• 安い物件に投資するのは意味がないのか?成功しないのか?

なぜ物件が安いのか主な理由や上手くいくためのポイント

2017年8月10日

不動産投資において安いマンションやアパートを買うことはどうなのでしょうか。やはり安いだけで中身がなく無駄になってしまうのでしょうか、それとも高利回りで運用でき投資先として正解なのでしょうか。
これから不動産投資を始める予定の方は、安い物件の主な理由や上手くいくためのポイントなどについて考えていきましょう。

安い物件は投資にならないのか?その理由は何なのか?

投資する方からすれば物件価格は安いに越したことはありません。
ローン借入額や返済額も少なくなり、毎月の負担が小さくて済みます。しかし、「安い物件=怪しい」ことが多いのも事実であり、安く買っても結局高く付くようであれば意味がありません。

安い物件に投資するのは意味がない?安い理由がわかってないままの投資は危険

不動産投資において1番悩むのが物件選びではないでしょうか。
どんな場所にどのような物件をいくらくらいで購入するかによって、その後の運用も収益も変わってきます。その中でも、投資資金の予算は限りがあるため、予算内に収まる物件の中から、いかに条件の良い物件を選べるかが大切です。
新築に限定しなければ、安い物件もたくさんあります。
安くて高い家賃収入が見込める高利回り物件はないのでしょうか?やはり高い物件に投資をしなければ良い結果が得れず、安い物件に投資するのは意味がないのでしょうか?
特に初めて不動産投資を行う場合は、物件が安く手に入るだけでもとても魅力に感じますが、「将来的なコストはどれくらいか」「なぜ安いのか」「入居者は集まるのか」など、「安さ」以外に目を向けて物件選びをする必要があります。
安いという理由だけで物件を購入しても、入居者が集まらなければ収入は得れませんし、赤字運用になります。
また、物件に何らかの問題があり、購入後に修繕やリフォームが必要で多額のコストがかかる可能性もあります。

安い物件に投資することで成功する場合もあれば、そうでない場合もあり、「なぜ安いのか?」の理由がわかっていないまま購入してしまうと、失敗する確率が高いです。

安い物件の主な理由とは?理由を把握した上で物件を選ぶことが大切

なぜ、相場よりも安い価格で物件が売りに出されるのでしょうか。どうして、格安で売られているのか。
本当に「安くて良い物件」というのはあるのかを「こんな理由もある」と認識した上で、物件選びをすれば後で後悔することも少なくなりますし、対策も早めに打てる可能性があります。

安い物件の理由とは?「周辺環境」「物件」「早く手放したい」

なぜ、相場よりも安い価格で販売されているのでしょうか。
「安いのに何の問題もなく魅力的な物件」というのはそうあるものではありません。安いのには何らかの理由があり、よくある安い理由として「周辺環境」「物件」「どうしても早く手放したい」の3つについて見ていきましょう。

安い理由

  • 周囲環境
  • 物件が安い場合は周辺環境に問題がある場合があります。
    不動産投資を行う上で、物件の立地はとても大切で、単身者向けであれば駅から近く、スーパーやコンビニ、商業施設などが近くにないと魅力的だと思われないでしょうし、ファミリー向け物件だと、幼稚園・保育園や小学校、中学校、公園、区役所などが近く、線路や大通りの近くよりも、静かな環境が好まれる可能性があります。
    例えば、マンションやアパートの隣や裏が線路だと1日中電車の音がうるさいですし、空港が近いと飛行機の騒音に悩まされます。

    墓地が近いと好んで住む人は少ないでしょうし、ファミリー向け物件で周辺が夜中まで騒がしければ敬遠されるでしょう。他にも多くありますが、「ここに住むくらいであればもっと他に良い場所がありそう」と感じるような周辺環境の物件は、なかなか入居者が集まりません。

    周辺環境が魅力的であれば、多少物件に難があっても入居者が決まりやすく、長期にわたって安定した収益が見込める可能性があります。
    しかし、周辺環境が悪ければ、物件が問題なくても入居者は見つかりにくいです。
    多くの人がまずは「立地」を優先して物件探しをしますし、女性やファミリーであれば、尚更周辺環境を重視します。安い物件=周辺環境が悪いという可能性がありますので、十分に注意しましょう。

  • 物件
  • 安い物件は周辺環境に問題があって安い可能性もありますが、物件そのものに大きな問題があるため安い可能性もあります。わかりやすい例が、事故物件です。事故物件とは、過去に物件や部屋で殺人事件が起きたり、入居者が自殺をしたりなど、人が亡くなっている物件のことです。
    こういったことが起きると、近所でも評判となり、物件の資産価値が著しく落ちてしまうため、相場よりも安い価格で販売されます。
    前入居者がこのようなことになっている場合は、不動産会社の方で説明義務があるため、知らずに購入するということはないですが、内容によっては物件が有名になっていて入居者がなかなか集まらないケースもあるため注意が必要です。
    また、物件そのものに大きな問題がある場合は、事故物件だけとは限りません。築年数が異常に古い場合や、お風呂やトイレが部屋になく共同な物件、湿気がすごくカビが発生しやすい物件、傾いている物件、異臭がする物件、外壁や内壁がすごく汚れている物件など、このような問題があり安い可能性もあります。

    安いと思って購入しても、こういった問題を解消するために多額のコストがかかる可能性もあります。

     

  • どうしても早く手放したい
  • 前オーナーが何らかの理由で早く手放したい物件や安いことがあります。
    急に多額のお金が必要になった、家庭の事情などでどうしても物件を手放さなければならなくなった、投資方針が変わったなど、さまざまな理由が考えられます。

    「なんとなく売れればいい」という考えではなく、「どうしても売りたい」「早く売りたい」という気持ちが売り手にあるため、相場よりも安い価格のことが多く、場合によっては交渉によりさらに値下げできます。

    前述の周辺環境や物件に問題があって安く売られる物件とは理由が違うため、比較的安心して購入できます。

なぜ安くても手放したいか、理由を知らずに購入するのは危険ですので、安心しすぎないようにしなければなりません。

安い物件をものにして成功させるために必要なポイントとは?

安くてもどのような物件であれば上手くいく可能性があるのでしょうか。
「立地が良い」「前オーナーが手放したい」「コストを含めトータル的に安い」など、安くても上手くいく可能性のある3つのポイントを知ることで、成功する可能性を上げることもできます。

安い物件に投資して上手くいくための主な3つのポイント

立地が良い物件であること

物件に何かしらの問題があっても、入居者が集まれば高い収益を得続けられる可能性があります。
立地の良い物件であれば、多少物件の築年数が古かったり、設備が悪くても、入居者が集まる可能性が高いです。また、事故物件であったとしても、入居者が付く可能性は十分にあります。
多くの人が物件探しの際に、まず立地を絞り、その後希望条件内で探します。駅から近く利便性の良い場所や、スーパーや商業施設が近く便利な場所を求める人は多く、立地が良いことは物件として大きな魅力です。

前オーナーが手放したくて安い物件であること

特に物件に問題があるのではなく、前オーナーの早く手放さないといけない事情で安い物件であれば、成功する可能性があります。

物件や立地などに大きな問題がなく、相場よりも安く買えるようであれば、ローンの負担額も小さく高利回りで運用できます。ただし、早く手放したい理由が「入居者がいない」「物件に問題がある」などの理由であれば、話は違ってきますので注意が必要です。

物件に難があっても安く修繕できる物件であること

物件が安い理由の1つに物件に何らかの問題があることがあります。
設備がやたら古かったりする物件もありますが、修繕やリフォームの費用が安く済むようであれば高利回りで運用できる可能性があります。相場より安い価格でも、それ以上に修繕やリフォーム費用が高ければ意味がありませんが、修繕やリフォーム費用が安ければトータル的なコストを入れても負担を抑えることができます。

安いからといって良い・悪いということはなく安い理由が大事

物件が安い場合は、周辺環境や物件に問題がある可能性があります。
「なぜ安いのか」しっかりと理由を掴むことが大事で、ただ安いからという理由だけで購入に至るのは危険です。
しかし、安い物件=悪い、投資成功率が低いというわけではありません。理由によっては魅力的な物件もあるため、高利回りで運用できる可能性があります。
特に安い物件ほど、理由などを確かめ慎重に選ぶようにしましょう。

著者情報
オールマイティなトレーダーを目指して日々奮闘中 投資で5000万円貯める事が目標。 基本ビビりなので日々可愛い利益をコツコツ貯めています。

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