• 中古物件を購入する場合でも修繕積立金を貯めていく必要があるのか

修繕積立金は本当に必要なのか?何のために使うのか?

2017年8月12日

修繕積立金は何のために徴収されているかご存じですか。管理費と同じように毎月徴収され、将来の大規模な修繕の費用に充てられます。
本当に修繕積立金が必要なのか、またない場合はどうなるのでしょうか。

修繕積立金とは?中古物件の際も修繕費積立金が必要になるのか?

不動産投資においてマンションなどのオーナーとなる場合は、管理費の他に修繕積立金を支払っていかなければなりません。
中古物件を購入する際も積立が必要です。
修繕積立金とは一体どんなお金でどのぐらいの金額になるのか気になるところだと思います。修繕積立金の内容や特徴、長期修繕計画の必要性などについて確認していきましょう。

修繕積立金は物件の資産価値を守るために行う将来の大規模修繕のための積立金

不動産投資の中古物件だけでなく新築物件の際も、また実住用の新築マンションや中古マンションを買う場合も修繕積立金が必要になります。修繕積立金とは、外壁塗装や屋上防水、手すりの塗装、ポストの取替え、共用施設の修繕など、共用部の定期的・計画的に行われる大規模修繕に備えて蓄える費用のことで、管理費同様、毎月徴収されます。
どんな物件であっても経年劣化や自然災害などであちこちが傷みますので、修繕が必要のない物件なんてありません。大規模な修繕を行うのは、マンションやアパートの安全性を保つためでもあり、住人が快適に住み続けられるようにするためでもあります。

そうすることで、物件の長期的資産価値が保たれ、賃貸の際の家賃収入が下がりにくかったり、売却の際に相場よりも高く売れたり、客付けが良かったりします。

物件の管理を管理会社に任せている場合は、修繕積立金の徴収は管理会社が行うのが一般的なため、オーナーは特に動く必要はありません。よほど変な物件でない限りは、中古物件の場合でも修繕積立金は必ずあります。
そして、修繕積立金はあくまでも共用部の大規模修繕に対しての積立金ですので、部屋の中などの専用部分の修繕費用やリフォーム費用に関しては、別途計画的に貯めていく必要があります。

「長期修繕計画」とは?長期修繕計画はなぜ必要なのか?

長期修繕計画とは、管理組合などが作る物件の長期的な修繕計画のことです。
どんな物件でも、外壁塗装工事や防水工事、金物等の交換、消防設備改修、照明器具更新、給水管や排水管、給湯管などの更新、エレベーター更新、駐車場改修などの修繕が将来的に必ず必要になります。これらの修繕を行う際には多額の費用がかかるため、「早いうちから少しずつ貯めておきましょう」というのが修繕積立金です。

そして、「修繕積立金を毎月いくら貯めたらいいのか?」を知るためにも長期修繕計画が必要になります。
長期修繕計画は、「築10年になったら外壁塗装や防水工事、鉄部塗装などを行うため修繕費が5,000万円かかる」「築20年になったら消防設備改修や照明器具更新、金物類の交換などで修繕費が3,000万円かかる」など、長期にわたって「何をどう修繕するか」「その修繕にはいくらお金がかかるのか」の計画を立て、逆算して毎月の修繕積立金を算出します。長期修繕計画を立てずに適当な修繕積立金を毎月貯めていくと、いざ修繕する時期に積立金が足りない事態となってしまいます。

修繕積立金を支払う側からすれば安いに越したことはありませんが、足りなくなった場合は足りない分を一気に支払うか、修繕ができなくなるなどの大きな弊害が生まれてしまいます。長期修繕計画のほとんどが管理組合・管理会社が定めていて、割合は少ないですがコンサルタントや設計事務所などが定めるケースもあります。

長期修繕計画があることで、計画的に大規模修繕を行える可能性が高く、結果として物件の資産価値を維持することに繋がります。長期修繕計画がなく、修繕積立金もずぼらな物件は売却しようとしても買い手がなかなか付きませんし、必要な修繕などができなくなって資産価値もみるみる下がっていきます。

「修繕費積立金」は必ず必要なのか?修繕積立金の重要性や役割について

管理費同様、毎月徴収される修繕積立金ですが、本当に必要なのでしょうか。毎月貯めていかないといけないのでしょうか。修繕積立金を貯めていかない場合は物件はどうなるのでしょうか。ここでは、修繕積立金の重要性や修繕積立金がなかった場合にどうなるかについて確認していきましょう。修繕積立金は不動産投資においても、分譲マンションなどを買って住んでいく上でもとても大切なものです。将来、自分を助けるものでもありますので、しっかりと理解を深めましょう。

修繕積立金は毎月貯めていかないと絶対ないとダメなのか?

前述の通り、修繕積立金は必ず必要です。
なぜなら、マンションなどの物件は築年数が経ったり、自然災害などで必ず修繕が必要な箇所が生じ、定期的に修繕を行わないと物件の安全性が低下しますし、老朽化も目立ち資産価値が落ちてしまいます。資産価値が落ちると客付けが悪くなり、賃料低下や売買額の低下へと繋がります。
資産価値を下げないためにも大規模修繕が必要であり、大規模修繕をするためにも、毎月少しずつ修繕積立金を貯めていくことが重要です。また、修繕積立金が毎月徴収されているにも関わらず、修繕の際に足りなくなることがあります。
長期修繕計画の精度が低いか、長期修繕計画のスパンが短いことで、当初の修繕積立金が安すぎることが原因です。
当初の修繕積立金が安すぎると、大規模修繕に必要な費用が必要な時期までに貯まりませんので、途中から大幅に増額されるか、一括徴収されたりします。修繕積立金は安全面からしても、資産価値の観点から見ても、必要不可欠なものです。

「修繕費積立金」がなかった場合はどうなるのか?ありえるのか?

仮に修繕積立金がない場合は、大規模修繕の際にかかる数千万〜数億円の修繕費用を、その時にまとめて用意するか、修繕を諦めるかしか方法がありません。どちらも現実的には難しく、後者の修繕を諦める方法に関しては、安全性の面から見てもやってはいけないことです。

修繕積立金は必要なコストでもあり、将来の物件の資産価値への投資とも考えて、毎月しっかりと貯めていきましょう。
また、修繕積立金が周りの物件と比べて明らかに安い場合は注意が必要です。管理組合などが作成している長期修繕計画を確認して、「しっかりと計画はされているか」「安い修繕積立金で本当に足りるのか」どうかを確かめましょう。

しっかりと長期修繕計画が立てられ積立金を貯めている物件は安心ですが、修繕積立金が当初の倍近くまで増額されたり、まったく金額が足りなかったりする物件も少なくありません。どれだけ部屋の中などの専用部分を修繕やリフォームをしても、共用部分の魅力がなければ高い賃料収入を得ることも難しいです。

修繕積立金は絶対に必要!物件購入の際は長期修繕計画など確認すること!

修繕積立金は物件の資産価値を守るためにも行う定期的な大規模修繕へ向けた積立金です。
管理組合などが作成する長期修繕計画を基に算出されており、しっかりとした計画が組まれていれば、10年後、20年後などの大規模修繕時にお金が足りなくなることはありません。
修繕積立金がない場合は、必要な修繕ができなくなる場合や、修繕費用を無理に集めなくてはいけなくなる恐れがあります。

物件を購入の際は、「本当に修繕積立金は足りるのか」も確認するようにしなければ、将来余計にコストを支払うことになってしまいます。
修繕積立金の重要性を理解した上で毎月貯めていきましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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