおよそ公示価格の70%となります。固定資産税評価額は、各市区町村役場や財団法人資産評価システム研究センターのホームページなどで調べることができます。

それぞれの価格の違いは何か?評価方法・評価目的・評価水準で比べる

それぞれの価格によって、評価方法や評価目的、評価水準などが違います。
各価格の内容だけでなく、目的や評価水準の違いを知っておくと非常に便利です。物件を運用する際は当然知っておかなければいけないものばかりですが、これらの知識は物件を選ぶ際にも役立ちます。

それぞれの評価方法などを理解し、投資にも活かしましょう。

総務大臣が定めた固定資産税評価基準評価方法が基にするなど評価方法が異なる

価格によって評価方法も違います。実勢価格は市場で実際に取引されている価格や公示価格が目安となります。
公示価格は全国の定められた地点で不動産鑑定士が現地調査を行い、取引価格などを基に決められます。

路線価は主要道路に面した土地に対して価格が評価されます。固定資産税評価額は建物と土地とあり、土地は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基いて算出されいます。

建物の場合は再建築価格方式にて評価しています。新築の時は建築費の50〜70%と言われており、築年数の経過とともに減っていきます。

このように、それぞれの土地価格によって評価方法も異なります。

実勢価格は実際の取引価格を知る、路線価は相続税などの算出など評価目的が違う

それぞれの価格で評価目的が異なります。実勢価格は「実際に売買取引されている相場価格を知るため」です。

なぜなら実際に取引される市場の相場を基に価格を決めるためです。
公示価格は「一般の土地取引の目安を作るため」です。土地価格算定の基準や地方公共団体が土地を購入する際の基準となります。

路線価は道路の価値を評価し「相続税や贈与税の算出のため」です。
固定資産税評価額は「固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出のため」です。このように、それぞれの価格で目的が評価を行う目的が違います。

価格毎の実勢価格や公示価格を基にした評価水準とは?

各価格の実勢価格や公示価格を基にした評価水準は下記の通りです。

実勢価格 公示価格 路線価 固定資産税評価額
実際の取引価格 実勢価格の概ね90% 実勢価格の概ね70% 実勢価格の概ね60%
公示価格の概ね80% 公示価格の概ね70%

1つの土地にもいろいろな価格があり、見方や使い方が変わってくる

一言に「土地の価格」と言っても、実際に取引されている不動産価格の「実勢価格」、国が調べる信頼性の高い価格の「公示価格」、道路に対して評価する価格の「路線価」、固定資産税や都市計画税の算定基準となる「固定資産税評価額」の4つがあります。

同じ土地であっても見方によって価格のつき方が違うため、「◯◯価格は△△のための価格で実勢価格or公示価格の概ね□%ぐらい」と認識できるようにしっかりと把握しておきましょう。

不動産の運用前も運用中も必要になる知識の1つですので、しっかりと覚えて取り組みましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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