• 知っていることでコストを抑えれる!?不動産投資の仲介手数料の計算方法とは?

仲介手数料は正規の計算方法を覚えなくても速算式で簡単に算出できる

2017年9月3日

マンションやアパートを購入して不動産運用する上で忘れてはいけないのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。不動産の売買価格が高くなるほど、仲介手数料も高くなる傾向があり、想像以上にコストとして重荷になることもあります。
一体、仲介手数料はどのようにして決められているのでしょうか。

業者が勝手に決めているようにも考えられますが、実は仲介手数料の金額にはルールがあり、そのルールの範囲内で決められています。仲介手数料の内容や仕組み、計算式などを把握してコストコントロールできるようになりましょう。なかにはルールを無視した仲介手数料を請求する悪質な不動産会社もありますので、騙されないためにも最低限覚えておきましょう。

不動産売買の際に発生する仲介手数料とは?金額は?支払うタイミングは?

仲介会社を介して不動産の売買をする際に発生する仲介手数料を巡ってトラブルが発生することがあります。

仲介手数料の内容を知っておくことで、トラブルに遭うことを未然に防げます。
不動産は数千万〜数億円かかる大きな投資だからこそ、細部まで把握をしておくことが重要です。

少しでも無駄なコストを支払わず、コストをしっかりと管理するためにも仲介手数料の基本的な知識を得ていきましょう。

仲介手数料は宅建業法にて上限が決められている、上限額を超えることはない

不動産投資においてマンションやアパートなどを購入する際「仲介手数料」が発生します。
仲介手数料は、不動産会社が自由に設定しているわけではなく、宅建業法でしっかりと定められています。不動産会社は定められている範囲内で自由に仲介手数料を設定しているのです。

「高く請求されるのではないか!?」と心配になるかもしれませんが、仲介手数料が変に高額になることはなく、法規制で上限がしっかりと決められています。

仮に不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は法令違反になります。

契約者と不動産会社で仲介手数料の支払い条件も協議できる

仲介手数料が発生するタイミングは不動産売買契約成立時であり、売買契約書を締結したタイミングです。

売買契約書の締結が終わっていない時点では仲介手数料は発生しませんし、仮に不動産会社に請求されても支払う必要はありません。

そして、仲介手数料の支払い条件に関しても不動産会社と協議することが可能です。
一般的には売買契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、物件の引き渡しが完了したタイミングで残りの50%を支払うことが多いです。

もちろん売買契約のタイミングで100%支払うこともできますが、引き渡しまで完了していないため最初から100%支払う人は多くはありません。支払いの割合やタイミングについては、契約者と不動産会社によって協議の上決めることができます。

仲介手数料の計算方法と計算上の注意、速算式の「+6万円」とは?

仲介手数料の上限額はどのようにして求めればいいのでしょうか。
計算方法を知っておくことで、不動産の売買価格に応じて自分で算出できます。算出することで、どれくらい仲介手数料がかかるか予測できますし、請求される金額が違法かどうか判断もできるようになります。

正規の計算方法、もしくは速算式を覚えて自身でも計算できるようにしておきましょう。

仲介手数料を計算する際の料率は?取引額の何%になるのか?

仲介手数料は売買価格の金額区分ごとに仲介手数料の上限額が定められています。

取引額200万円以下の金額 → 取引額の5.4%以内(5%+消費税)
取引額200万円を超え400万円以下の金額→取引額の4.32%以内(4%+消費税)
取引額400万円超える金額→取引額の3.24%以内(3%+消費税)

仲介手数料の計算方法は?どうやって上限額を算出すればいいのか?

上記のように売買価格の金額区分ごとに仲介手数料の上限額を計算した場合は、次のようになります。

売買価格が1,000万円の物件の仲介手数料は、200万円までの部分が「200万円×5.4%=108,000円」、200万円超400万円以下の部分が「200万円×4.32%=86,400円」、400万円超1,000万円までの部分が「600万円×3.24%=194,400円」となり、「108,000円+86,400円+194,400=388,800円」が仲介手数料の上限になります。

あくまでも算出された金額は上限額ですので、不動産会社によって仲介手数料が388,800円の場合もあれば、300,000円の場合もあるなど金額は異なります。

正規の計算方法でなく速算式で上限額を求めることも可能

仲介手数料を算出する際は上記の計算式で金額を算出してもいいですが、速算式と呼ばれる簡易な計算方法もあります。

計算方法は非常に簡単で400万円を超える物件については「売買価格×3%+6万円+消費税」で仲介手数料を算出できます。

1,000万円が売買価格であれば「1,000万円×3%+6万円+消費税=388,800円」となります。正式な方法で計算した場合と、速算式で売買価格に3%を掛けて計算した場合では、結果に差額が生まれます。その差額を埋めるのが速算式の「+6万円」の部分です。+6万円の調整額により、正式な計算式と速算式の結果が同じになります。

1,000万円の売買価格時に限らず、2,000万円でも5,000万円でも調整額が加えることで速算式でも正確に手数料額を算出できます。

正しい計算式で算出してもいいですが、覚えるのが大変という場合は速算式を覚えておきましょう。

不動産仲介手数料早見表
売買価格 仲介手数料上限(税込)
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円
6,000万円 2,008,800円
7,000万円 2,332,800円
8,000万円 2,656,800円
9,000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

解約した場合にも仲介手数料は発生するのか?しないのか?

不動産売買契約を締結した後でも契約者は解約することが可能です。

ただし、契約締結後の解約のため、手付金を放棄する手付解約となります(もしくは売主が手付金を倍返し)。
手付解約をした場合も、一旦は売買契約が締結されていますので不動産会社は仲介手数料を請求することが認められています。

つまり、契約者は手付解約したとしても仲介手数料を支払わなければならないということです。

売買契約締結後の解約には十分に気をつけましょう。

仲介手数料無料の理由とは?何か裏があり無料なのか?

マンションやアパートを仲介している不動産会社は、仲介手数料を収入源の1つとして経営をしています。

そのため、法規制で定められた範囲内で買主へ仲介手数料を請求します。
しかし、なかには「仲介手数料を利用者全員半額!」「仲介手数料無料!」などを謳う業者も存在しています。利用者からすれば安いにこしたことはありませんが、収入源の1つをわざわざ無料にするということは「何か裏があるのでは?」と勘ぐってしまうものです。

仲介手数料がなぜ無料にできるのか、その仕組みや理由をしっかりと把握することで、不動産会社選びがよりしやすくなります。

不動産会社によっては仲介手数料無料も!?なぜ無料にできるのか?

先述の通り、マンションやアパートなどを不動産会社を介して購入する際に発生する仲介手数料ですが、不動産会社によっては「仲介手数料無料」をアピールしている場合もあります。

仲介手数料は不動産会社の収入となるのに、なぜ仲介手数料無料が成立するのでしょうか。理由はいくつか考えられます。

  • ネットの普及により広告費や人件費が以前よりもかからなくなった
  • 家族経営などでコストがかからず大手との差別化のため
  • 利用者の満足度を第1に考えているため

など、上記以外にもたくさんの理由が考えられます。通常、不動産会社は売買が成立すると、買主だけでなく売主へも仲介手数料の請求ができます。

つまり、買主と売主の両方からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができます。

しかし、上記のように以前よりコストがかからなくなったことから、仲介手数料による収入が減っても経営が成り立つようになりました。そのため、売主からの仲介手数料は従来通り受け取り、買主の仲介手数料は無料にすることが可能となっています。

また、不動産会社によっては買主の仲介手数料を無料にする代わりに別の名目で費用を請求する場合があり、その場合は実質的には仲介手数料無料ではありません。

仲介手数料が安いことを不動産会社選びの1つのポイントにする

仲介手数料に関しては、正規の計算式は複雑で覚えにくいため、速算式の方でも覚えておくようにしましょう。
何度か試しに計算すれば自然と覚えることができます。自分で算出できることで、悪質な不動産会社に騙されることもありませんし、売買価格以外のコストがどれくらいかかるかを計算しやすくなります。

また、契約締結後に解約する場合も仲介手数料が発生しますので注意が必要です。
仲介手数料の計算式ではあくまでも上限額の算出となりますので、実際にかかる金額は不動産会社によって違います。

無料の会社も増えてきていますので、不動産会社選びのポイントにしてはいかがでしょうか。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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