• 都心回帰現象によって不動産市況で今後起こりえることと対策

若者と高齢者、大学や企業が都心に集中する、都心回帰を理解して不動産を安定運用しよう

2017年8月4日

都心回帰現象という言葉を聞いたことはありませんか。
郊外から若者や高齢者が都心に移るだけでなく、大学や企業も多くが移転しています。
都心回帰現象は何が理由で起きるのでしょうか。また、これからどんなことが起きるのでしょうか。ここでは、都心回帰現象の理由や特徴、生じる弊害、これから不動産市況に与える影響などについてみていきます。

都心回帰現象とは?どんな理由で起きるの?特徴は?

以前は、ドーナツ化現象と言われる都心部の人口減少・地方の人口増加が特徴でした。
しかし、1990年代以降は都心部の人口増加・地方の人口減少である「都心回帰現象」が特徴となっています。都心回帰現象とはどのような理由で起きているのでしょうか。また、どんな特徴があるのでしょうか。

ドーナツ化現象とは真逆の現象である「都心回帰現象」とは?

都心回帰現象とは、地価の下落などが原因で東京や大阪の都心部の居住人口が回復する現象のことです。
バブル期は地価の高騰により、一部の人しか都心部に住むことができませんでしたが、バブル崩壊後の1990年代以降地価が下落して住居だけでなく大学なども都心回帰する動きがあります。

都心回帰現象の特徴

都心回帰現象は、若者と高齢者が増加していることが特徴です。
都心部の利便性と快適性を求める若者だけでなく、55歳以上のある程度余裕のある高齢者も増えています。
大学や企業が都心部に増えたことや便利なことで若者が増え、高齢者も徒歩圏内ですべてが揃い広い住宅は必要ないため増えいていると言われています。

都心回帰をする理由や都心回帰によって生じる弊害とは?

都心回帰現象はどのような理由で起きるのでしょうか。
また、都心回帰によってどんな弊害が生じるのでしょうか。理由や弊害を理解しておくことで、不動産投資に活かせる部分も出てくる可能性があります。

ここでは、ベッドタウンの変化・ヒートアイランド現象・労働力の未活用や災害時の晩弱化・大学や企業の都心回帰などについて確認していきましょう。

少子高齢化によりベッドタウンの人口分布も一部集中へと変化

以前は都心部よりも郊外の方が住環境が良く広いマイホームを持てたため、多少通勤時間がかかっても郊外に家を持つ人が多くいました。
しかし、少子高齢化の進展によって核加増世帯の人数の減少、高齢夫婦世帯の増加などにより、郊外の広い家より1〜2人で住める狭くても便利で快適な家への住み替えが増えました。

郊外だとマンションを建てられる場所が駅前や大通り沿いなど中心になるため、ベッドタウンの人口分布も全体→一部集中へと変わっています。また、郊外から便利な都心部へ回帰する人も多く出ています。

日中だけでなく夜間も気温が上昇するヒートアイランド現象

ヒートアイランド現象とは、夏に都市部の気温が周辺の地域に比べて高くなる現象のことです。
地表面がアスファルトやコンクリートで覆われていて、大気を与えられる熱が多くなることで気温の上昇が大きくなります。

また、ビルの輻射熱や車から出る排気熱などの影響も大きいです。特に東京は、湾岸部に高層マンションが多く建っていて海風が遮断されることも原因の1つと考えられています。

日中の気温が高いだけでなく、夜間になっても気温が下がらないことが多いです。都心回帰が進み、これからもより多くのマンションが建設される中で、ヒートアイランド現象は非常に大きな問題となっています。

若者と高齢者が増えることが若者の労働力の未活用、災害時の脆弱化の要因

都心回帰により若者だけでなく高齢者も都心に集中することが、都心部の若者の労働力を十分に活用できていない原因になっていると言われています。

高齢者が増えることや住居が密集することが、災害時の脆弱化を引き起こす要因になるとも言われています。

大学や企業も効率化・認知度アップを目的に都心回帰が起きている

都心回帰するのは人口・住居だけではありません。
大学や短大などの学校機関も都心部の地価が下がったことで、都心部へ移転するキャンパスが増えています。また、学校機関だけでなく企業も都心回帰するところが多く出ています。都心にキャンパスや企業を構えることで、利便性が高くなり運営効率が上がり、認知度アップにも繋がります。

都心回帰現象によってこれから起こってしまう事は?

都心回帰現象が進行することによって、これからどんなことが起こってしまうのでしょうか。
これからを予測することで、市場ニーズを汲み取った不動産運用ができる可能性があります。都心での不動産投資を検討している方は参考にしてみましょう。

都心回帰現象が進行することによって何が起こるのか?

都心回帰現象が進行することで、今以上に都心に若者と高齢者が居住すると考えられています。
それにより、駅近マンションやコンパクトマンションの需要増、商業施設や介護施設・企業や学校などの都心回帰もより進んでいくと言われています。

しかし、都心が便利になりヒト・モノ・カネが集まる一方で、郊外は人口減少が続き商業施設や病院・公共施設など、多くの施設が撤退し今以上に不便になっていくと予測されています。

そのため、都心の不動産価格は上昇して郊外の不動産価格は下落する可能性があることが指摘されています。

都心回帰現象の対策になることは?どうしたら市場ニーズを拾えるか?

都心回帰現象を留めるには、郊外から都心へと移る人たちのニーズを郊外で捉える必要があります。
多くの対策がある中の1つに、郊外の駅近や商業施設の近くにコンパクトマンションなどの住居を完備することがあります。駅近に程よい広さの物件があれば、都心より安く快適な生活を送れます。

都心までも電車で近ければ尚更良いです。
郊外の駅近には狭いワンルームや広すぎるファミリータイプのどちらかが多く、物件数も少ないため、1人〜2人で住めるコンパクトマンションがあれば一定数の需要が期待できます。

また、都心部でも「1人で便利の良い場所でゆったりと過ごしたい」「夫婦2人で住みたい」「同棲するのでワンルームより広めが良い」などのニーズがより増えてきますので、コンパクトマンションなどがあればニーズを拾える可能性があります。

都心回帰現象をしっかりと理解した上で投資物件選びをする

かつてはドーナツ化現象が問題となっていましたが、今では、郊外の人口が減少して都心部の人口が増加する都心回帰現象が問題となっています。
すべての年齢層の人が都心部へ移るわけではなく、若者と高齢者が多く移っており弊害も生じています。

これから都心回帰はさらに進展すると予想されているため、都心回帰現象をしっかりと理解した上で投資物件選びをするのも1つのポイントです。

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